目前，萬(wàn)科雖然是行業(yè)老大，但其利潤水平卻僅居中游，當保障房等落地，住宅剛性需求被部分消化，住宅的利潤率可能還要進(jìn)一步下降。何況，在拿地環(huán)節，萬(wàn)科現有模式的議價(jià)能力不足，和中海等國企背景的地產(chǎn)商相比，低成本優(yōu)勢不足；在目前地產(chǎn)限貸大環(huán)境下，地產(chǎn)公司只能選擇其他金融工具，如信托產(chǎn)品。但萬(wàn)科是單一住宅類(lèi)地產(chǎn)商，其融資能力遠弱于泛海集團和保利地產(chǎn)等，畢竟，那些是多元化企業(yè)，資產(chǎn)豐富，具備很好的資產(chǎn)抵押或增信條件。
　　盡管商業(yè)地產(chǎn)翹楚萬(wàn)達至今未能證明其模式的成功，但業(yè)內人士認為，在這種情況下，專(zhuān)業(yè)住宅開(kāi)發(fā)似乎更難以樂(lè )觀(guān)，萬(wàn)科的戰略正遭遇現實(shí)的沖擊。萬(wàn)科是否需要尋求新的利潤增長(cháng)點(diǎn)，分散風(fēng)險？
　　業(yè)內人士認為：萬(wàn)科之所以堅守住宅戰略，也是不得已的選擇，萬(wàn)達商業(yè)最大的成功是坐享了中國過(guò)去十年土地價(jià)格升值的好處，萬(wàn)科已錯過(guò)了先發(fā)優(yōu)勢。而且，商業(yè)地產(chǎn)資金鏈條非常脆弱，缺乏融資便利條件且行事穩健的萬(wàn)科不愿冒險。
　　但，萬(wàn)科的戰略模式顯然已經(jīng)和市場(chǎng)環(huán)境產(chǎn)生了矛盾，其戰略是否需要進(jìn)行新的調整？帶著(zhù)這些疑問(wèn)，本刊專(zhuān)訪(fǎng)了萬(wàn)科董秘譚華杰。
　　一位從2004年就開(kāi)始買(mǎi)入萬(wàn)科股票，九年間一直愛(ài)不釋手的投資者，最近終于下決心要賣(mài)掉萬(wàn)科股票了，原因是“看不清萬(wàn)科的明天”。
　　經(jīng)過(guò)王石、郁亮等管理層數年運籌，萬(wàn)科積累了深厚的文化內涵，構建起深入人心的品牌，也成就了今天的千億萬(wàn)科。在資本市場(chǎng)，萬(wàn)科更是征服了無(wú)數投資者，將萬(wàn)科股票視為可以捂在胸口幾十年的珍寶，是“給兒子上大學(xué)“、“給女兒當嫁妝”的財富保障。
　　而最近，一些投資者開(kāi)始動(dòng)搖，萬(wàn)科的明天不再像過(guò)去那樣一目了然。
　　尤其是2012年春節以來(lái)，萬(wàn)科不斷被爆出“地板門(mén)”、“紙板門(mén)”等質(zhì)量問(wèn)題是否折射專(zhuān)業(yè)化公司在規�？焖僭鲩L(cháng)的同時(shí)，管理風(fēng)險開(kāi)始顯現？在如今政府出讓土地規劃中，商業(yè)用地占比越來(lái)越高的情況下，萬(wàn)科戰略模式不被廣泛歡迎，也影響議價(jià)能力，抑制利潤。萬(wàn)科的盈利狀況并不太優(yōu)越，在目前地產(chǎn)調控“房?jì)r(jià)遠遠沒(méi)有回到合理價(jià)位”的背景下，住宅類(lèi)開(kāi)發(fā)商盈利也許更加艱難。單一產(chǎn)品類(lèi)公司在調控期間，融資空間收窄，但通過(guò)其他金融工具融資的條件相對資產(chǎn)多元化企業(yè)來(lái)說(shuō)，可持續性不強。
　　萬(wàn)科的戰略模式與市場(chǎng)環(huán)境產(chǎn)生了諸多矛盾，萬(wàn)科是否需要新的調整？
　　近日，《融資中國》專(zhuān)訪(fǎng)了萬(wàn)科新聞發(fā)言人譚華杰。他說(shuō)，萬(wàn)科不會(huì )將商業(yè)地產(chǎn)凌駕與住宅開(kāi)發(fā)之上，在嘗試性投資一些商業(yè)項目，未來(lái)五年商業(yè)占比不超過(guò)20%。萬(wàn)科在管理上也在不斷強化，希望盡快修復受損的品牌影響。也在嘗試一些新的管理模式，比如“一線(xiàn)當家”。他也坦陳，因為政府出讓土地中，配套商業(yè)比重越來(lái)越高，萬(wàn)科拿地環(huán)節的確受到了影響，甚至土地溢價(jià)能力方面。

