在保障性安居工程“大躍進(jìn)”的年代，國務(wù)院正在試圖通過(guò)訂立“行政規章”的方式，對于保障性住房的牟利空間進(jìn)行限制甚至完全清除。
　　《中國經(jīng)營(yíng)報》記者日前獲悉，作為“國務(wù)院保障性安居工程領(lǐng)導協(xié)調小組”的牽頭部門(mén)，住房和城鄉建設部(下稱(chēng)住建部)已經(jīng)抓緊起草《基本住房保障條例》(下稱(chēng)“條例”)。按照國務(wù)院《關(guān)于印發(fā)國務(wù)院2012年立法工作計劃的通知》下發(fā)住建部起草完成后，將交國務(wù)院法制辦審訂。
　　據了解，“條例”草案擬對保障性住房的公平分配、退出管理等方面的制度和路徑進(jìn)行規定。為確保保障性住房“保障基本住房需求”的基本功能，經(jīng)濟適用住房再上市交易政府優(yōu)先回購、公共租賃房動(dòng)態(tài)租金管理制度等，都有望通過(guò)“條例”在全國推行。

　　“降格立法”

　　“不是《住房保障法》，是《基本住房保障條例》�！�4月4日，尚在清明節假期之中，住建部一位不愿具名的官員向記者證實(shí)，此前在歷年全國兩會(huì )上呼聲甚高的“住房保障法”，已經(jīng)“退格”，改為由住建部起草、國務(wù)院提交全國人大審議通過(guò)后頒布實(shí)施的《基本住房保障條例》。
　　記者了解到，住建部副部長(cháng)齊驥在近日一次內部系統工作會(huì )議上，向與會(huì )者強調，“今年要抓緊起草《基本住房保障條例》”。目前，該項工作由住建部住房保障司、政策法規司、住房改革與發(fā)展司抽調相關(guān)人員，會(huì )同法律界、學(xué)界人士一并推進(jìn)。
　　3月14日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于印發(fā)國務(wù)院2012年立法工作計劃的通知》，規定了三檔總計190件相關(guān)法律規章的起草、修改工作。前述住建部官員告訴《中國經(jīng)營(yíng)報》記者，《基本住房保障條例》位列第二檔，為“需要抓緊工作，適時(shí)提出的項目”，總計66件。
　　接近此次“條例”草案起草的權威人士告訴記者，住建部方面希望在2012年3季度末，也就是2012年10月前，基本完成草案的起草工作，并在進(jìn)行初步修改后，于2012年底前上交國務(wù)院法制辦。
　　“之前呼聲很高的住房保障法，是一部法律，既然是‘立法’，牽涉的利益主體就會(huì )比較多，爭議也就比較多，比如，究竟是‘大保障’還是‘小保障’問(wèn)題，就一直很難統一意見(jiàn)，但是現在保障性安居工程建設規模和速度都處在歷史最高水平，其功能、資金來(lái)源、建設運營(yíng)管理方式、分配方式、退出機制等，都需要盡快‘有法可依’，所以，通過(guò)制定‘條例’的方式，效率較高�！鄙鲜鰴嗤�人士稱(chēng)。
　　《中華人民共和國憲法》規定，法律由全國人大及常委會(huì )制定，國務(wù)院可以提出法律草案。就《憲法》規定的國務(wù)院行政管理職權的事項，國務(wù)院有權制定行政法規�！啊痘�本住房保障條例》就是行政法規�！鼻笆鲎〗ú抗賳T表示。不過(guò)，對于工作進(jìn)度，他表示不便透露。

