招商地產(chǎn)重返第一陣營(yíng)的路途并不平坦。
3月4日，數十名業(yè)主聚集在招商深圳雍景灣售樓處前維權。黑底白字的橫幅上赫然寫(xiě)道“招商踐踏公平、價(jià)格欺詐、偽造銷(xiāo)控，業(yè)主堅決退房”。
禍不單行。同樣在3月4日，招商地產(chǎn)北京“公園1872”項目也爆發(fā)了“維權門(mén)”。迄今兩地的維權仍在僵持。
3月7日，早前以“一成首付”亮相的招商地產(chǎn)南京紫金山泰格公寓被指涉嫌虛報銷(xiāo)量。
“先保證完成銷(xiāo)售業(yè)績(jì)�！睋�，當被問(wèn)到有無(wú)預料日后會(huì )遭遇維權，招商地產(chǎn)某高層這樣回應。地產(chǎn)界人士則透露，“虛假承諾、捂盤(pán)是多數開(kāi)發(fā)商慣用的銷(xiāo)售策略�！�
2011年，招商地產(chǎn)創(chuàng )下了210億的銷(xiāo)售新紀錄，并提出2020年重回一線(xiàn)梯隊。這一切，都發(fā)生在領(lǐng)導層調整之后。如今維權聲勢浩大，品牌形象受損，招商地產(chǎn)追回一線(xiàn)陣營(yíng)并非易事。
涉嫌欺詐沖業(yè)績(jì)？
3月4日下午3點(diǎn)45分，理財周報記者來(lái)到蛇口四海公園旁的深圳雍景灣售樓現場(chǎng)。彼時(shí)門(mén)口處停著(zhù)消防車(chē)、救護車(chē)和警車(chē)。
經(jīng)了解，雍景灣業(yè)主質(zhì)疑招商地產(chǎn)在“學(xué)位”及“價(jià)格”上涉嫌欺詐�！敖裉焓怯袠I(yè)主無(wú)奈以跳樓相逼，招商地產(chǎn)才肯派代表出來(lái)談判�！逼渲幸幻麡I(yè)主代表說(shuō)道。
記者接觸到的不下十名業(yè)主反映，2011年6月18日開(kāi)盤(pán)時(shí)，招商地產(chǎn)的銷(xiāo)售代表曾明確表示“雍景灣帶名校育才小學(xué)的學(xué)位”。
當天下午，招商地產(chǎn)總經(jīng)理助理王壁煒在談判時(shí)回應，“開(kāi)盤(pán)時(shí)已公告雍景灣在學(xué)區內，有入學(xué)資格但不保證”，并表示“不清楚銷(xiāo)售代表的行為”。南山區教育局方面的說(shuō)辭類(lèi)似。
真相無(wú)從考究。唯一能確定的是，當日雍景灣的宣傳標語(yǔ)是“名校為鄰，走路上學(xué)”如今已換作其他。
另一名業(yè)主則質(zhì)疑招商捂盤(pán)，“最新數據顯示，雍景灣備案1054套，簽約653套，銷(xiāo)售不到六成五。而開(kāi)盤(pán)當日銷(xiāo)控表顯示認購近8成。我們發(fā)現，那時(shí)已售罄的單元如今在售�！�
對此，王壁煒作出解釋是，“部分客戶(hù)無(wú)法通過(guò)銀行信貸審核所以退房�！�
可以明確的是，雍景灣在招商地產(chǎn)2011年210億元的銷(xiāo)售額中確實(shí)功不可沒(méi)。2011年半年報顯示，深圳雍景灣及北京1872等項目6月面市后受到了市場(chǎng)熱捧。
截至2012年3月9日，市土規委托網(wǎng)站顯示，推盤(pán)以來(lái)雍景灣成交面積為55498.57萬(wàn)平米，成交均價(jià)為34749.82元/平米，合計簽約銷(xiāo)售金額為19.29億元。這19.29億元，應有相當比例劃入2011年的總銷(xiāo)售額。
事實(shí)上，雍景灣并非向招商地產(chǎn)發(fā)起“虛假銷(xiāo)售”維權的首個(gè)樓盤(pán)。招商蘭溪谷二期業(yè)主、招商深圳瀾園業(yè)主分別在2008年、2010年進(jìn)行了類(lèi)似主題的維權活動(dòng)。
招商地產(chǎn)方面回應，“雍景灣樓盤(pán)銷(xiāo)售完全合法合規、公開(kāi)透明，不存在任何欺詐�！�
