地產(chǎn)行業(yè)借錢(qián)成風(fēng)，但地產(chǎn)私募基金（PE）也并未如外界揣測般風(fēng)光與缽滿(mǎn)盆溢。
“不缺項目，缺錢(qián)，行情不好，錢(qián)是越來(lái)越難找了。就算已經(jīng)募集到位的基金，由于是分期出資，我們也會(huì )擔心那些承諾的資金額在第二次、第三次募集時(shí)出現縮水�，F實(shí)中已經(jīng)有這樣的情況�！�2月15日，一位地產(chǎn)PE的渠道負責人坦言，自去年冬天以來(lái)PE的募集是愈發(fā)的窘迫。
在創(chuàng )投界的從業(yè)中，這種感受并非孤例。而實(shí)際上，在國家發(fā)改委逐漸加強對PE行業(yè)監管與市場(chǎng)增長(cháng)遇冷，LP（有限合伙人）投資更趨謹慎的雙向脅迫下，PE行業(yè)的資金募集形勢早已失去了“全民PE”光環(huán)。其中，民營(yíng)地產(chǎn)PE的受挫更是首當其沖。
清科研究中心在2月發(fā)布的《2012年中國LP市場(chǎng)預測》中也認為，時(shí)至2012年基金募資新周期，“市場(chǎng)資金的供給速度將增速放緩”，2012年的募資將是PE行業(yè)大問(wèn)題。
“所以我覺(jué)得，將來(lái)的趨勢是，可能基金要分化了，從現在開(kāi)始也在洗牌�！睂τ谖磥�(lái)，東方富�？偛脛�(chuàng )始合伙人程厚博認為創(chuàng )投界也將不可避免的遵從二八定律，行業(yè)資源將更多地向更有專(zhuān)業(yè)背景、更有特色、更能創(chuàng )造持續價(jià)值的PE團隊靠攏。
壯志難酬
“大家滿(mǎn)世界找錢(qián)，但能按原計劃募集到位的少之又少，大部分都是壯志難酬，都有難言之隱�！鼻笆龅禺a(chǎn)PE渠道負責人認為，募集資金仍是民營(yíng)地產(chǎn)PE所面臨的最大難關(guān)，“而且，現在這個(gè)難關(guān)是越來(lái)越難了”。
導致變難的原因，在多數的觀(guān)點(diǎn)中，無(wú)外乎行業(yè)監管對PE募集、運作的從嚴，PE泛濫且運作周期拉長(cháng)以及LP惜金心理增強。
就在上周，一則“國家發(fā)改委強制執行LP出資門(mén)檻1000萬(wàn)元”的消息再次驚動(dòng)市場(chǎng)。這無(wú)疑意味著(zhù)大量中小散戶(hù)LP的擠出。
“在去年12月國家發(fā)改委下發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)股權投資企業(yè)規范發(fā)展的通知》中就已經(jīng)‘建議’門(mén)檻為1000萬(wàn)元，這中間就已經(jīng)暗含了‘要求’。這一通知從今年的2月7日生效�！笔⒏毁Y本總裁黃立沖認為，從監管意圖上，“建議”與“執行”并沒(méi)有太多區別。
在此之外，更讓PE從業(yè)者頭疼的是，該《通知》同時(shí)要求，以集合信托、合伙企業(yè)充當LP的（符合有關(guān)條件的股權投資母基金除外），將打通計算投資者總數。
“也就是說(shuō)，通過(guò)信托充當單個(gè)LP的做法行不通了�！焙由劫Y本總裁曹少山此前在接受記者采訪(fǎng)時(shí)認為，這將對過(guò)于依賴(lài)信托、第三方理財等資金渠道的私募基金造成較大影響�！氨M管母基金模式例外，但要在發(fā)改委備案母基金也并非易事�！�
除了政策對PE資金募集來(lái)源與渠道的監管趨緊外，來(lái)自市場(chǎng)自身的變化，也讓大量的LP對地產(chǎn)PE提高了要求與警惕。
