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中國樓市在從歷史性巔峰向著(zhù)周期性低谷疾速俯沖，正在引發(fā)一場(chǎng)錯綜復雜的利益博弈和行業(yè)蛻變，所有矛盾都開(kāi)始在行業(yè)龍頭萬(wàn)科身上反復交織。
從業(yè)主維權到“涉毒地板”，再到“紙板門(mén)”，萬(wàn)科自2012年以來(lái)頻頻遭遇種種信任危機，一時(shí)間應接不暇。
加之去年以來(lái)頗為密集的高管流失和人事更迭，外界普遍把問(wèn)題的癥結與萬(wàn)科董事長(cháng)王石的隱退傳言捆綁在一起。
而以萬(wàn)科集團總裁郁亮為首的管理團隊則陷入空前壓力，萬(wàn)科長(cháng)期以財務(wù)主導和規模擴張為主的路徑依賴(lài)也再次面臨質(zhì)疑。
在多位業(yè)內人士看來(lái)，包括萬(wàn)科在內的多家知名開(kāi)發(fā)商近期出現的質(zhì)量危機，在某種程度上都是此前樓市野蠻生長(cháng)時(shí)期的歷史遺留問(wèn)題。
但隨著(zhù)房地產(chǎn)調控的持續深入和房地產(chǎn)暴利時(shí)代的終結，此前房地產(chǎn)市場(chǎng)所積累的諸多問(wèn)題集中爆發(fā)，恰恰折射出房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性回歸。
數字萬(wàn)科后遺癥
2012年，絕對算得上是萬(wàn)科的是非之年。一個(gè)月前安信毒地板陰影尚未消散，深圳萬(wàn)科第五園六期精裝修房又陷入“紙板門(mén)”事件；福州萬(wàn)科金域華府百余名業(yè)主以質(zhì)量問(wèn)題為由，將福州萬(wàn)科公司起訴至法院；青島萬(wàn)科藍山項目業(yè)務(wù)維權事件則不斷用“行為藝術(shù)”表達對萬(wàn)科誠信問(wèn)題的抗議。
盡管萬(wàn)科已經(jīng)否認發(fā)霉面板是紙板，但郁亮坦承，部分裝修確實(shí)存在一定質(zhì)量問(wèn)題。而此前佛山萬(wàn)科新城灣畔7號樓出現的安信實(shí)木復合地板甲醛超標，亦在一定程度上佐證萬(wàn)科出現的產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題并非完全遭遇惡意中傷。
對萬(wàn)科近日頻繁出現質(zhì)量問(wèn)題郁亮表示，一個(gè)重要原因是過(guò)去幾年萬(wàn)科總共推出了4.4萬(wàn)多套裝修房，這個(gè)量在全國各開(kāi)發(fā)商中最大。
萬(wàn)科內部有關(guān)人士向《第一財經(jīng)日報(微博)》表示，萬(wàn)科對近日一系列質(zhì)量問(wèn)題反思后認為，盡管存在一定的監控漏洞，但萬(wàn)科整個(gè)采購和質(zhì)量管控流程并沒(méi)有出現系統性風(fēng)險，萬(wàn)科對杜絕此類(lèi)質(zhì)量問(wèn)題的發(fā)生尚未找到更加有效的解決方案。
在不少業(yè)內人士看來(lái)，萬(wàn)科多年來(lái)堅持的快速開(kāi)發(fā)和規模擴張模式是一把“雙刃劍”，其帶來(lái)的負面問(wèn)題開(kāi)始不斷顯現。
與王石渾身充滿(mǎn)的人文主義和理想情懷不同，財務(wù)出身的郁亮被認為更加低調務(wù)實(shí)，注重資產(chǎn)規模和周轉，以及投資收益回報等財務(wù)指標。
以2004年為分水嶺、以郁亮為核心的第二代管理層替代以王石為核心的第一代管理層走上前臺。也就是在那一年，當年銷(xiāo)售額僅有92億元的萬(wàn)科就拋出了震驚業(yè)界的“千億計劃”，郁亮預期萬(wàn)科2014年銷(xiāo)售額將達到千億的規模，但萬(wàn)科在2010年12月實(shí)現了這一目標，比郁亮的預期提前了4年。
郁亮主導下的萬(wàn)科，處處打上了數字的烙印。萬(wàn)科提出的“5986”高周轉模式，即拿地5個(gè)月動(dòng)工、9個(gè)月銷(xiāo)售、第一個(gè)月售出八成，產(chǎn)品必須六成是住宅，這讓很多房地產(chǎn)業(yè)的同行都難以望其項背。
大量拿地，快速開(kāi)工，快速銷(xiāo)售，以標準化、規�；�，這種模式成就了萬(wàn)科的超速發(fā)展。原本規模相當的“招保萬(wàn)金”，如今萬(wàn)科1215億元的銷(xiāo)售金額，是保利地產(chǎn)(11.36,-0.05,-0.44%)(微博)的1.7倍、金地集團(6.08,0.03,0.50%)的3.9倍、招商地產(chǎn)(21.02,0.22,1.06%)(微博)的5.8倍。
這種快速開(kāi)發(fā)模式在成就萬(wàn)科的同時(shí)，也受到不少同行的質(zhì)疑。綠城集團董事長(cháng)宋衛平曾直接諷刺萬(wàn)科的產(chǎn)品太粗糙，建議萬(wàn)科能做一次反省。盡管宋衛平語(yǔ)言過(guò)激，但在很多人看來(lái)，綠城、中海地產(chǎn)、招商地產(chǎn)的產(chǎn)品質(zhì)量?jì)?yōu)于萬(wàn)科，這是不爭的事實(shí)。
管理半徑難題
