樓市調控效果正在顯現。國家統計局最新公布的數據顯示，1至2月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數為97.89，比12月份回落了1個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落5.01個(gè)百分點(diǎn)，國房景氣指數連續9個(gè)月下滑。
　　國務(wù)院總理溫家寶在14日的記者會(huì )上，進(jìn)一步明確了對于房地產(chǎn)調控的決心不會(huì )改變。溫家寶總理表示，一些地方房?jì)r(jià)還遠遠沒(méi)有回到合理價(jià)位。因此，調控不能放松。如果放松，將前功盡棄，而且會(huì )造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂，不利于房地產(chǎn)長(cháng)期、健康和穩定發(fā)展。
　　接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的代表委員認為，盡管樓市利益相關(guān)方博弈不斷升溫，但樓市調控松動(dòng)的基礎并不存在。在中央堅持房地產(chǎn)調控政策不放松的形勢下，樓市調控效果將越來(lái)越明顯。隨著(zhù)個(gè)人住房信息系統聯(lián)網(wǎng)等措施的落實(shí)，樓市調控長(cháng)效機制將逐步建立、完善，預計未來(lái)一段時(shí)間，樓市調控將在高壓態(tài)勢中趨于制度化。

　　現狀　調控效果顯現

　　數據顯示，1至2月，全國商品房銷(xiāo)售面積7004萬(wàn)平方米，同比下降14.0%，增幅比2011年全年大幅下降18.9個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期下降27.8個(gè)百分點(diǎn)，主要原因是去年同期市場(chǎng)成交量較大。其中，住宅銷(xiāo)售面積下降16.0%，辦公樓銷(xiāo)售面積下降8.6%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(cháng)11.4%。
　　在成交量大幅下滑的同時(shí)，成交均價(jià)也出現下跌。上海易居房地產(chǎn)研究院全國月度行業(yè)報告顯示，1至2月，全國商品房成交均價(jià)同比下降8.1%，較2011年6.9%的全年漲幅大幅下降14.9個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅成交均價(jià)同比下降10.4%，較去年全年下降16.4個(gè)百分點(diǎn)。
　　中國指數研究院統計也顯示，2月，北京、上海、深圳、廣州等十大城市房?jì)r(jià)環(huán)比平均下跌0.24%，跌幅較上月擴大0.17個(gè)百分點(diǎn)。其中7個(gè)城市環(huán)比下跌，僅3個(gè)城市上漲。具體來(lái)看，成都和重慶跌幅最大，分別為1.34%和0.83%；北京、武漢跌幅在0.45左右；杭州、廣州跌幅介于0.1%至0.2%之間；上海微跌0.04%；南京、深圳環(huán)比上漲，漲幅小于0.4%；天津仍為漲幅最大的城市，環(huán)比上漲0.53%。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，從央行降低存款準備金率等舉動(dòng)看來(lái)，當前貨幣政策有所放松，加上年初銀行的信貸額度寬松，開(kāi)發(fā)企業(yè)融資狀況比去年年底有所改觀(guān)。但為了加快回籠資金，包括保利、招商、華潤等不少開(kāi)發(fā)企業(yè)都加入了降價(jià)促銷(xiāo)陣營(yíng)，且促銷(xiāo)范圍和促銷(xiāo)力度都明顯大于以往。
　　記者了解到，在調控政策高壓之下，2012年初各城市新盤(pán)上市量大幅減少，加之2月樓市成交量略有恢復，因此2月部分城市庫存量小幅下降。中國指數研究院統計顯示，上海商品住宅可售量下降14.48萬(wàn)平方米，青島商品住宅可售面積下降27.07萬(wàn)平方米，南京下降23.13萬(wàn)平方米；北京庫存略有增加。
　　接受記者采訪(fǎng)的代表委員認為，目前樓市調控效果正在顯現，投機、投資性需求得到明顯抑制，房?jì)r(jià)也在逐步合理回歸。全國政協(xié)委員、山東財經(jīng)大學(xué)教授郭松海說(shuō)，今年中央將會(huì )繼續嚴格執行對房地產(chǎn)的調控，政策基調不會(huì )發(fā)生變化，總體偏緊，目標就是促使房?jì)r(jià)合理回歸。

