“公司員工只要能賣(mài)出去房子，就有提成�！比涨�，在“2012中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì )”上，一位山西當地房企董事長(cháng)對本報記者如是表示。
無(wú)獨有偶，有消息人士向筆者透露，碧桂園也啟動(dòng)了“全員營(yíng)銷(xiāo)”活動(dòng)。據悉，繼綠城高調啟動(dòng)全經(jīng)紀人式的全民營(yíng)銷(xiāo)策略后，碧桂園集團緊隨其后，低調地鼓勵所有員工去賣(mài)房，售房有提成、購房有優(yōu)惠，范圍則主要集中在以天津為中心的北方大區。
對此，北京大岳咨詢(xún)有限公司總經(jīng)理金永祥向《證券日報》記者表示，開(kāi)發(fā)商進(jìn)入“全員賣(mài)房”模式主要是承受不住庫存激增和負債飆升的雙重壓力。
庫存飆升至近5萬(wàn)億
房企進(jìn)入償債高峰期
一組有關(guān)“庫存”的最新數據顯示，2012中國500強房企的庫存已達到4.9945萬(wàn)億元，存貨均值同比增加50.34%，增幅較2010年進(jìn)一步攀升6.47個(gè)百分點(diǎn)，平均每家500強房企的存貨已達到99.89億元，創(chuàng )歷史新高。
除此之外，據統計，目前滬深兩市32家上市房企發(fā)布的2011年年報顯示，21家公司的存貨同比上升，占比為65.63%；7家房企去年年底存貨同比增幅超過(guò)30%。
其中，招商地產(chǎn)2011年末存貨值達到514.4億元，同比增長(cháng)33%；萬(wàn)科的存貨由上年同期的1333億元達到2083億元，增長(cháng)56%；首開(kāi)股份2011年年末的存貨高達430.49億元，2011年年初為250.65億元，增長(cháng)72%；遠洋地產(chǎn)的存貨雖不多，但增幅卻很高，由2010年末的2.31億增長(cháng)到2011年末的4.87億，增幅為111%。
有業(yè)內人士分析，庫存量同比急劇飆升已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商最為“頭疼”的問(wèn)題。金永祥也向記者表示，信貸未放松，信托貸款到期，企業(yè)正進(jìn)入償債高峰期，這個(gè)時(shí)候高庫存就是企業(yè)的噩夢(mèng)。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉曾對媒體表示，據測算，2012年開(kāi)發(fā)商因房屋庫存需要支付的資金成本約為3450億元，而2011年房地產(chǎn)全行業(yè)贏(yíng)利也不過(guò)5000億元左右。如果2012年銷(xiāo)售額再下降，則房地產(chǎn)行業(yè)整體上將接近盈虧平衡的邊緣。
對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭則認為，庫存攀升和大筆償債的雙重壓力已經(jīng)導致房企無(wú)暇他顧，多數房企將所有精力都放在加快銷(xiāo)售，回收現金流上。
去庫存化成房企第一目標
“全員營(yíng)銷(xiāo)”時(shí)代來(lái)臨
日前，本報記者從多位資深開(kāi)發(fā)商高層處獲悉，2012年，各大房企都不約而同地把去庫存化列為第一目標。
事實(shí)上，今年2月，綠城就掀起了“全員營(yíng)銷(xiāo)”風(fēng)潮。宋衛平本人甚至要求包括自己在內的董事長(cháng)辦公室的3人完成3億元的銷(xiāo)售額。正如昆侖置業(yè)副總裁蔡陽(yáng)所言：“房子賣(mài)不動(dòng)，要我有何用”。
而碧桂園啟動(dòng)的北方區“全員賣(mài)房”活動(dòng)并不是終點(diǎn)。一位消息人士稱(chēng)，接下來(lái)碧桂園很可能將該活動(dòng)逐步擴大，內蒙古等其他地方的項目也將會(huì )參與進(jìn)來(lái)。
“第一是銷(xiāo)售，第二是銷(xiāo)售，第三還是銷(xiāo)售。至于買(mǎi)地，想都不要想了�！鄙鲜錾轿鏖_(kāi)發(fā)商這樣告訴本報記者，他還透露，他的公司旗下已經(jīng)有2個(gè)在建項目停滯了，除了高層四處尋找基金等渠道籌錢(qián)，公司還正在動(dòng)員所有員工參與產(chǎn)品銷(xiāo)售。
值得注意的是，據記者了解，在各大房企重大會(huì )議上，“去庫存”成為2012年企業(yè)發(fā)展計劃中反復強調的“重中之重”。
去年年底，招商地產(chǎn)董秘劉寧曾在某券商年會(huì )上表示，“2012年，公司要不擇手段把銷(xiāo)售做活，想盡辦法抓銷(xiāo)售將是明年公司的重中之重�！�
萬(wàn)科副總裁毛大慶在年初的時(shí)候曾對本報記者表示，2012年一季度，萬(wàn)科在北京不會(huì )拿地，集團將致力于減少庫存。
首創(chuàng )置業(yè)財務(wù)總監羅俊也在今年公司業(yè)績(jì)會(huì )上表示，加大現在庫存項目的銷(xiāo)售，希望盡快把庫存項目清理掉，拿現金換來(lái)更好的資源，這是公司長(cháng)期發(fā)展過(guò)程中非常重要的一個(gè)戰略。
有業(yè)內人士分析，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“冬天模式”后，下一輪將進(jìn)入“全員賣(mài)房”模式，“全員營(yíng)銷(xiāo)”時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。
鑒于上述各種情形，金永祥表示，房?jì)r(jià)整體上還會(huì )有下行空間，只不過(guò)各區域會(huì )呈現不同幅度的波動(dòng)。