　　專(zhuān)業(yè)化企業(yè)的規模風(fēng)險

　　跨過(guò)千億規模第二年的萬(wàn)科，正遭遇一場(chǎng)嚴重的信任危機，規模風(fēng)險開(kāi)始顯現。
　　今年2月中旬，萬(wàn)科被曝出在其裝修房項目中使用甲醛嚴重超標、劣質(zhì)的安信品牌地板，一時(shí)間業(yè)界嘩然，萬(wàn)科頃刻間被推到輿論的風(fēng)口浪尖。
　　萬(wàn)科對此非常重視，隨即啟動(dòng)緊急調查程序，并表示，在確認調查結果前，公司暫停采購安信品牌地板；對已采購尚未進(jìn)行安裝施工的安信地板，先行全部封存；同時(shí)，公司專(zhuān)業(yè)部門(mén)已開(kāi)始制定復檢相關(guān)質(zhì)量指標，包括對已安裝地板進(jìn)行復檢的方案，并邀請質(zhì)檢機構協(xié)助檢測，同時(shí)對相關(guān)采購管理工作進(jìn)行內部調查。
　　3月1日下午，萬(wàn)科公布的復查安信地板第六批檢測結果顯示，佛山一樓盤(pán)使用的安信地板甲醛超標。據了解，被檢測出甲醛超標的這批地板的使用面積共3012平方米，其中有104套使用了安信地板，平均每戶(hù)安裝的地板面積約29平米。
　　在業(yè)界一直以產(chǎn)品品質(zhì)著(zhù)稱(chēng)的萬(wàn)科，開(kāi)始受到消費者的質(zhì)疑。
　　三月份又有業(yè)主指出，深圳萬(wàn)科第五園六期精裝房部分柜體的板材中使用了“紙板”，萬(wàn)科又深陷“紙板門(mén)”。此后萬(wàn)科質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)的“蝴蝶效應”開(kāi)始不斷傳播，福州萬(wàn)科金域華府百余名業(yè)主以質(zhì)量問(wèn)題為由，將福州萬(wàn)科公司起訴至法院；青島萬(wàn)科藍山項目業(yè)主甚至在青島春季房展會(huì )上，用“行為藝術(shù)”表達著(zhù)對萬(wàn)科誠信問(wèn)題的不滿(mǎn)……
　　雖然此后萬(wàn)科表示深圳第五園六期裝修中，絕無(wú)任何部位使用“紙板”，部分業(yè)主所說(shuō)的“紙板”，實(shí)際上是“中密度纖維板”。并稱(chēng)，“柜體和戶(hù)內門(mén)部分使用中密度纖維板，符合實(shí)際需要，也完全符合相關(guān)行業(yè)標準”。但業(yè)界認為，萬(wàn)科佛山樓盤(pán)被檢出使用的安信地板甲醛超標，也反映出萬(wàn)科部分裝修房確實(shí)存在一定質(zhì)量問(wèn)題。
　　消費者和萬(wàn)科投資者開(kāi)始質(zhì)疑，萬(wàn)科到底怎么了？
　　“這些事情經(jīng)過(guò)輿論的傳播，對于萬(wàn)科的品牌肯定是有損害的，這一點(diǎn)是不可回避的�！苯邮堋度谫Y中國》雜志專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)，萬(wàn)科董事會(huì )秘書(shū)譚華杰直言不諱。
　　但他同時(shí)表示，目前出現這種大面積的客戶(hù)投訴，和目前的大環(huán)境也有一定關(guān)系�！皬目v向比較來(lái)看，其實(shí)目前萬(wàn)科遇到這種客戶(hù)群訴行為，早前在2008年就出現過(guò)，另外，在同一時(shí)間橫向比較來(lái)看，遇到這些情況的不僅僅是萬(wàn)科一家，我們行業(yè)內主要的同行，基本上都遇到了這種情況�！�
　　譚華杰對《融資中國》記者進(jìn)一步闡述，因為現在房地產(chǎn)市場(chǎng)本身正在發(fā)生變化，從去年年底開(kāi)始，主要城市的房屋價(jià)格結束了以前的上漲態(tài)勢，進(jìn)入階段性下行通道。
