“我們剛剛接手了一只信托的天津項目，總盤(pán)子7億元的房地產(chǎn)信托項目，6個(gè)億的價(jià)錢(qián)就賣(mài)給了我們�！币患宜侥脊蓹嗷�(PE)公司的高管對記者說(shuō)。
在持續的調控政策下，房地產(chǎn)業(yè)的“嚴寒”并未因春天到來(lái)而回暖。房地產(chǎn)貸款仍是銀行的紅線(xiàn)地帶，房地產(chǎn)信托也經(jīng)歷了監管部門(mén)的數次整治，房企資金鏈日益緊繃。主流融資渠道受限后，PE趁勢而入，發(fā)過(guò)橋貸款、股權收購、低價(jià)接盤(pán)，成為房企融資的另類(lèi)通道。
PE強勢介入地產(chǎn)隱含風(fēng)險
接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的業(yè)內人士表示，樓市低迷，房企資金緊張，為房地產(chǎn)基金發(fā)展創(chuàng )造了條件�？蓚�(gè)別不規范的機構借房地產(chǎn)基金的名義融資有非法集資之嫌，還有一些房企主導的私募基金存在大量關(guān)聯(lián)交易，PE強勢進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)隱含一定風(fēng)險。
與房地產(chǎn)業(yè)遭遇寒冬相反的是，房地產(chǎn)企業(yè)的股權交易日漸升溫。中原市場(chǎng)研究部數據顯示，2月份地產(chǎn)行業(yè)股權變動(dòng)劇烈，全月規模交易13宗，交易額31.7億。同比分別上漲53.8%、153%。中原市場(chǎng)研究部總監張大偉告訴記者，“進(jìn)入2012年，股權交易即使在春節區間的1月份也明顯升溫，2月份這一趨勢也并未停止。并購案例激增與房企資金鏈緊張不無(wú)關(guān)系，不少中小房企在產(chǎn)權市場(chǎng)轉讓股權、債權，拋售房產(chǎn)、在建項目等實(shí)物資產(chǎn)�！�
而在這一輪的房地產(chǎn)業(yè)整合中，PE成為一股不容忽視的力量�！敖ㄖ娣e12萬(wàn)平方米的兩棟商住兩用樓，在珠海，樓面價(jià)只有5000元，6億元資金需求還差3億，只是融資方不想出讓股權，最后和地產(chǎn)基金談崩了�！币晃粯I(yè)內人士向記者透露，“現在銀行渠道受阻，PE要價(jià)籌碼加大，資金成本高達30%，大家日子不好過(guò)�！�
上述的那位PE公司高管估計，目前應該有超過(guò)百家的房地產(chǎn)基金公司，募集資金規模達千億元以上�！艾F在，銀行渠道堵死了，信托受限，A股更是上市無(wú)門(mén)，房地產(chǎn)商找錢(qián)太難，而房地產(chǎn)基金資金運用方式靈活，可以借貸，可以股權投資，低價(jià)收購，不像銀行和信托那樣受銀監會(huì )嚴格監管�！彼嬖V記者，PE參與房地產(chǎn)項目，一般是發(fā)放短期過(guò)橋貸款，或是出資入股介入地產(chǎn)項目，然后再通過(guò)自身客戶(hù)或銀行等第三方渠道為項目公司募集資金。
據了解，國內房地產(chǎn)基金分為兩類(lèi)，一類(lèi)為專(zhuān)業(yè)投資機構獨立募集私募基金，另一類(lèi)則由房企單獨或和基金、信托公司共同出資設立，如穩盛投資、萬(wàn)通核心成長(cháng)股權投資基金等。
未來(lái)PE接手地產(chǎn)項目可能更普遍
在去年和前年的調控期，信托公司曾大規模介入房地產(chǎn)融資，由于信托的存續期大多在1至2年，房地產(chǎn)信托集中到期給PE提供了更多的機會(huì )。數據顯示，截至2011年底，房地產(chǎn)信托余額達6882億元。國泰君安預計，2012年、2013年房地產(chǎn)信托總到期規模分別為2000億元、2200億元，其中2012年到期規模為2011年的4倍。業(yè)內人士認為，房地產(chǎn)信托目前面臨的主要是流動(dòng)性風(fēng)險，找第三方接盤(pán)或以自有資金墊付再變賣(mài)抵押資產(chǎn)等方式將成為具有清償風(fēng)險項目的主要處置方式，未來(lái)一段時(shí)間PE接手地產(chǎn)項目的情況可能更普遍。
