政策高壓之下，向來(lái)價(jià)格堅挺的豪宅市場(chǎng)出現下行跡象�！督�(jīng)濟參考報》記者調查發(fā)現，近期一線(xiàn)城市多個(gè)豪宅項目開(kāi)始松動(dòng)降價(jià)。業(yè)內人士認為，銷(xiāo)售壓力下的“以?xún)r(jià)換量”已延伸至豪宅市場(chǎng)，凸顯多數房企資金面惡化，并強化了樓市將迎來(lái)新一輪降價(jià)促銷(xiāo)潮的信號。
市場(chǎng) 多個(gè)豪宅項目?jì)r(jià)格開(kāi)始松動(dòng)
當住宅市場(chǎng)遭遇持續從嚴的宏觀(guān)調控政策而逐漸下行時(shí)，豪宅市場(chǎng)也開(kāi)始出現松動(dòng)跡象。
日前，奧園地產(chǎn)宣布，公司正與獨立本公司及其關(guān)聯(lián)人士的第三方，就出售北京長(cháng)安8號51%權益接洽并進(jìn)行磋商�！伴L(cháng)安8號”地處北京CBD核心區域，曾經(jīng)“四度易主”，此番拋售股權不由引發(fā)業(yè)界對其資金鏈的擔憂(yōu)。
隨后，盡管奧園首席財務(wù)官林錦堂否認了項目出售是因公司現金流的問(wèn)題。但根據奧園地產(chǎn)3月份公布的2011年報，公司流動(dòng)資產(chǎn)“銀行結余及現金”部分為8.77億元，與2010年22.03億元同比下降60%。公司流動(dòng)負債中“短期銀行借款”為26.16億元，與2010年13.60億元同比上升48%。同時(shí)，流動(dòng)比率由2010年2.0下降至1.5。
據悉，長(cháng)安8號在2010年一季度面市后，回籠資金不足10億元，至今也未啟動(dòng)第二期銷(xiāo)售。而該項目所欠銀行貸款、股東借款、工程欠款以及各路供貨商欠款，總計約30億元。這個(gè)著(zhù)名的豪宅項目如今被媒體稱(chēng)為“燙手山芋”。
奧園地產(chǎn)負責人公開(kāi)表示，盡管長(cháng)安8號項目地段優(yōu)越，稀缺性明顯。但由于北京是受調控影響比較明顯的區域之一，在當前大環(huán)境下希望通過(guò)這次股權轉讓?zhuān)瑢⒐镜耐顿Y布局有所調整�！拔磥�(lái)主要布局在一些受政策環(huán)境影響比較小、剛性需求比較大的城市�！�
記者發(fā)現，一線(xiàn)城市近期關(guān)于豪宅項目松動(dòng)降價(jià)的消息頻頻傳出。上海陸家嘴頂級豪宅之一新鴻基凱旋濱江園3月23日開(kāi)盤(pán)均價(jià)16萬(wàn)元/平方米，而非之前業(yè)界猜測的天價(jià)30萬(wàn)元，低于鄰居湯臣一品17萬(wàn)/平方米在售價(jià)格。佘山別墅區招商佘山瓏原近期推出20套低特價(jià)疊加和聯(lián)排別墅，主體7折到8折。上海兩大豪宅區一個(gè)“低價(jià)開(kāi)盤(pán)”，一個(gè)特價(jià)房促銷(xiāo)。
3月份，深圳豪宅市場(chǎng)價(jià)格同樣在下調，單價(jià)“萬(wàn)元起降”。中國房產(chǎn)信息集團黃丹告訴《經(jīng)濟參考報》記者，銷(xiāo)售壓力迫使豪宅開(kāi)始以?xún)r(jià)換量，近期龍頭企業(yè)在豪宅項目上營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作頻頻，上半年“去存貨、搶現金”將成為一線(xiàn)房企銷(xiāo)售主基調�！耙环矫嬉�?xún)r(jià)換量，爭得客源和現金，一方面為未來(lái)進(jìn)一步擴張做戰略準備�！�
另外，黃丹介紹說(shuō)：“近期改善型客戶(hù)在開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)下緩步入市。2月多個(gè)城市改善型產(chǎn)品占據銷(xiāo)售排行榜前列，主要是近郊經(jīng)濟型別墅項目，價(jià)格屬于中檔。相較市中心總價(jià)高面積小，這些項目總價(jià)適中，相對性?xún)r(jià)比較高，吸引改善型需求入市�！�
資金 上市房企負債率達10年高點(diǎn)
在豪宅項目促銷(xiāo)降價(jià)增多的背后，上市房企的日子越發(fā)難過(guò)。年報數據顯示，在目前已披露2011年業(yè)績(jì)的房地產(chǎn)上市公司中，負債率高企和資金鏈進(jìn)一步緊繃現象愈加明顯。業(yè)內分析認為，這種趨勢將在今年一季度得到進(jìn)一步強化。
從資產(chǎn)負債率來(lái)看，北京中原市場(chǎng)研究部統計數據顯示，截至3月22日，已披露年報的37家上市房企的負債水平明顯上漲，總負債額度達到了5216億元，比之前一年的3786億上漲了37.8%。負債率也有明顯上漲，2011年平均已經(jīng)達到了72.3%，為近10年來(lái)最高。報告認為，往年房企可依靠高房?jì)r(jià)和由此帶來(lái)的現金流緩解高負債的壓力。但2011年嚴厲的調控導致的越來(lái)越慘淡的經(jīng)營(yíng)狀況正將一批地產(chǎn)企業(yè)逼入絕境，其籌錢(qián)的多條通道卻不斷遭遇封堵。
從現金流狀況來(lái)看，WIND數據顯示，截至3月25日，按照申萬(wàn)一級行業(yè)分類(lèi)，兩市已有共計48家房地產(chǎn)上市公司公布了2011年年報。截至2011年末，這48家上市公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流量?jì)纛~為-124.5億元，其中，億城股份、首開(kāi)股份等房企經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流量?jì)纛~同比持續減少。截至2011年末，48家房企現金及現金等價(jià)物凈減少了42.6億元，而去年同期則凈增加了20.6億元。