一方面，清科研究中心認為，2011全年境內的私募股權市場(chǎng)波瀾不斷，從上游資金整體供給情況來(lái)看，由于銀根緊縮、房地產(chǎn)、股市等主流資產(chǎn)估值下跌，資金有限的LP暫被套牢且自顧不暇，市場(chǎng)的資金供應在減少。
另一方面，前述地產(chǎn)PE負責人認為，地產(chǎn)PE多是給項目建設融資，地產(chǎn)調控的持續，也讓LP對資金運轉周期的風(fēng)險判斷更加謹慎�！艾F在的LP比過(guò)去更加看重PE的品牌、業(yè)績(jì)、團隊，很多缺乏特色的地產(chǎn)PE不但很難打通銀行、第三方理財的通道，也很難打動(dòng)個(gè)人投資者�！�
LP的這種反應并不意外。在私募股權投資的“募、投、管、退”四大環(huán)節中，募集資金打頭陣，所以當市場(chǎng)、行業(yè)環(huán)境有所變化時(shí)，最可能發(fā)生策略調整的自然也當屬掏出“真金白銀”的LP群體。
來(lái)自清科研究中心的市場(chǎng)統計數據，也很好地表明了這些因素綜合作用下的結果。數據顯示，自去年8月份以降，PE行業(yè)的募集規模就不斷下降。今年1月份，國內VC/PE市場(chǎng)基金募資及投資更是雙雙跌進(jìn)低谷。全月僅5只基金完成募資，遠低于2011年月度平均水平，為2011年以來(lái)月度最低水平。
“基金沒(méi)有資金還叫基金嗎？”面對募集難的窘境，一位PE投資人士在調侃時(shí)，無(wú)奈之情流于言表。
行業(yè)分化
面對市場(chǎng)的變數，包括程厚博在內的多位從業(yè)人士都認為今年的創(chuàng )投市場(chǎng)格局將發(fā)生進(jìn)一步的集中與兩極分化。
清科研究中心的傅喆坦言，在行業(yè)競爭加劇、新一輪洗牌將至的大環(huán)境下，市場(chǎng)中的機構仍需繼續募集資金準備“過(guò)冬”。但由于募資難度加劇，新募基金數量和金額增速將較2011年有所放緩。
這意味著(zhù)，2011年沒(méi)有備足糧草的PE，今年將面臨更加困難的糧荒�！笆袌�(chǎng)中也將出現基金后續資金無(wú)法到位導致青黃不接、后續投資無(wú)法推進(jìn)的情況�！备祮幢硎�，對于部分私募基金今年將是生死攸關(guān)。
具體來(lái)看，部分缺乏品牌業(yè)績(jì)、運作模式不清晰、規模偏小的中小私募股權基金將面臨LP回撤資金以及后續資金違約的壓力，最終有可能導致份額轉讓或清算的命運。
如何才能闖過(guò)這一關(guān)？
“市場(chǎng)資金將更多地向有獲利能力、對市場(chǎng)適應力更強的投資機構集中。也就要求在管理上地產(chǎn)PE要更有特色，比如說(shuō)有專(zhuān)業(yè)背景的，或者投資判斷是超前的，風(fēng)格差異化的且能夠持續良好業(yè)績(jì)的�！币晃坏禺a(chǎn)PE管理人士認為這是募資渠道突圍的前提。
而在具體的突圍渠道上，各地產(chǎn)PE也是使出渾身解數。
“民營(yíng)地產(chǎn)PE更多的仍是利用各種途徑的社會(huì )個(gè)人資金，發(fā)改委也并沒(méi)有完全截斷中小LP的投資路徑�！庇捎谇笆觥锻ㄖ分斜硎�，母基金形式的私募股權投資中，信托等有限合伙機構仍可充當單一的LP，該地產(chǎn)PE管理人士表示正在研究與其他機構共同發(fā)起母基金形式的PE。
此外，對于信托途徑，曹少山也曾向記者表示，“監管層并沒(méi)有禁止PE與信托之間的合作，接下的合作肯定是朝向合規的創(chuàng )新，雙方也依然存在合作基礎，比如，信托公司為PE提供合格的機構投資者�！