而在大地產(chǎn)公司中，萬(wàn)通則是第一批“吃螃蟹”的。早在去年9月，萬(wàn)通地產(chǎn)、華潤信托與萬(wàn)通深國投共同發(fā)起成立萬(wàn)通基金，萬(wàn)通地產(chǎn)和華潤信托作為有限合伙人(LP)，分別出資1860萬(wàn)元和通過(guò)信托籌資3.5億元，萬(wàn)通深國投作為一般合伙人(GP)出資400萬(wàn)元。去年10月，萬(wàn)通地產(chǎn)與萬(wàn)通基金簽署了《股權轉讓協(xié)議及合作協(xié)議》。萬(wàn)通地產(chǎn)將旗下萬(wàn)通時(shí)尚置業(yè)有限公司49%的股權，作價(jià)2.84億元，以及該公司8860萬(wàn)元債權一并轉讓給萬(wàn)通基金。
此前，金地集團在天津成立穩盛投資天津管理有限公司，并發(fā)起一系列合伙制的房地產(chǎn)私募基金。2011年，穩盛天津及其投資的穩恒基金發(fā)起設立穩實(shí)基金，引入西藏信托募集的資金，投資于湖南福晟99%的股權，開(kāi)發(fā)長(cháng)沙錢(qián)隆世家項目。
與這些陽(yáng)光化的私募基金相比，其實(shí)還有更多的私募基金參與房地產(chǎn)融資。一位信托公司的人士告訴記者，他在去年也投資了一只房地產(chǎn)基金，封閉期4年，預期的年化收益率可以高達25%�！霸臼撬麄児镜捻椖�，資質(zhì)很好，可是碰上了一些監管限制，大家就做了只基金，自己湊錢(qián)給這個(gè)項目融資�！彼f(shuō)。
境外資本滲透房地產(chǎn)領(lǐng)域跡象明顯
其實(shí)，與境外資本相比，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，內資PE算是“后知后覺(jué)”。以入股國美和匯源而被國人熟悉的華平基金為例，這家成立于上世紀70年代的美國私募基金，早在上一輪房地產(chǎn)調控之時(shí)就開(kāi)始布局中國房地產(chǎn)業(yè)，并獲得了巨額利潤。富力城、綠城集團、融科置地、紅星美凱龍、陽(yáng)光壹佰、中興商業(yè)、上海中凱、海星等等——這一長(cháng)串公司都曾接受過(guò)華平基金的投資。
雖然，內地的房地產(chǎn)調控短期難以放松，并導致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，但境外資本借調控之機滲透房地產(chǎn)領(lǐng)域的跡象明顯。在去年的一段時(shí)間，外資新設或增資的房地產(chǎn)公司大幅增長(cháng)。這還不包括外國資本以自用名義在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的擴張，而以自用名義或中外合作等方式的擴張，可以有效規避政策對房地產(chǎn)領(lǐng)域的限制。
但是，PE在房地產(chǎn)領(lǐng)域的強勢介入也引起專(zhuān)家的一定憂(yōu)慮。北京大學(xué)房地產(chǎn)發(fā)展基金研究中心副主任、中國城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設管理聯(lián)合會(huì )副會(huì )長(cháng)杜猛對《經(jīng)濟參考報》記者說(shuō)，房地產(chǎn)私募基金以民間資本為主，整體發(fā)展良好，但存在個(gè)別基金有非法集資嫌疑，而借助私募融資地產(chǎn)項目或多或少存在相關(guān)問(wèn)題，存在投資風(fēng)險，尤其是在當前嚴格調控政策下�！胺康禺a(chǎn)商主導的私募基金，存在關(guān)聯(lián)交易，為了募集資金，甚至夸大項目?jì)?yōu)良度，隱瞞資金去向�！彼f(shuō)。
杜猛表示，中小房企資金緊張，為私募基金股權投資和低價(jià)收購創(chuàng )造條件，但應加強相關(guān)法律法規建設，進(jìn)行規范化管理，明確界定非法集資和私募關(guān)系，要增加投資項目透明度，保護投資人利益。不過(guò)他表示，不宜提高投資門(mén)檻，否則會(huì )制約私募基金發(fā)展�！耙幏端侥际袌�(chǎng)行為，預防行業(yè)風(fēng)險是當務(wù)之急”杜猛說(shuō)。