今年一季度全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況可能進(jìn)一步惡化。上海易居房地產(chǎn)研究院一份最新的研究報告認為，根據2012年1至2月份房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售數據，除去季節性因素的影響，商品房銷(xiāo)售仍會(huì )同比下降，預計2012年一季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張的問(wèn)題將會(huì )惡化，可能接近甚至低于2008年水平。
在銷(xiāo)售不暢、資金吃緊的情況下，多數房企放緩拿地進(jìn)程并在融資市場(chǎng)頻頻發(fā)力。根據中國指數研究院最新的一份研究報告，最近幾個(gè)星期，重點(diǎn)監測房企掀起了融資小高潮，中海、雅居樂(lè )、新鴻基、九龍倉、碧桂園等港股企業(yè)通過(guò)股權和發(fā)債進(jìn)行融資，而萬(wàn)科、首開(kāi)等A股房企受政策影響主要通過(guò)信托和貸款進(jìn)行融資。
北京中原市場(chǎng)研究總監張大偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，調控壓力大，房企業(yè)績(jì)分化，庫存增加、利潤減少成普遍現象。在現金為王的形勢下，上市房企需要降價(jià)換量。雖然目前銀行對首套房購房貸款出現了下調利率，但是開(kāi)發(fā)貸等依然偏緊，企業(yè)要想更好發(fā)展依然需要以?xún)r(jià)換量。
研判 二季度或再迎打折降價(jià)潮
在資金鏈條緊繃的情況下，開(kāi)發(fā)商們紛紛加大了推盤(pán)和銷(xiāo)售力度。數據顯示，多個(gè)熱點(diǎn)城市成交量已逐漸回調，業(yè)內預測，下季度將迎來(lái)新一輪打折降價(jià)潮。
從上市房企銷(xiāo)售量來(lái)看，保利、金地、中海等大型房企2月份的銷(xiāo)售量上升明顯。公開(kāi)資料顯示，2012年2月，保利地產(chǎn)實(shí)現簽約面積37.79萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)69.53%。金地集團2月實(shí)現簽約面積11.9萬(wàn)平方米，簽約金額12.3億元，同比分別增加112.2%和85%。中海地產(chǎn)2月份實(shí)現房地產(chǎn)銷(xiāo)售額約106.9億元，實(shí)現銷(xiāo)售面積64.5萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅上漲232.7%和152%，今年前兩月累計實(shí)現房地產(chǎn)銷(xiāo)售額139.1億元，同比增長(cháng)42%。
截至2012年2月底，中原監測到的標桿房企在47個(gè)城市的在售項目庫存量約為2466萬(wàn)平方米，較上月小幅回落2%。相對于2011年6月底，標桿房企的庫存量增加56%，庫存壓力仍較大。在庫存壓力下，自今年以來(lái)，保利、招商、恒大、富力等房企陸續啟動(dòng)較大規模的降價(jià)促銷(xiāo)活動(dòng)。
進(jìn)入3月，一些熱點(diǎn)城市量升價(jià)跌的趨勢更為明顯。中國指數研究院最近的一份研究報告披露，3月各地樓市促銷(xiāo)大增，剛需逐漸釋放，成交量呈現上漲趨勢。最近一周(3月12日至3月18日)的交易數據顯示，包括北京、上海、廣州、深圳四大一線(xiàn)城市在內的重點(diǎn)城市中，除天津同比2011年周均略有下降，其余城市成交量皆上漲。其中杭州(不含蕭山余杭)漲幅最大，達205.48%。南京漲幅超過(guò)150%，同時(shí)其他多個(gè)城市漲幅也在100%上下。
以北京為例，北京住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數據顯示，3月中上旬(3月1日至20日)北京全市純商品住宅網(wǎng)簽總量為4206套，與2月份全月的成交量相比大幅上漲了41.5%，與去年3月份同期的成交量相比也上漲了近17%。房?jì)r(jià)方面，根據偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數據統計，3月中上旬北京純商品住宅的成交均價(jià)為18800元/平方米，與上月同期相比下跌了1.3%，比去年同期的房?jì)r(jià)下跌了2.7%。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉分析表示，當前市場(chǎng)成交量的回漲是建立在房?jì)r(jià)回調和首套房貸利率優(yōu)惠的基礎之上，在目前樓市庫存量依然居于高位的前提下，購房需求的平穩釋放并不會(huì )改變目前“供大于求”的市場(chǎng)現狀，預計未來(lái)三個(gè)月，北京住宅成交量將依舊保持上漲態(tài)勢，房?jì)r(jià)繼續保持穩中有降的趨勢，首次購房人群依舊是購房主力。
上海易居房地產(chǎn)研究院上述報告認為，在外部融資環(huán)境難以顯著(zhù)改善的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)回籠資金，依然是緩解資金壓力的主要路徑。預計新一輪的打折降價(jià)潮，還將在未來(lái)二三個(gè)月內大范圍持續展開(kāi)。張大偉預測，在6到12個(gè)月內房?jì)r(jià)還可能有10%到20%的下調，而部分已經(jīng)降價(jià)到位的項目可能會(huì )逐漸獲得市場(chǎng)認可。