　　“而這種情況和2008年中國房地產(chǎn)行業(yè)的狀況頗為相似，在2008年之前至少有五年左右的時(shí)間，中國不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格呈現一個(gè)單邊上揚的態(tài)勢，尤其是2007年更是呈現大幅度上升的行情，但2008年中國不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始出現數年來(lái)第一次比較全面的下滑。而當時(shí)就有前期買(mǎi)房的客戶(hù)的群訴行為出現，”譚華杰說(shuō)：“最初，客戶(hù)投訴是比較直接的，你開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷(xiāo)售，對我買(mǎi)的房屋價(jià)值產(chǎn)生了負面影響，就要求退房或者賠償�！�
　　但這樣的要求，得不到法律和合同的支持，而且在輿論上也未能得到支持，譚表示，所以，后來(lái)一些進(jìn)行投訴的前期購房客戶(hù)將投訴指向另外兩個(gè)問(wèn)題：一是房屋的質(zhì)量；二是開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售時(shí)候的誠信問(wèn)題。因為這些問(wèn)題容易得到輿論支持。
　　“這種大面積的客戶(hù)投訴，有些可能屬于誤解，有些可能是瑕疵被放大等等�？蛻�(hù)采用激烈的手段來(lái)進(jìn)行投訴，然后借用各種傳播的渠道，來(lái)擴大影響，對企業(yè)施加更大的壓力，這種做法其實(shí)在每一次不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的下行階段都會(huì )出現，而且都會(huì )是大面積出現�！�
　　開(kāi)發(fā)商很希望跟客戶(hù)之間能夠建立一種長(cháng)期的和諧共處關(guān)系，但在不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格下行的階段，這種關(guān)系比較脆弱。
　　“調查數據顯示，因為價(jià)格波動(dòng)而導致的客戶(hù)滿(mǎn)意度受損，在事后是可以修復的。這是非常鼓舞我們的一個(gè)信息�！弊T華杰說(shuō)。
　　據了解，從2002年開(kāi)始，萬(wàn)科聘請獨立第三方機構——全球知名的民意測驗和商業(yè)調查咨詢(xún)公司蓋洛普，對其客戶(hù)做全方位的滿(mǎn)意度調查。萬(wàn)科在統計2011年的調查結果時(shí)發(fā)現了一個(gè)比較有趣的現象：2008年，因為降價(jià)所導致的客戶(hù)群投訴的樓盤(pán)，當時(shí)這批業(yè)主的滿(mǎn)意度出現大幅度下滑，但到2011年的調查結果顯示，當年這批客戶(hù)的滿(mǎn)意度水平不僅全面修復，而且他們比同期購房的沒(méi)有出現群訴樓盤(pán)的客戶(hù)滿(mǎn)意度還要更高一些。
　　譚華杰表示，對發(fā)生群訴事件的樓盤(pán)，經(jīng)過(guò)萬(wàn)科當地公司，包括物業(yè)公司大力的修復工作以后，最終會(huì )讓客戶(hù)感受到應有的品質(zhì)和服務(wù)。
　　譚華杰說(shuō)：“萬(wàn)科目前面臨的情況和2008年大致相同，短時(shí)間內，萬(wàn)科與客戶(hù)之間還將處在一種很難尋找解決渠道的局面，短期內對客戶(hù)滿(mǎn)意度、公司品牌會(huì )造成一定負面影響。但當不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的陣痛過(guò)了以后，最終客戶(hù)對公司產(chǎn)品和服務(wù)的認知還是會(huì )回到一個(gè)預期和正常的狀態(tài)，到那個(gè)時(shí)候，他們的滿(mǎn)意度不僅能修復，而且可能還會(huì )出現比同期其他樓層的業(yè)主滿(mǎn)意度更高的情況。萬(wàn)科可以經(jīng)過(guò)事后的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，來(lái)重新挽回他們的好感，能夠重新贏(yíng)得他們的信任，對這點(diǎn)我們還是有信心的�！�
