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日前，廣州首例通過(guò)“限地價(jià)、競配建”模式拍賣(mài)的土地成功出讓?zhuān)茏屓耸且晃辉诟偱闹袚魯×耍保参环康禺a(chǎn)企業(yè)的自然人。這起拍賣(mài)，因其自然人購地和土地出讓高溢價(jià)而成為各界關(guān)注的熱點(diǎn)。
“正規軍”不敵“個(gè)體戶(hù)” 是“一個(gè)人戰斗”還是“背后有別人”？
４月２８日下午，在廣州市進(jìn)行的一場(chǎng)土地拍賣(mài)中，天河區黃埔大道堅紅化工廠(chǎng)住宅用地經(jīng)過(guò)數十輪競價(jià)后，最終以總價(jià)５．２６億元和配建１３０套公租房拍出。在拍賣(mài)現場(chǎng)頻頻舉牌、投得這一地塊的受讓人名叫“李燕如”，一個(gè)自然人。她相當低調，簡(jiǎn)短表示“來(lái)自深圳、有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗，相關(guān)信息以后會(huì )通過(guò)雅翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司網(wǎng)站公布”，而后便匆匆離開(kāi)拍賣(mài)現場(chǎng)。
記者３０日試圖聯(lián)系李燕如本人，但撥通電話(huà)后，接電話(huà)的是她的助手。據這位“蔡小姐”介紹：“李燕如外出休假”，手機交由她保管，目前“無(wú)法聯(lián)絡(luò )到李燕如”。這位蔡小姐證實(shí)，自己隸屬于李燕如向廣州市國土房管局報備的“雅翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”，公司尚處在“預登記”階段，因此在網(wǎng)上和工商機關(guān)無(wú)法檢索。對于此次購地的細節和李燕如是否有合作伙伴，她表示“并不清楚”。
暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，這起拍賣(mài)之所以引人關(guān)注，主要因為受讓人自然人的身份，但我國法律并未對進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者身份進(jìn)行限制，境內外公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人均可申請。但中原地產(chǎn)廣東項目部經(jīng)理黃韜表示：“與資金雄厚、經(jīng)驗豐富的開(kāi)發(fā)商相比，自然人很少能拿地成功，這不是政策限制，而是投資門(mén)檻的作用�！�
因此，業(yè)內人士分析，這起“正規軍”不敵“個(gè)體戶(hù)”的競拍背后可能并不簡(jiǎn)單，因為很難確定李燕如是一個(gè)人還是“背后有別人”�！坝锌赡芩砹艘恍┑驼{的開(kāi)發(fā)公司，或是幾個(gè)人共同集資�！秉S韜說(shuō)。
廣州市國土房管局表示，拍賣(mài)前對李燕如的資格進(jìn)行過(guò)審核，結果符合相關(guān)條件。而她也在申請競買(mǎi)該地塊時(shí)按照競買(mǎi)須知要求提交了成立項目公司“廣州市雅翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”的相關(guān)證明。但這個(gè)項目公司只是“預申請”，須待競標成功后注冊。
記者了解到，李燕如也并非“廣州第一個(gè)拿地成功的自然人”。據廣州市國土房管局證實(shí)，早在２００５年，廣州琶洲地區的ＰＺＢ１３０１地塊就被兩個(gè)自然人以４．６億元的總價(jià)、６２２３元／平方米的樓面地價(jià)購入，但２００６年又因無(wú)力如期支付該塊土地出讓金被收回。
“限地價(jià)、競配建”模式能否限住“地王”？
此次拍賣(mài)是廣州自２０１１年其創(chuàng )新“限地價(jià)、競配建”模式后的首起成功案例。
廣州市房管局交易登記中心主任倫小偉介紹，這一模式是先限定地塊的“合理最高上限地價(jià)”，當拍賣(mài)報價(jià)達到這個(gè)價(jià)格后，不再繼續競價(jià)，而改為競投配建公租房面積，報出配建面積最大者為競得人。