對于這種超速發(fā)展，王石甚至在2010年的一個(gè)論壇上出言警告：“如果萬(wàn)科一意以利潤為導向，那么后千億時(shí)代可能面臨覆滅式的危機�！�
有媒體報道稱(chēng)，為了控制速度，已很少插手公司管理的王石，在此前曾給萬(wàn)科下了死命令，即2011年的年銷(xiāo)售額不能突破1400億。
對于外界對王石和郁亮之間存在分歧的種種猜疑，王石在2012年3月份曾對媒體表示，過(guò)去有，現在有，將來(lái)還會(huì )有，“你不認為這對公司的影響是致命的，即使你認為是錯的，也尊重他的決定，因為有的時(shí)候，是錯是對，是角度問(wèn)題�！�
此前郁亮也坦言，他和王石在戰略沒(méi)有根本分歧，但做法上有一些不同意見(jiàn)，其中包括對公司發(fā)展速度的看法，“快和慢我們是有些分別，但大的方面不會(huì )有�！�
在萬(wàn)科實(shí)現千億銷(xiāo)售規模之后，郁亮曾坦言，千億銷(xiāo)售目標的實(shí)現，一方面將給萬(wàn)科帶來(lái)更大規模效益，但另一方面也對萬(wàn)科的企業(yè)管理復雜性提出更大挑戰，探索并建立能夠不斷提高管理能力和創(chuàng )業(yè)激情的企業(yè)管理制度將成為萬(wàn)科未來(lái)的重要命題。
尤其重要的問(wèn)題是，萬(wàn)科實(shí)現千億規模后的管理半徑難題。目前，萬(wàn)科實(shí)施的是戰略總部、專(zhuān)業(yè)區域、執行一線(xiàn)的三級管理架構。在地產(chǎn)系統中，又分成三層管理架構，第一層是集團總部；集團總部下面有4個(gè)區域本部作為第二層，這4個(gè)區域本部作為派出機構；在區域本部下面是第三層，按照城市設置公司，即萬(wàn)科內部所謂的一線(xiàn)公司。
隨著(zhù)萬(wàn)科在二三線(xiàn)的擴展，萬(wàn)科已經(jīng)進(jìn)入全國50多個(gè)重要城市，這對萬(wàn)科的管理半徑將提出更高的要求。
房地產(chǎn)市場(chǎng)矛盾井噴
其實(shí)還遠遠不止萬(wàn)科，包括星河灣、世茂房地產(chǎn)、合景泰富(微博)、招商地產(chǎn)等多家知名房地產(chǎn)企業(yè)近日紛紛被曝出現項目質(zhì)量問(wèn)題。
上海成全機構董事長(cháng)全忠在接受本報采訪(fǎng)時(shí)表示，一方面從概率上講，萬(wàn)科出事的可能性相應比較大，另一方面是因為萬(wàn)科是行業(yè)龍頭，所有負面問(wèn)題在它身上都會(huì )存在一個(gè)人為的放大效應，迅速被社會(huì )關(guān)注。
有分析認為，萬(wàn)科現在這些問(wèn)題在所謂精裝修房中其實(shí)是很普遍的，而且是由來(lái)已久的。之所以現在屢屢被曝光質(zhì)量問(wèn)題，可能與目前下行的樓市有關(guān)。
深層次原因是，在樓市上行時(shí)，商品房的種種質(zhì)量問(wèn)題都被上漲的價(jià)格掩蓋，業(yè)主一般不會(huì )就這些問(wèn)題進(jìn)行維權。但在樓市下行之時(shí)，業(yè)主常因利益受損而格外挑剔，商品房的各種質(zhì)量問(wèn)題就會(huì )凸顯出來(lái)。
萬(wàn)科內部人士表示，萬(wàn)科在2008年也曾遭遇過(guò)類(lèi)似問(wèn)題，但遠遠不及目前的問(wèn)題頻繁和嚴重，部分業(yè)主以各種理由提出維權，主要原因都是房?jì)r(jià)下調導致其利益受損。
值得關(guān)注的是，由青島萬(wàn)科藍山業(yè)主代表發(fā)起成立的青島第一家專(zhuān)門(mén)的業(yè)主維權公司“青島業(yè)維盈勝管理咨詢(xún)有限公司”在3月份正式成立，有專(zhuān)門(mén)經(jīng)費和人員支撐，意味著(zhù)業(yè)主維權開(kāi)始進(jìn)入新階段。
復旦大學(xué)住房政策研究中心副主任郝前進(jìn)認為，這些問(wèn)題與“人文萬(wàn)科”還是“數字萬(wàn)科”沒(méi)有太大關(guān)系。這已經(jīng)不是萬(wàn)科一家的問(wèn)題，而是整個(gè)市場(chǎng)缺乏可信的品質(zhì)保證，從而嚴重拖累了精裝修房的發(fā)展普及。
但目前國內仍沒(méi)有相關(guān)的國家標準，在一定程度上導致精裝修房一直問(wèn)題頻發(fā)。郁亮表示，萬(wàn)科不會(huì )放棄精裝修戰略，希望今年在裝修房方面有一個(gè)自己的標準，并呼吁整個(gè)社會(huì )建立起關(guān)于裝修房的標準。
郝前進(jìn)表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利時(shí)代已經(jīng)結束，轉向理性時(shí)代的新一輪競爭已經(jīng)開(kāi)始。這就意味著(zhù)，維持平穩增長(cháng)，將成為未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的市場(chǎng)訴求，企業(yè)的競爭肯定走向差異化、多元化。
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