購房者期待繼續降價(jià)　開(kāi)發(fā)商僵持扛價(jià)

　　調控高壓下房?jì)r(jià)繼續出現松動(dòng)跡象。中國指數研究院5月2日發(fā)布的數據顯示，4月百城住宅均價(jià)環(huán)比、同比雙雙下降。其中，同比數據系“百城價(jià)格指數”公布以來(lái)首次下降。接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家認為，調控政策執行兩年來(lái)在抑制投資方面效果明顯，但是市場(chǎng)大量的剛性需求存在釋放預期，樓市正進(jìn)入新一輪“博弈期”。一方面購房者希望房?jì)r(jià)進(jìn)一步下降，另一方面開(kāi)發(fā)商仍存幻想繼續扛價(jià)，更有部分開(kāi)發(fā)商趁銷(xiāo)售旺季到來(lái)逆市漲價(jià)。
　　根據中指院對全國100個(gè)城市的全樣本調查數據，4月份百城住宅平均價(jià)格為8711元/平方米，環(huán)比3月下跌0.34%，其中29個(gè)城市環(huán)比上漲，71個(gè)城市環(huán)比下跌。而同比來(lái)看，下跌幅度為0.71%，是“百城價(jià)格指數”自2011年6月公布以來(lái)首次出現同比下跌。北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為15391元/平方米，環(huán)比上月下跌0.41%，與去年同期相比則下跌2.60%，是連續第4個(gè)月同比下跌。
　　中指院分析認為，4月百城住宅均價(jià)是連續第8個(gè)月環(huán)比下跌，且跌幅比上月進(jìn)一步擴大。盡管今年春節以來(lái)各城市住宅成交量有所回升，但進(jìn)入二季度以后，企業(yè)資金壓力和市場(chǎng)庫存水平仍在高位，開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍加大了推盤(pán)力度。
　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌告訴《經(jīng)濟參考報》記者，此輪調控政策執行以來(lái)一個(gè)重要目的是扼制投資投機性需求進(jìn)入市場(chǎng)�！澳壳皝�(lái)看，市場(chǎng)的實(shí)際情況和政策導向是比較吻合的，投資投機性需求在市場(chǎng)的空間很小，尤其在限購城市，這些幾乎不可能進(jìn)入市場(chǎng)�！�
　　盡管4月百城住宅均價(jià)有所下降，但在剛剛結束的“五一”假期里，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有像以往一樣進(jìn)行大幅度的打折促銷(xiāo)活動(dòng)。
　　5月1日，記者走訪(fǎng)北京周邊一些售樓處和中介門(mén)店時(shí)發(fā)現。無(wú)論是新房還是二手房的價(jià)格和幾個(gè)月前的春節期間并沒(méi)有多少波動(dòng)。在一家名叫“尚和”的中介機構，一位秦姓工作人員告訴記者，“現房的價(jià)格春節以來(lái)基本沒(méi)有降，而二手房由于交易周期短，其價(jià)格已經(jīng)接近新房�！�
　　該中介機構告訴記者，“五一”期間北京市許多開(kāi)發(fā)商都減少了以往的打折促銷(xiāo)力度，有些項目甚至不降反漲。和北京的情況相似，在上�！拔逡弧逼陂g舉辦的房展會(huì )上僅有少數樓盤(pán)有一定程度的打折促銷(xiāo)行為，大部分的樓盤(pán)價(jià)格并不被消費者認可。
　　德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟告訴《經(jīng)濟參考報》記者，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在濃厚的觀(guān)望情緒。許多開(kāi)發(fā)商在經(jīng)歷了兩年的調控之后，寧愿重演2008年金融危機時(shí)“停建緩建”策略來(lái)保證資金鏈的穩定，也不愿意進(jìn)行大幅度的降價(jià)促銷(xiāo)。
　　據德佑地產(chǎn)的統計數據，今年“五一”期間，上海商品住宅總成交面積約4.6萬(wàn)平方米，較去年6.65萬(wàn)平方米的成交量下跌了約30%。陸騎麟認為，“購房者盼望樓市能繼續降價(jià)，再加上限購的原因，買(mǎi)房心態(tài)更加謹慎。這種拉鋸僵持狀態(tài)使得黃金周并未換來(lái)成交量的提升�！�
　　記者發(fā)現，在中指院發(fā)布的百城價(jià)格指數中，仍有51個(gè)城市住宅價(jià)格同比上漲。其中，新鄉、衡水漲幅分別為7.94%、6.31%；其余49個(gè)城市漲幅均在6%以?xún)�。就成交價(jià)格來(lái)看，重點(diǎn)城市里上海、成都環(huán)比分別上漲14.44%、16.82%。同時(shí)，4月份多數城市庫存有所增加，南充、廣州、蘇州庫存增量都超過(guò)20萬(wàn)平方米。上海、深圳、廈門(mén)、福州則超過(guò)10萬(wàn)平方米。
　　上述“尚和”中介機構的秦姓工作人員告訴記者，“北京周邊一些項目的首付比例已經(jīng)從春節期間的40%普遍下調到30%，銀行貸款審批也不像以前那么嚴格�，F在想買(mǎi)房的人很多，中介機構簽約一套二手房，一般三天到一周就能出手�！�
　　記者了解到，當前，大部分城市針對首套房的貸款利率已經(jīng)回到基準利率，甚至9折或者8.5折�？硕�瑞(中國)企業(yè)研發(fā)中心機構一位分析人士告訴記者，“這在一定程度上對剛性需求起到了非常積極的作用”。該分析人士表示，雖然兩會(huì )以來(lái)中央關(guān)于“調控絕不放松”的表態(tài)頻繁出現，但實(shí)質(zhì)性的政策加壓卻并未出臺。而首次購房貸款優(yōu)惠卻已經(jīng)開(kāi)始回歸，同時(shí)部分城市中高檔改善性需求也出現了釋放的征兆。
　　顧云昌告訴記者，“從中央政策來(lái)看很明顯的是在支持剛性需求，即居住性需求。短期內也看不出政策繼續從緊的跡象，所以對剛性需求不會(huì )有所束縛�！彼�認為，通過(guò)長(cháng)時(shí)間的調控，雖然博弈階段還沒(méi)有結束，但是目前市場(chǎng)上真正的剛性需求已經(jīng)開(kāi)始釋放。我們培育的政策環(huán)境本來(lái)就是剛性需求的市場(chǎng)，在穩定市場(chǎng)和促進(jìn)投資中尋求一個(gè)平衡點(diǎn)，而剛性需求就是這個(gè)平衡點(diǎn)。
　　住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹日前公開(kāi)表示，未來(lái)房地產(chǎn)調控仍將堅持控制投資性需求，控制房?jì)r(jià)上漲不動(dòng)搖，同時(shí)加大保障性住房供給，滿(mǎn)足市場(chǎng)剛性需求。她說(shuō)，就長(cháng)期而言，以后的調控手段可能從限購、限價(jià)等行政手段轉變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟手段，但抑制投資性需求的目標不會(huì )變，這也是這一輪樓市調控與以往調控政策的區別。