３月住宅成交剛回暖，４月局部市場(chǎng)又下跌：近段時(shí)間，樓市“寒流”和“暖流”交匯涌動(dòng)，步入房?jì)r(jià)走向“微妙期”，引發(fā)各方關(guān)注。
　　持續調控下的樓市出現哪些新變化？今年房?jì)r(jià)會(huì )否再現“大起大落”？在經(jīng)濟增速下滑背景下，樓市調控面臨什么考驗？對此，“新華視點(diǎn)”記者追蹤調查，尋根探源。

　　“剛需”入市：樓市觸底、再次上漲的信號？

　　國家統計局１８日數據顯示，３月份房?jì)r(jià)總體上繼續呈下降態(tài)勢，但新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲的城市有８個(gè)，比２月份增加４個(gè)。
　　“房?jì)r(jià)似乎正觸底，大家又開(kāi)始談買(mǎi)房話(huà)題�！鄙虾Ｒ患易稍�(xún)公司白領(lǐng)劉彤告訴記者，“我們辦公室里五六個(gè)沒(méi)有買(mǎi)房的同事中，最近一人剛剛出手，另有兩人正頻頻看房�！�
　　在北京，記者１５日在南五環(huán)附近的“鴻坤理想城”售樓處看到，大廳之內有上百人在咨詢(xún)、辦理購房手續，這與前不久無(wú)人問(wèn)津的場(chǎng)面形成對比。購買(mǎi)了一套房產(chǎn)的北京市民李輝說(shuō)，他在京工作已６年，錯過(guò)了２００８年房?jì)r(jià)低谷期，當前房?jì)r(jià)有所調整，“怕再錯過(guò)了”。
　　記者發(fā)現，近期進(jìn)入樓市的不僅有居住性購房的“剛需”身影，也有少數投資者“變相入市”。在北京首開(kāi)熙悅山項目現場(chǎng)，在記者追問(wèn)下，方先生坦言，他和未婚妻名下各有一套房產(chǎn)，為規避“限購令”，他們推遲婚期，最近剛出手買(mǎi)了一套房子。而有些家庭為了繞開(kāi)限購政策，甚至搞起“假離婚”。
　　對于樓市“回暖”跡象，中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強認為，首先是針對“剛需”的信貸政策松動(dòng)，目前購房者首套房可做到９折利率，相當于房?jì)r(jià)下調５％至１０％。其次，在房?jì)r(jià)下降效應下，“剛需”入市積極性增加。第三，限購政策執行超過(guò)一年，外地符合購房資格者增多。
　　不過(guò)，世聯(lián)地產(chǎn)１７日發(fā)布報告稱(chēng)，當前購房者信心指數只是小幅回升，表明購房者對未來(lái)半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢的樂(lè )觀(guān)程度有微小改善，但仍處于歷史低位，而且仍有近五成客戶(hù)認為價(jià)格會(huì )繼續下降。
　　顯然，將剛需的階段性釋放，當成房?jì)r(jià)再次進(jìn)入上漲通道的信號，是不確定的。

    中介“托市”：“市場(chǎng)回暖，火熱招聘，月薪過(guò)萬(wàn)不是夢(mèng)想？”

　　由于處在樓市的神經(jīng)末梢，房產(chǎn)中介公司被認為對市場(chǎng)冷暖最敏感。
　　鏈家地產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)趙先生告訴記者，自今年２月份以來(lái)，市場(chǎng)就轉暖了，成交量逐步走高，連他們自己都感到意外。
　　記者近日在北京百環(huán)家園、珠江帝景、三環(huán)家園、萬(wàn)年花城、瑞海家園等項目附近走訪(fǎng)看到，馬路上中介房源牌數量多了起來(lái)，中介門(mén)店進(jìn)進(jìn)出出的人也明顯增多。
　　與數月前大量關(guān)店、裁員不同，現在一些中介門(mén)店又打出招聘廣告。北京一家大型房產(chǎn)中介的招聘口號是：“市場(chǎng)回暖，火熱招聘，月薪過(guò)萬(wàn)不是夢(mèng)想�！�
　　不過(guò)，據北京中原地產(chǎn)統計，二手房成交量在３月出現再次突破萬(wàn)套后，在４月上半月成交量有所下行。記者在北京走訪(fǎng)發(fā)現，目前成交多的二手房主要在三環(huán)以外，中心城區的成交仍然低迷。
　　對此，北京中原市場(chǎng)研究部總監張大偉分析說(shuō)，剛性需求大規模入市的前提是房?jì)r(jià)有明顯松動(dòng)，但從北京等大城市二手房市場(chǎng)來(lái)看，整體降價(jià)力度仍然有限，成交量難以持續增加。
　　還要看到，在限購政策不松動(dòng)下，“剛需”釋放后將會(huì )呈現一定的衰弱效應。
　　“本次樓市調控本質(zhì)是行業(yè)大調整，短期回暖難以改變行業(yè)調整格局�！笔缆�(lián)地產(chǎn)北京公司副總經(jīng)理劉春巖表示，這一判斷綜合了當前國內外經(jīng)濟形勢，也考量了地方考核體系改革等變量，應當是科學(xué)和清醒的。