　　政策　調控高壓不減

　　在樓市調控效果顯現的同時(shí)，樓市利益相關(guān)方的博弈也日益升溫。楊紅旭說(shuō)，進(jìn)入2012年以來(lái)，個(gè)別城市有意救市，部分城市則有意放松限購，但這些措施僅屬曇花一現�？梢�(jiàn)，盡管一些地方想放松樓市調控，但中央對房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的決心依然。
　　中原集團研究中心指出，部分地方由于微調幅度過(guò)大，終只是曇花一現。而一些地方針對剛需或改善性需求的“微調”則得到了默許，主要涉及信貸松動(dòng)、購房?jì)?yōu)惠、價(jià)格限制等方面。
　　中原集團研究中心認為，信貸微調使得過(guò)去“一刀切”的房貸緊縮得到改善，切實(shí)降低了剛需和改善性需求的購房成本。如，南京、合肥等地放寬公積金貸款；北京、深圳等地年初首套房貸恢復至基準利率。購房?jì)?yōu)惠則主要通過(guò)經(jīng)濟或者制度方面的優(yōu)惠吸引剛需入市。如重慶、杭州的購房補貼；長(cháng)春、無(wú)錫等地放寬購房落戶(hù)門(mén)檻。價(jià)格限制的放松則有利于調節供求關(guān)系。如，武漢等地相繼上調普通住宅標準使得市場(chǎng)上有更多滿(mǎn)足剛需的普通住宅；中山調高限價(jià)上限也擴大了有效供應。
　　郭松海委員認為，樓市不景氣、交易量下滑，地方面臨較大財政壓力，所以有一些試探性調整。這種調整會(huì )影響市場(chǎng)對樓市調控的心理預期，但影響力很微弱，全國樓市調控松動(dòng)的基礎并不存在。
　　全國政協(xié)委員、清華大學(xué)教授蔡繼明也表示，現階段房地產(chǎn)調控的任務(wù)遠沒(méi)有實(shí)現，如果現在松手，以后會(huì )造成更大災難。他解釋說(shuō)，一旦現在松動(dòng)，就會(huì )導致房?jì)r(jià)的強力反彈，甚至價(jià)格可能還會(huì )超過(guò)以往的水平；但實(shí)際上現在只是調控政策初見(jiàn)成效，價(jià)格遠沒(méi)達到理性的水平，不應松動(dòng)而是應繼續加大調控力度。
　　國家發(fā)展和改革委員會(huì )主任張平近日在回答記者提問(wèn)時(shí)說(shuō)，對現在一些地方為了鼓勵購房采取了一些“沖動(dòng)”舉動(dòng)，中央政府的態(tài)度是非常明確的，就是要繼續堅持房地產(chǎn)業(yè)宏觀(guān)調控的各項政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長(cháng)期健康穩定發(fā)展。
　　事實(shí)上，樓市調控高壓態(tài)勢一直未減。去年12月的中央經(jīng)濟工作會(huì )議明確，要堅持房地產(chǎn)調控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。住建部負責人不久前也表態(tài)，繼續堅持房地產(chǎn)調控不動(dòng)搖，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　趨勢　建立調控長(cháng)效機制

　　在調控高壓態(tài)勢不減的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)調控長(cháng)效機制將不斷健全、完善。政府工作報告明確提出，采取有效措施，增加普通商品住房供給。加快建設城鎮住房信息系統，改革房地產(chǎn)稅收制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期平穩健康發(fā)展。
　　張平表示，要堅決貫徹好黨中央、國務(wù)院的決策部署，配合、會(huì )同有關(guān)部門(mén)，抓緊研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長(cháng)期健康發(fā)展的長(cháng)效機制，努力增加普通商品房的供給能力，特別是增加中小戶(hù)型、中低價(jià)位住房的供給，堅決抓好保障性住房的建設，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)能夠長(cháng)期健康穩定發(fā)展。
　　住建部部長(cháng)姜偉新近日也表示，今年年內個(gè)人住房信息系統肯定會(huì )推出。第一步是實(shí)現40個(gè)重點(diǎn)城市個(gè)人住房信息系統與住建部聯(lián)網(wǎng)。而該系統的落地將為加快推出房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長(cháng)效機制奠定基礎。
　　在今年兩會(huì )上，對于如何建立樓市調控長(cháng)效機制，代表委員們也給出了具體建議。全國政協(xié)委員安純人在題為“抓住有利時(shí)機建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(cháng)效機制”大會(huì )發(fā)言中建議，加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控和監管，加快制度機制建設，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(cháng)效機制。
　　安純人委員指出，深化住房制度改革的重點(diǎn)是進(jìn)一步完善制度，明確政府職能。要加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控和監管。他建議，首先要堅持發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎性作用，有效運用土地、財稅、金融等調控手段，增加住房有效供給，分類(lèi)調控住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展；其次，規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強市場(chǎng)監控和監管，引導和穩定市場(chǎng)預期，遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。同時(shí)，還應建立健全城鎮住房保障體系，完善房地產(chǎn)制度和法律法規。
　　安純人還指出，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息和監測體系，是搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要基礎。要加快建立個(gè)人住房信息系統，構建完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎信息庫；完善房地產(chǎn)統計制度，規范信息發(fā)布和監測分析。此外，還要科學(xué)確定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本目標，包括研究確定居民住房面積指導標準，制定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中長(cháng)期規劃，正確引導房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值觀(guān)念和行為。
　　全國人大代表陳貴云則建議，利用稅收杠桿調控房地產(chǎn)投機行為。一方面，設立“資本增值稅”有效降低收益預期。對于在房地產(chǎn)出售、贈與、轉移中(不包括遺產(chǎn)稅征收范圍內的繼承和贈與)的增值部分征收資本增值稅。為保證居民自住房出售的正當權利，居民出售唯一一套自住房可以不征收資本增值稅；另一方面，設立“房產(chǎn)遺產(chǎn)稅”，對于價(jià)值超過(guò)一定額度的房產(chǎn)征收遺產(chǎn)稅；此外，設立“市政稅”防止房產(chǎn)閑置。當房產(chǎn)閑置時(shí)，此稅由擁有者承擔；當房產(chǎn)出租時(shí)，由承租人承擔，這可以提高房產(chǎn)的有效使用率，防止閑置。
　　接受記者采訪(fǎng)的代表委員認為，隨著(zhù)樓市調控效果的不斷顯現，樓市調控將在高壓中趨于長(cháng)效化、制度化。