背負多年“非法身份”的小產(chǎn)權房，命運進(jìn)入了倒計時(shí)。
3月29日，本報記者從國土部知情人士處獲悉，“由國土部牽頭、14個(gè)部委參與研究制定的小產(chǎn)權房初步清理整治政策方案此前已上報給國務(wù)院�！�
根據國土部初步的清理思路，原則是分類(lèi)、分步驟推進(jìn)。其中，侵占耕地等違法違規的小產(chǎn)權房，尚未銷(xiāo)售以及新建、續建的小產(chǎn)權房，有望列入清理范圍。但具體銷(xiāo)售和建設的時(shí)間點(diǎn)、何時(shí)正式展開(kāi)清理，尚待最后方案出臺才能敲定。
“國務(wù)院就清理整治方案，征求了各部委的意見(jiàn)，目前來(lái)看各部委尚未達成共識，還需重新試點(diǎn)研究�！鄙鲜鲋槿耸窟M(jìn)一步介紹，“其中，分歧最大主要是已售、已住的小產(chǎn)權房如何清理的問(wèn)題�！�
浙江大學(xué)土地管理學(xué)院教授楊磷杰表示，小產(chǎn)權房爭議的核心是土地升值收益的合理分配。
國土部知情人士介紹，該部正在啟動(dòng)小產(chǎn)權房清理試點(diǎn)工作，擬在試點(diǎn)基礎上總結完善整治方案，繼而啟動(dòng)全面清理。同時(shí)，年底即將完成的全國農村集體土地確權登記的數據，將成為未來(lái)小產(chǎn)權房清查的主要參考。
或清理未售及新建
小產(chǎn)權房是占用集體土地搞建設，并向集體經(jīng)濟組織之外成員銷(xiāo)售的住房。據國土部不完全統計，2007年以前，全國小產(chǎn)權房的面積累計高達66億平方米。
另?yè)珖ど搪?lián)數據，1995年-2010年，全國小產(chǎn)權房竣工建筑面積累計達7.6億平方米，相當于同期城鎮住宅竣工面積總量的8%。小產(chǎn)權房在深圳、北京等房?jì)r(jià)較高城市持續熱銷(xiāo)局面，最多的已達到房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售總量的1/5。
基于小產(chǎn)權房數量龐大、牽扯多方利益，上述國土部知情人士介紹，小產(chǎn)權房清理的一個(gè)原則是：區別對待、分類(lèi)處置。
他介紹，在國土部初步的清理思路中，違法建筑、有嚴重質(zhì)量問(wèn)題、侵占耕地、嚴重影響城鄉規劃的小產(chǎn)權房將清理，并追究開(kāi)發(fā)商、村集體等相關(guān)人士的責任；并且出售小產(chǎn)權房的農民將不得重新申請宅基地。
同時(shí)，對尚未銷(xiāo)售的小產(chǎn)權房，一定年限后新建、續建的小產(chǎn)權房，必須全部停建、停售，其中，劃分地塊對外出租待建的土地，責令退還。
“尚未銷(xiāo)售，主要是指在建、在售，無(wú)人入住項目；一定年限后新建、續建的小產(chǎn)權房主要也側重于在建、在售�！痹撊耸糠Q(chēng)。
他同時(shí)介紹，國土部對“一定年限”的要求曾以2008年為限，因為當年曾為國務(wù)院報告過(guò)小產(chǎn)權房的初步處理意見(jiàn)，而由于種種原因實(shí)際工作中推行困難。
“最新的時(shí)間點(diǎn)，需要等到全國小產(chǎn)權房新的清理方案出臺后作出安排�！鄙鲜鰢敛咳耸糠Q(chēng)。
就清理舉措看，上述人士介紹，“包括強制拆除、沒(méi)收、停建、停售和停水停電等”。
不過(guò)，針對已售、已長(cháng)期居住的小產(chǎn)權房，上述人士稱(chēng)，“方案征求意見(jiàn)階段，各部委對此并未形成統一意見(jiàn)，地方政府也有自己的一套思路，還未達成一致”。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生稱(chēng)，如果對小產(chǎn)權房全部拆除，將激化社會(huì )矛盾，影響社會(huì )穩定；其次也是住房建設資金和建筑材料的巨大浪費。
更為重要的是，上述人士進(jìn)一步指出，作為清理整頓基礎，目前全國性小產(chǎn)權房的確切數據還不清楚。
“短期看，只能先選擇小產(chǎn)權房問(wèn)題嚴重的地區作試點(diǎn)；與此同時(shí)，國土部將抓緊摸底全國小產(chǎn)權房的確切數據�！鄙鲜鰢敛恐槿耸糠Q(chēng)。
記者獲悉，年底，全國小產(chǎn)權房規模的初步數據或將搜集完畢。據國土部土地利用司的一位不愿具名的人士介紹，年底即將完成的全國農村集體土地確權登記的數據，將成為未來(lái)小產(chǎn)權房清查的主要參考。
部分地方、個(gè)別部委抵觸
“國土部正在和部分地方溝通小產(chǎn)權房清理試點(diǎn)工作，從目前來(lái)看，很難推進(jìn)�！鄙鲜鰢敛恐槿耸空f(shuō)，“來(lái)自于地方政府和相關(guān)部委的阻力較大�！�
據山東國土廳一位不愿具名的人士介紹，一旦將某地區確定為小產(chǎn)權房清理試點(diǎn)，國土部將對當地的小產(chǎn)權房等違法違規用地情況進(jìn)行摸底。
“部分地方政府、個(gè)別部委在地方的重大項目工程，部分存在違法違規用地情況，一旦摸底，地方違法違規的用地問(wèn)題將無(wú)處遁形�！鄙鲜鋈耸勘硎�。