　　業(yè)內人士認為，如果住宅群訴事件是經(jīng)濟周期中行業(yè)的必然現象，而非開(kāi)發(fā)商個(gè)案，這說(shuō)明住宅業(yè)比商業(yè)地產(chǎn)更加脆弱，尤其是規模做大之后，風(fēng)險更大。
　　《融資中國》記者發(fā)現，此次和萬(wàn)科相關(guān)的一系列產(chǎn)品投訴事件基本上都發(fā)生在其裝修房項目中。三年前，萬(wàn)科董事長(cháng)王石宣布：萬(wàn)科告別毛坯房進(jìn)入精裝房，此后精裝房在萬(wàn)科全部項目里的比重快速上升。萬(wàn)科2011年報發(fā)布會(huì )上，萬(wàn)科總裁郁亮介紹，2011年萬(wàn)科裝修房占比超過(guò)73%。
　　隨著(zhù)房?jì)r(jià)下行，精裝房利潤率不高的情況下，如何把控好裝修房質(zhì)量，考驗著(zhù)萬(wàn)科的管理能力。
　　“我們肯定不會(huì )改變裝修房的策略”，譚華杰直截了當地對《融資中國》記者說(shuō)，“對大多數客戶(hù)來(lái)說(shuō)，提供裝修房是他們更希望的。
　　他認為，“雖然現在萬(wàn)科做裝修，并不能保證毫無(wú)瑕疵。在目前裝修采購的局面下，無(wú)論是施工隊伍還是裝修部件的供應，質(zhì)量控制上面確實(shí)有很大的挑戰，這點(diǎn)我們必須要承認。但是，正因為這樣，由企業(yè)來(lái)統一裝修，還是最優(yōu)選擇�！碑吘�，“我們做裝修房，不僅為客戶(hù)節約了大量的時(shí)間和精力，第二，具有采購的規模效益、議價(jià)能力強。另外，在質(zhì)量的控制上面我們相對客戶(hù)來(lái)說(shuō)還是更專(zhuān)業(yè)一些。所以無(wú)論從客戶(hù)的角度，還是公司的角度來(lái)看，我們提供裝修房都是一個(gè)更好的選擇�！�
　　對于以后的產(chǎn)品質(zhì)量控制，譚華杰表示，會(huì )越來(lái)越強化這方面的管理措施，“我們會(huì )不斷加強對裝修品質(zhì)的控制，包括采購管理�！�

　　戰略與市場(chǎng)的碰撞

　　對萬(wàn)科被爆出的質(zhì)量問(wèn)題，《融資中國》認為，盡管有不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)帶來(lái)的客觀(guān)結果，但其中仍然暴露出住宅開(kāi)發(fā)行業(yè)潛在的規模風(fēng)險。萬(wàn)科是否需要進(jìn)行戰略調整，分散風(fēng)險？
　　環(huán)顧市場(chǎng)，萬(wàn)科純住宅專(zhuān)業(yè)化戰略似乎越來(lái)越?jīng)]有空間。
　　在目前的市場(chǎng)狀況以及政府出讓土地規劃中，純住宅用地持續減少的情況下，一直以“做專(zhuān)業(yè)化住宅”為核心戰略的萬(wàn)科，已經(jīng)不可能只做純住宅。
　　自2005年以來(lái)，萬(wàn)科的總部所在地——深圳市純商品住宅用地供應量每年都急劇下滑，2011年上半年的純商品住宅用地供應量甚至為零。并且，目前各主要城市，純住宅用地幾乎已經(jīng)“絕跡”。
　　北京市國土資源局日前發(fā)布的《2012年北京國有建設用地供應計劃》顯示，2012年本市計劃供地總量為5700公頃，同比2011年減少了12.3%；其中住宅用地1700公頃，同比減少33.3%。根據計劃，在1700公頃住宅用地中，保障房和商品房用地各占一半，均為850公頃，住宅用地同比減少了33.3%。