廣州市同創(chuàng )卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文表示，２０１０年前后，全國商品房?jì)r(jià)格普漲，市場(chǎng)大批“地王”頻出，一些城市拍賣(mài)土地的樓面地價(jià)就超過(guò)附近已建商品房售價(jià)。在這一背景下，各地紛紛出臺措施，限制土地出讓環(huán)節出現“地王”，從土地供應的源頭力圖抑制高房?jì)r(jià)。廣州在２０１１年試點(diǎn)“限地價(jià)、競配建”的模式。
然而“好初衷”卻遭遇市場(chǎng)“軟抵抗”。此前廣州雖然推出多幅限地價(jià)、競配建地塊，但沒(méi)有一起進(jìn)入到最終競配建環(huán)節。業(yè)內人士分析，這一方面是樓市成交低迷壓低了開(kāi)發(fā)商拿地熱情，另一方面開(kāi)發(fā)商也擔憂(yōu)高檔社區配建保障房帶來(lái)的后續物業(yè)管理難題。
此后，廣州市國土房管局對政策進(jìn)行了多次微調完善，如對保障房配建比例、建設位置進(jìn)行調整。
“這起出讓之所以能成功，主要是因為土地出讓位置優(yōu)越，對開(kāi)發(fā)商而言有很強的吸引力，應該為后續出讓提供借鑒，做到‘既防地王，又增保障房’�！焙鷦傉f(shuō)。
然而，還是有人質(zhì)疑，限制地價(jià)，但不限制土地轉讓?zhuān)欠駮?huì )讓政策流于形式；房?jì)r(jià)在土地被層層轉讓后還是難降？
對此，倫小偉回應說(shuō)，雖然國家并不限制購買(mǎi)后土地轉讓?zhuān)恋剞D讓和房?jì)r(jià)升高不是簡(jiǎn)單的傳導關(guān)系，而且廣州規定無(wú)論如何轉讓?zhuān)昂炗喌呐浣ūＵ戏繑盗坎荒軠p少”。
土地出讓高溢價(jià) 市場(chǎng)回暖了嗎？
當樓市調控進(jìn)入深水區，這起土地的高溢價(jià)拍賣(mài)又傳遞出哪些信號？
——“面粉１３０００元，面包至少２８０００元？”
記者在廣州市國土資源和房屋管理局網(wǎng)站上查詢(xún)發(fā)現，這塊土地總面積為１７３０４平方米，其中可建設用地１５１７８平方米，按最終成交價(jià)５．２６億折算，樓面地價(jià)約為１１５５２元，折合樓面地價(jià)１１５５２元／平方米，剔除配建公租房面積后達１２６３４元／平方米。
有媒體據此計算，加上建安成本和稅費等支出，最終銷(xiāo)售價(jià)格可能超過(guò)２８０００元，而附近目前在售樓盤(pán)均價(jià)約為２００００元。這是否是新一輪樓市漲價(jià)的信號？
趙卓文認為，由于采取了限制最高地價(jià)的方式，１３０００元的拿地價(jià)格不算低，但尚難稱(chēng)“地王”，加上建安成本和相關(guān)稅費，成本可以控制在１８０００元內。而且售價(jià)需要考慮到樓市整體環(huán)境，不是“想賣(mài)多少就能賣(mài)多少�！�
——樓市受調控所限，土地將成下一個(gè)投資熱點(diǎn)？
胡剛認為，個(gè)人購地的出現，可能意味著(zhù)調控限購下投資資金在尋找新的出路，向土地市場(chǎng)淘金。黃韜則分析，如果真是自然人開(kāi)發(fā)，就可能存在“拿地容易開(kāi)發(fā)難”的情況，自然人相比大型企業(yè)，更難獲得貸款，而其他融資渠道的高風(fēng)險性和項目開(kāi)發(fā)的專(zhuān)業(yè)性要求，可能對后續項目帶來(lái)不利影響。
對此，胡剛建議，雖然國家目前對投資人資格尚無(wú)限制也無(wú)需限制，但對近期出現的自然人拿地趨勢需要關(guān)注，通過(guò)加強項目審核及預警，防止出現項目爛尾風(fēng)險。
——土地出讓溢價(jià)回升，是個(gè)案還是開(kāi)發(fā)商對市場(chǎng)預期回暖？
自去年底以來(lái)，廣州市住宅土地出讓市場(chǎng)一直相對低迷，開(kāi)發(fā)商出手買(mǎi)地者寥寥。然而，這塊熱門(mén)地塊的競拍中，在不到２０分鐘內，地價(jià)就已在數十輪競拍中從３．６億元升至５．２６億元，溢價(jià)達４５％，這是否意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商對后市前景的預期將回暖呢？
廣州市國土房管局表示，除了該地塊地理位置優(yōu)越等因素外，也表明市場(chǎng)和投資者看好未來(lái)廣州發(fā)展前景。黃韜等業(yè)內人士則認為，這起拍賣(mài)更像一起個(gè)案，不能因此判斷市場(chǎng)預期即將回暖。
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