截至3月31日，滬深兩市143家上市房企有74家發(fā)布了2011年財報，其中69家實(shí)現凈利潤391億元，但同期負債超過(guò)8000億元，比上年增長(cháng)31%；存貨達7230億元，比上年同期增長(cháng)43%。
業(yè)績(jì)分化加劇
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭稱(chēng)，因為房地產(chǎn)行業(yè)采用預售方式和交付后才計入結算收入法人會(huì )計政策，房地產(chǎn)公司的當期銷(xiāo)售收入和當期營(yíng)業(yè)收入并不完全一致，2011年財報更多體現的是2010年的銷(xiāo)售收入。上市房企受調控政策影響有多大，要在明年財報中才能反映出來(lái)。
據易居房地產(chǎn)研究院統計，去年30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為13739萬(wàn)平方米，較2010年大幅下降26%。一、二線(xiàn)城市的開(kāi)發(fā)商主動(dòng)打破僵局，降價(jià)促銷(xiāo)。特別是部分城市的外圍區域，房?jì)r(jià)下跌幅度甚至達30%左右�！霸谶@種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)業(yè)績(jì)不可能像年報說(shuō)的增長(cháng)這么多�！睏罴t旭說(shuō)。
盡管年報數據有些“失真”，但仍然反映出上市房企業(yè)績(jì)分化加劇的事實(shí)。
統計數據顯示，21家公司去年凈利潤負增長(cháng)，而同期一線(xiàn)房企凈利潤增速大都在30%左右。
中信建投房地產(chǎn)分析師蘇雪晶認為，房地產(chǎn)公司強者恒強的格局越來(lái)越明顯。在多家券商的評級報告中，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)也因業(yè)績(jì)保障度高、財務(wù)安全、盈利能力及成長(cháng)性好于其他企業(yè)而備受推崇。
進(jìn)入去庫存時(shí)代
年報披露的數據顯示，69家公司中庫存同比減少的只有9家，而增幅超過(guò)50%的有25家，不少公司的存貨絕對量達到了歷史新高，存貨增幅明顯超過(guò)營(yíng)業(yè)收入增幅。龍頭企業(yè)萬(wàn)科的存貨量也達到了2083.35億元。按照其2011年銷(xiāo)售額1215.4億元推算，需要21個(gè)月才能消化完。
中國房地產(chǎn)研究會(huì )近日發(fā)布的“500強測評研究報告”顯示，2011年，500強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存貨均值同比增加50.34%，增幅較2010年進(jìn)一步攀升6.47個(gè)百分點(diǎn)，500強房企的平均存貨已達到99.89億元，創(chuàng )歷史新高。在政策高壓、存貨高企和景氣下行的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入去庫存時(shí)代已成為不爭的事實(shí)。
據北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉測算，到2012年底，在最悲觀(guān)的情況下(新開(kāi)工下降5%，銷(xiāo)售面積增速為0)，全國商品房屋庫存量為47.3億平方米；在最樂(lè )觀(guān)的情景下(新開(kāi)工下降15%，銷(xiāo)售面積增速為10%)，2012年底商品房屋庫存量44.8億平方米。從在建面積看，去庫存可能需要至少3年時(shí)間。據測算，2012年開(kāi)發(fā)商因房屋庫存需要支付的資金成本約為3450億元，而2011年房地產(chǎn)全行業(yè)贏(yíng)利也不過(guò)5000億元左右。如果2012年銷(xiāo)售額再下降，則房地產(chǎn)行業(yè)整體上接近盈虧平衡的邊緣。
資金緊張導致開(kāi)發(fā)放緩
從69家公司的負債來(lái)看，占總資產(chǎn)比例超過(guò)70%的有23家，超過(guò)50%的有57家，負債同比增加有46家。中國房地產(chǎn)測評中心近日一項報告顯示，去年500強房企凈負債率已由2010年的50.07%上升到66.59%。
開(kāi)發(fā)商利息支出額度和增長(cháng)幅度也居高不下，萬(wàn)科利息支出額度達到12.52億元，同比增幅為11.26%，華麗家族利息支出增長(cháng)率達772.67%。
申銀萬(wàn)國發(fā)布的一份房地產(chǎn)信托研報顯示，2012年集合類(lèi)房地產(chǎn)信托本息共到期2037億元，加上單一委托人認購的單一類(lèi)房地產(chǎn)信托，則共有約3062億本息到期，從3月起進(jìn)入償付高峰。
上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布研究報告稱(chēng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況已從2011年的“偏緊”步入“緊張”區間，“可能接近甚至低于2008年水平”。報告稱(chēng)，今年前兩個(gè)月，全國商品房銷(xiāo)售額4145億元，同比下降20.9%，參照去年12.1%的增幅，預示著(zhù)今年銷(xiāo)售額有可能出現負增長(cháng)。在外部融資環(huán)境難以改善的情況下，房企依靠銷(xiāo)售回籠資金成為主流，前兩個(gè)月，房企自籌資金5995億元，同比增長(cháng)43.3%，在所有資金來(lái)源中占比42.3%，比去年提高了1.4個(gè)百分點(diǎn)，預計今年還將保持較高增速。
中國房產(chǎn)信息集團研究總監薛建雄稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商一般會(huì )“市場(chǎng)不好時(shí)拿地，市場(chǎng)好時(shí)賣(mài)房”，但從各大房企近期公布的計劃來(lái)看，今年的土地儲備計劃與去年相比，也呈下降趨勢，保利今年的開(kāi)工、拿地計劃相比去年縮水一半，而遠洋地產(chǎn)的新開(kāi)工面積也減少了4成。由于開(kāi)發(fā)商慎重拿地或無(wú)力拿地，也導致土地價(jià)格不斷走低，底價(jià)出讓、流拍頻頻出現。