招商局布棋：躋身一線(xiàn)的千億野心
2011年，招商地產(chǎn)的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)達到了歷史巔峰。全年實(shí)現了210億的銷(xiāo)售額，首破200億，較2010年(143億)同比增長(cháng)47%。
如果把時(shí)間回撥至2004年，彼時(shí)招商地產(chǎn)的銷(xiāo)售額是萬(wàn)科的45%，保利的77%，金地的1.1倍，穩居一線(xiàn)陣營(yíng)。
但是到了2009年，當百利地產(chǎn)加入了300億俱樂(lè )部，而招商地產(chǎn)仍在為百億夢(mèng)拼搏。
2010年，招商地產(chǎn)的銷(xiāo)售額只有萬(wàn)科的14%，保利的22%，金地的51%。7年，招商地產(chǎn)被一線(xiàn)地產(chǎn)商遠遠地拋離。
2011年，招商局走到了新十年征程元年。地產(chǎn)業(yè)是慢還是快，這是一個(gè)問(wèn)題。
人事調整也許給出了答案。
2010年8月23日，招商局正式結束秦曉時(shí)代，迎來(lái)了新任董事長(cháng)傅育寧。
2011年2月16日，原招商地產(chǎn)董事長(cháng)孫承銘晉升招商局副總裁，原招商地產(chǎn)總經(jīng)理林少斌替代其職位。
“人事調整，是為了把招商地產(chǎn)從集團的二級子公司升至一級子公司，由招商局直接管理�！闭猩痰禺a(chǎn)內部人士透露，“集團也覺(jué)得招商地產(chǎn)發(fā)展得太慢了�！�
招商局的三駕馬車(chē)中，招商地產(chǎn)相對弱勢。據理財周報記者統計，2009年招商地產(chǎn)對招商局的凈利潤貢獻僅17%，2010年仍維持在17%左右，遠遠落后于交通運輸和金融板塊。
“集團希望招商地產(chǎn)的凈利潤貢獻率能達到30%�！鼻笆稣猩痰禺a(chǎn)內部人士透露，“2011年我們越來(lái)越看重成本�！�
2011年2月21日，傅育寧施加了發(fā)展目標壓力，“地產(chǎn)業(yè)要進(jìn)入國內行業(yè)第一梯隊�！�
2011年4月，林少斌公開(kāi)表示：“2011年是招商地產(chǎn)轉型之年，提速是首要目標�！�
招商地產(chǎn)的“野心”遠遠不只200億。按照林少斌的構想，“2012年招商地產(chǎn)希望銷(xiāo)售300億，2018年公司計劃實(shí)現1000億銷(xiāo)售額，我們的目標是2020年進(jìn)入前十強”。
換言之，同樣是7年的時(shí)間輪回，招商地產(chǎn)要追趕上2010年的萬(wàn)科(銷(xiāo)售金額1026億)。
狼性2011：百億拿地備彎道超車(chē)
高層變動(dòng)之后，招商地產(chǎn)“快”了起來(lái)�！靶氯耸滦伦黠L(fēng)，招商在趨向萬(wàn)科的策略�！币晃婚L(cháng)期跟蹤招商地產(chǎn)的分析師認為。
最直接的表現是，招商原本的短板存貨周轉率在提速。同花順數據顯示，招商地產(chǎn)的存貨周轉率已連續十年在“招保萬(wàn)金”中墊底。
而到了2011年三季度末，招商地產(chǎn)周轉速度躍居首位。對此，林少斌曾公開(kāi)作出預期，“2011年整體周轉提速要超過(guò)100天�！�
同時(shí)，招商地產(chǎn)與一線(xiàn)房企的差距略有縮小。2011年，招商地產(chǎn)銷(xiāo)售額已是萬(wàn)科的17%，保利的29%，金地72%。
“2011年招商加強了對開(kāi)竣工、銷(xiāo)售時(shí)間節點(diǎn)、周轉率的考核，通過(guò)放權、激勵來(lái)提高效率、獲得增長(cháng)�！北本┠橙倘耸糠治�。