　　強制回購

　　目前，正在起草的《基本住房保障條例》除去對保障性住房的定義、功能、法律地位等進(jìn)行原則性的規定外，將對保障性住房的“公平分配”和退出機制以及相關(guān)的方式和路徑進(jìn)行規定。
　　對于購置型保障性住房的再上市交易問(wèn)題，《基本住房保障條例》擬規定這類(lèi)保障性住房再上市交易，必須由所在地政府優(yōu)先回購，而不得自行進(jìn)入普通商品住房市場(chǎng)再行流通。至于具體的操作辦法，將會(huì )留給地方結合本地實(shí)際情況操作的空間，但總的原則仍是消除保障性住房的牟利空間。
　　“這主要是針對經(jīng)濟適用房�！鼻笆鰠⑴c“條例”起草工作的權威人士向記者表示。目前，經(jīng)濟適用房通常在購買(mǎi)滿(mǎn)一定年限后，按照當地政府規定，補繳相應的綜合地價(jià)款項，即可獲得“完全產(chǎn)權”上市交易。由于補繳額度的標準劃定能否與土地增值收益等同存在不確定性，從而導致經(jīng)濟適用房的再上市交易產(chǎn)生了較大的牟利空間。
　　中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)、原建設部副部長(cháng)劉志峰也注意到了這一問(wèn)題，他表示，可以通過(guò)地方政府和個(gè)人共同持有購置型保障性住房產(chǎn)權的方式，限制甚至消除牟利空間。除強制規定政府優(yōu)先回購之外，還可以采用對再上市流通交易增值部分政府收取50%至90%的方式，使牟利空間降至最低，甚至消除。
　　目前，上海市采用了類(lèi)似的“共有產(chǎn)權”制度。同時(shí)，北京市目前已經(jīng)在這一方面有所嘗試。2012年，北京市政府下發(fā)《北京市貫徹〈國務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設和管理的指導意見(jiàn)〉的實(shí)施意見(jiàn)》，規定北京市經(jīng)濟適用住房實(shí)行封閉運行管理，禁止新購經(jīng)濟適用住房自行再上市交易，由區縣住房保障部門(mén)優(yōu)先回購。
　　“從住建部的層面，對北京的這種做法是比較認可的�！鼻笆鰠⑴c規章起草的權威人士稱(chēng)。不過(guò)，他表示，這一方式的核心問(wèn)題在于如何劃定時(shí)間節點(diǎn)。目前，較為統一的認識為，按照法律“不溯及既往”的原則，以頒布實(shí)施日期為限。
　　具體的認定方式，由地方政府在操作中出臺相關(guān)意見(jiàn)。
　　記者了解到，由于目前《基本住房保障條例》尚處在起草階段，并未終稿，因此對于相關(guān)問(wèn)題亦存在不斷調整和修改的可能�！熬唧w的內容現在我不能透露，但大的原則，確保保障性住房的保障功能，實(shí)現應保盡保是沒(méi)有爭議的�！鼻笆鲎〗ú抗賳T向記者表示。

　　租金動(dòng)態(tài)監控

　　記者了解到，盡管《基本住房保障條例》首次將對退出機制、公平分配等方面的方式和路徑做出明文規定，但仍會(huì )留給地方政府探索和嘗試的空間，不會(huì )從“立規層面”就完全實(shí)行“一刀切”。相比于較為明確的購置型保障性住房領(lǐng)域，按照國務(wù)院的要求，租賃型保障性住房尤其是公共租賃住房的退出管理機制問(wèn)題，就成為另一個(gè)保障性住房管理的難點(diǎn)所在。
　　目前，作為《基本住房保障條例》起草部門(mén)的住建部其思路在于，該“條例”中，要對公共租賃住房的準入退出制度等進(jìn)行原則性的規定。之后，將對下發(fā)專(zhuān)門(mén)的《公共租賃房管理辦法》予以細化對接。目前，該管理辦法已經(jīng)由住建部住房保障司起草。
　　齊驥在前述內部系統工作會(huì )議上表示，《公共租賃住房管理辦法》將在2012年完成起草修改工作，并下發(fā)執行。
　　記者了解到，對于公共租賃房的退出管理，一些地方政府進(jìn)行了嘗試，將通過(guò)法規的方式得以確認。其中較有共識的管理路徑是，通過(guò)對公共租賃住房承租人或家庭的收入情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監管，當其超出保障覆蓋標準時(shí)，將其承租公共租賃住房的租金提高，與同區域市場(chǎng)租金水平持平甚至超出，通過(guò)經(jīng)濟手段對準入退出進(jìn)行管理。
　　目前，按照全國主要大型城市公共租賃住房的租金標準，公共租賃房的租金較同區域地段的租金水平低20%至30%不等。
　　劉志峰則提出建議，由地方政府向符合條件的公共租賃房承租人或家庭發(fā)放公共租賃房貨幣補貼，在其超出保障標準后，直接停止發(fā)放貨幣補貼的方式，確保其退出公共租賃住房。

　　資料

　　廉租房

　　1999年出臺的《城鎮廉租住房管理辦法》規定：“城鎮廉租住房是指政府和單位在住房領(lǐng)域實(shí)施社會(huì )保障職能，向具有城鎮常住居民戶(hù)口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房�！�

　　經(jīng)濟適用房

　　2007年修訂后的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》規定：“經(jīng)濟適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷(xiāo)售價(jià)格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質(zhì)的政策性住房�！�

　　公共租賃房

　　2010年頒布的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見(jiàn)》規定：公共租賃住房供應對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。有條件的地區，可以將新就業(yè)職工和有穩定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來(lái)務(wù)工人員納入供應范圍。公共租賃住房的供應范圍和供應對象的收入線(xiàn)標準、住房困難條件，由市、縣人民政府確定。已享受廉租住房實(shí)物配租和經(jīng)濟適用住房政策的家庭，不得承租公共租賃住房。