3月27日，包括國土部、水利部、鐵道部在內的6部委共聚北京山水賓館，閉門(mén)商討“如何解決國家重點(diǎn)工程中占地不合規范問(wèn)題”。
據參會(huì )的知情人士介紹，在座的鐵道部、水利部、交通部代表坦陳，公路、鐵路、水利領(lǐng)域內，確實(shí)存在未報即用、違法違規用地行為。
此外，地方政府及一些地產(chǎn)界人士對小產(chǎn)權房保留的訴求，也難與中央監管部門(mén)達成完全一致。
“在和地方政府的溝通中，地方政府普遍反映，希望部分符合規劃、質(zhì)量合格的小產(chǎn)權房，在補交土地出讓金后轉正，或者轉為保障房�！鄙鲜鋈耸拷榻B。
對此，上述知情人士介紹，“國務(wù)院也召集過(guò)住建部、國土部等相關(guān)部委進(jìn)行討論，意見(jiàn)暫未一致�！�
據接近住建部的人士稱(chēng)，如果收歸為保障房，可能存在政府為小產(chǎn)權房正身的嫌疑，間接承認小產(chǎn)權房的合法性；而回收小產(chǎn)權房的價(jià)格如何確定、如何確保保障房公平公正，還需要再深入探討。
上述國土部知情人士也擔心，小產(chǎn)權房一旦放開(kāi)，土地調控和規劃可能出現失控局面。
在清理方案懸而未決之前，試點(diǎn)城市也難推進(jìn)�！盎诜N種原因，試點(diǎn)確定工作并不明朗�！鄙鲜鰢敛恐槿耸糠Q(chēng)。
他介紹，實(shí)際上，早在去年8月份，國土部就已經(jīng)內部召集山東、河南等小產(chǎn)權房問(wèn)題嚴重地區國土廳人士開(kāi)會(huì )，要求這些地區年底前，積極申請小產(chǎn)房試點(diǎn)。
“而到了年底，無(wú)一城市申請，小產(chǎn)權房清理試點(diǎn)被迫流產(chǎn)�！眹敛恐槿耸拷榻B。
上述山東國土廳的人士則表達無(wú)奈，“不是地方政府不希望清理小產(chǎn)權房，但目前全國性小產(chǎn)權房尚沒(méi)有一個(gè)明確的規范性文件，強制處理的話(huà)，可能會(huì )激化社會(huì )矛盾�！�
上述國土部知情人士介紹，小產(chǎn)權房清理思路未明，國土部也正在和各部委以及地方政府溝通，明確試點(diǎn)城市。
此前有媒體消息稱(chēng)，國土部將在北京、重慶、鄭州、�？诘刃‘a(chǎn)權房較密集的城市開(kāi)展試點(diǎn)。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭(微博)介紹，上述四個(gè)城市較具代表性，北京郊區小產(chǎn)權房密集，高房?jì)r(jià)將大量剛需逼向了郊區小產(chǎn)權房；重慶屬西部大城市，外來(lái)人口多，郊區面積大，小產(chǎn)權房分布零散；鄭州小產(chǎn)權房的城中村問(wèn)題突出；�？谑锹糜味燃賲^存在大量小產(chǎn)權房問(wèn)題。
長(cháng)效治理
中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長(cháng)嚴金明對本報表示，小產(chǎn)權房是在當前土地法規體系不完備情況下的集體大創(chuàng )造，村民、村集體、鄉政權、縣政府、開(kāi)發(fā)商、城鎮居民等多個(gè)角色參與，“在此種格局下，方案在執行上肯定會(huì )大打折扣�！�
“僅采取沒(méi)收、強制拆除、停建和斷水斷電等‘堵’的措施，無(wú)法從根本上解決小產(chǎn)權房問(wèn)題�！眹勒J為，小產(chǎn)權房背后的根本問(wèn)題是土地制度。
“在城鄉二元土地制度下，農民征地補償標準偏低，小產(chǎn)權房就成為了農民分享工業(yè)化、城市化進(jìn)程中土地增值收益的重要途徑�！眹澜鹈髡f(shuō)。
此外，楊磷杰稱(chēng)，在國家城鎮住房保障體系尚未健全，城鄉居民住房需求仍較旺盛的情況下，小產(chǎn)權房仍具有巨大的需求空間。
根據現行《土地管理法》，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。
楊磷杰表示，現行的《土地管理法》雖然法律上明確小產(chǎn)權房性質(zhì)的非法性，但地方陸續有一些自行流轉的集體土地試驗，對于新的流轉現象如何監管，在國家有關(guān)集體土地使用權流轉的管理辦法尚未出臺前，并不清晰。
由此從土地制度源頭進(jìn)行梳理，成為必要。
上述國土部知情人士介紹，國土等部門(mén)正在共同研究防范小產(chǎn)權房問(wèn)題的長(cháng)效機制，包括推出鄉鎮企業(yè)、農民住宅等集體建設用地管理和流轉的政策措施等。
除此之外，財政部相關(guān)人士也在此間表態(tài)，要會(huì )同有關(guān)部門(mén)，研究土地收益城鄉統籌使用的辦法。
另有知情者介紹，小產(chǎn)權房清理，還必須和房地產(chǎn)調控進(jìn)行一盤(pán)棋梳理。在北京郊區及河北周邊，存在多處開(kāi)發(fā)商介入的小產(chǎn)權房樓盤(pán)，消費者中不乏投機需求。