首先是開(kāi)工進(jìn)程加快。2011年招商地產(chǎn)計劃新開(kāi)工276萬(wàn)平，比2010翻了一番。上半年已完成207萬(wàn)平，遠高于2010年全年新開(kāi)工面積(142萬(wàn)平)。
其次是銷(xiāo)售加快。2011年上半年招商地產(chǎn)已實(shí)現了100億的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，完成全年目標的一半。到了三季度，招商地產(chǎn)的銷(xiāo)售額達到了151億，超過(guò)了2010年全年的銷(xiāo)售額(143億)。
“2011年，年內5、6月份和11月份是兩個(gè)銷(xiāo)售回暖的窗口，公司果斷加大推售力度，成功抓住了這難得的窗口期�！闭猩痰禺a(chǎn)回應道。
此外，招商地產(chǎn)逆市在二三四線(xiàn)城市大肆掠地。據理財周報記者統計，2011年以來(lái)招商地產(chǎn)為了拿地已斥資近百億。2011年招商地產(chǎn)共斥資近90億拿了12個(gè)項目，新增權益建筑面積近300萬(wàn)平米，同比增長(cháng)70%。
步入2012年，當恒大、龍湖、萬(wàn)科面對土地市場(chǎng)噤若寒蟬時(shí)，招商地產(chǎn)又拿下了4個(gè)項目，新增建筑面積33.83萬(wàn)平，耗資15.12億。
“逆市新增土地儲備，是公司為了完成區域布局計劃、保持發(fā)展態(tài)勢的安排，在資金上已提前做好了準備�！闭猩痰禺a(chǎn)作出回應。
重回一線(xiàn)的兩大障礙
“2011年是地產(chǎn)業(yè)寒冬的前奏，那2012年真正的寒冬即將到來(lái)�！鼻笆稣猩痰禺a(chǎn)人士。
早在2011年12月，林少斌便拋出了樓市“拐點(diǎn)論”，認為“銷(xiāo)售庫存已成為當前房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的主要任務(wù)�！卑殡S著(zhù)銷(xiāo)售業(yè)績(jì)創(chuàng )下新高，招商地產(chǎn)的存貨也登上了歷史最高值400億。
2012年2月底，借招商局140周年的契機，招商地產(chǎn)首次在全國實(shí)行全面降價(jià)，涉及14個(gè)城市。
連近日在維權的深圳雍景灣樓盤(pán)，均價(jià)也從開(kāi)盤(pán)時(shí)的3.5萬(wàn)降至2.6萬(wàn)，降價(jià)近萬(wàn)元�！耙黄矫兹杂薪f(wàn)元的降價(jià)空間，但去年招商卻說(shuō)3.5萬(wàn)一平已是限購價(jià)�！�
雍景灣業(yè)主表示不解。
“在周邊樓盤(pán)價(jià)格未大降的情況下大甩賣(mài)，其實(shí)是招商近日需要營(yíng)運資金�！币晃唤咏猩痰禺a(chǎn)的人士透露。
2011年三季報顯示，招商地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性現金凈流出了215.9億元。資產(chǎn)負債率達到了66.9%，歷史上首次超過(guò)了65%。
對于資金狀況，招商地產(chǎn)回應，“公司一直注重多渠道融資，2011年度有息負債規模與本公司之前相比有提高，但公司的負債率等指標仍處于國內房地產(chǎn)行業(yè)較低水平�！�
“和所有的地產(chǎn)公司一樣，‘去庫存，促銷(xiāo)售’將是招商地產(chǎn)2012年工作重中之重，只有實(shí)現銷(xiāo)售，才能實(shí)現回款，才能實(shí)現真正的周轉�！闭猩痰禺a(chǎn)表示。
巨額存貨和巨大的資金缺口，將是招商地產(chǎn)欲重返一線(xiàn)陣營(yíng)的絆腳石。加之北京、深圳等地的維權聲音不斷，招商地產(chǎn)新十年征程的“第2年”充滿(mǎn)著(zhù)不安。