    開(kāi)發(fā)商預期：市場(chǎng)漸趨理性　房?jì)r(jià)難再“大起大落”

　　作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前端，土地市場(chǎng)冷暖是開(kāi)發(fā)商預期好壞的“試金石”。
　�。丛拢保溉�，北京豐臺區盧溝橋鄉Ｃ９地塊招標，只有一家公司參與報價(jià)，最終以３．５８億元“底價(jià)成交”。此前的３月２７日，上海崇明縣城橋商品房基地１號和２號地塊招標，同樣被唯一競買(mǎi)人以底價(jià)買(mǎi)走，其３０７５元／平方米的樓板價(jià)，較一年前縮水四成多。
　　“行情好的時(shí)候，是開(kāi)發(fā)商找政府；現在倒過(guò)來(lái)，政府找開(kāi)發(fā)商�！鄙虾Ｒ患曳康禺a(chǎn)公司老總說(shuō)，受持續從緊的調控政策及供地季節性調整等多重影響，開(kāi)發(fā)商拿地的熱情仍然較低。
　　不僅如此，商品住宅市場(chǎng)仍然持續著(zhù)降溫過(guò)程。國家統計局數據顯示，一季度商品房銷(xiāo)售面積同比下降１３．６％；其中，住宅銷(xiāo)售面積下降１５．５％。東部地區的降幅明顯大于中西部地區。
　　另一個(gè)問(wèn)題是開(kāi)發(fā)商的“庫存增加”。據北京中原地產(chǎn)統計，截至本月１５日，滬深兩市已有８５家房企發(fā)布年報，合計庫存值高達９６４１億元，相比同樣面臨調控的２００８年同期，庫存值上漲１８０％。預計全部上市房企的庫存市值達到１．２萬(wàn)億元，創(chuàng )出歷史新高，庫存消化周期超過(guò)４．５年，同比明顯延長(cháng)。
　　復地集團董事長(cháng)張華說(shuō)，近期公司專(zhuān)門(mén)邀請同行、專(zhuān)家舉行研討，“對于調控，大家覺(jué)得可能不會(huì )再出臺新的政策，但也絕不會(huì )放松”。他說(shuō)，目前企業(yè)對調控的認識越來(lái)越理性，今年房?jì)r(jià)應該不會(huì )出現“大起大落”。

    后市“兩大矛盾”　考驗未來(lái)調控

　�。丛拢保橙盏膰鴦�(wù)院常務(wù)會(huì )議重申，堅持房地產(chǎn)調控政策不動(dòng)搖，決不讓調控出現反復。業(yè)內人士分析認為，目前樓市在向調控預期的方向演變，但依然面臨雙重考驗。
　　其一，“抑投資”與“保剛需”如何并舉？
　　“經(jīng)過(guò)此輪調控，更多房企將會(huì )加大普通住宅的開(kāi)發(fā)比重�！睆偷丶瘓F董事長(cháng)張華說(shuō)，抑制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(cháng)，不能一刀切，推動(dòng)樓市結構持續優(yōu)化才是正途。
　　“今后應強化‘有保有壓’的差別化機制�！鄙虾Ｓ缿c房屋公司總經(jīng)理陳史翎等人建議，既要對投資投機性需求設立“防火墻”，又要讓合理的購房需求正常釋放，這需要從信貸、土地、稅收等多方面實(shí)施“定向調控”。
　　其二，“保增長(cháng)”與“調樓市”如何兼顧？
　　今年一季度全國ＧＤＰ增幅延續下滑態(tài)勢，創(chuàng )下２００９年二季度以來(lái)新低，部分省市經(jīng)濟和財政增速更明顯低于預期。調控之下房地產(chǎn)業(yè)的降溫、土地出讓金的縮減以及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的低迷，對地方政府的壓力正越來(lái)越大。
　　國土資源部日前部署今年房地產(chǎn)用地供應和監管工作時(shí)強調，充分估計一些地方可能松動(dòng)調控政策等困難，做好今年的房地產(chǎn)用地管理和調控工作。
　　對此，同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉等業(yè)內人士表示，抑制房?jì)r(jià)從根本上說(shuō)要“促供應”，在今年“保增長(cháng)”與“調樓市”關(guān)系上，各方博弈會(huì )加劇，這要求樓市的“政策調控”要盡快轉向長(cháng)效的“制度調控”。