　　而與之相對應的是，政府在出讓土地規劃中，非住宅的比例卻逐年上升，多位業(yè)內人士對《融資中國》記者表示，現在一線(xiàn)城市新出讓的土地規劃中，非住宅的比例已經(jīng)超過(guò)50%，主要二線(xiàn)城市已經(jīng)超過(guò)了30%。
　　據中原集團研究中心發(fā)布的《2011上半年度報告》顯示，2011上半年，15個(gè)重點(diǎn)城市的商辦地成交面積1139公頃，與上年同比增加14%，2009年，15個(gè)重點(diǎn)城市商辦用地占商品房用地供應的比例為19%，2010年該比例上升為21%，2011年上半年商辦用地所占比例進(jìn)一步上升為25%。
　　2012年四月份發(fā)布的《北京市土地儲備中心發(fā)布2012年第一批次擬供應經(jīng)營(yíng)性用地信息》顯示，首批擬于2012年供應的地塊，共54宗，約730公頃，其中住宅用地約430公頃，商服用地約300公頃�！度谫Y中國》記者查閱《2011年北京國有建設用地供應計劃》發(fā)現，2011全年北京計劃供應商服用地也只為550公頃。
　　“當地政府在規劃土地時(shí)，其實(shí)是希望商業(yè)比例能做多一點(diǎn)，因為商業(yè)才能拉動(dòng)當地的GDP，帶動(dòng)就業(yè)和稅收。因而比較好的地塊，政府在規劃中，商業(yè)比例就高過(guò)50%，甚至70%都是有可能的�！币晃淮笮头康禺a(chǎn)企業(yè)的負責人對《融資中國》記者表示。
　　上述人士透露，一些做商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)不僅能低價(jià)拿到地，而且還會(huì )得到當地政府的各種優(yōu)惠政策。例如萬(wàn)達在開(kāi)發(fā)合肥一個(gè)商業(yè)項目的時(shí)候，就得到了當地政府很多稅費減免的優(yōu)惠政策。但是以后萬(wàn)達的商業(yè)項目也確實(shí)能給當地政府帶來(lái)價(jià)值，能夠滿(mǎn)足當地政府對未來(lái)就業(yè)、稅收需求。雙方都可以受惠，各取所需。因而這樣的房地產(chǎn)企業(yè)在拿地時(shí)就具有很強的議價(jià)能力。
　　據了解，當年萬(wàn)達在寧波建設的江北萬(wàn)達廣場(chǎng)，采用定向招標的方式，萬(wàn)達以樓面價(jià)1500元/平米的價(jià)格獲得。雅戈爾(9.67,0.04,0.42%)同時(shí)拍中另兩幅地塊，但價(jià)格每平米卻高達5520元和8540元。在青島中央商務(wù)區，雖然中海地產(chǎn)在2007年9月已經(jīng)樹(shù)立起了每平米8300元的基準價(jià)，但數月之后，在同區段位置更核心的地塊，卻被萬(wàn)達以2100元的價(jià)格拿下。商業(yè)地產(chǎn)拿地時(shí)的議價(jià)能力不言而喻。
　　而在目前情況下，堅持做專(zhuān)業(yè)化住宅的萬(wàn)科拿地優(yōu)勢不再，“萬(wàn)科之所以現在拿地沒(méi)有優(yōu)勢，就因為他主要做純住宅，而萬(wàn)達拿地的優(yōu)勢在于它做的主要是商業(yè)，而這也是政府需要的�！鄙鲜鋈耸繉Α度谫Y中國》記者說(shuō)，“因為住宅誰(shuí)都能做，難度也低，在出讓住宅用地的時(shí)候政府就是采用‘價(jià)高者得’的方式，誰(shuí)給的價(jià)格高給誰(shuí)。而商業(yè)這塊就不一樣了，做商業(yè)地產(chǎn)難度的確很高，所以并不是所有的地產(chǎn)商都敢接的�！�
　　據了解，萬(wàn)科2009年在北京房山拿到的土地，要比一街之隔的首創(chuàng )地產(chǎn)貴上一倍，而原因就是首創(chuàng )地產(chǎn)向房山政府承諾做一個(gè)大型的奧特萊斯商業(yè)。
　　其實(shí)，越來(lái)越多的地方政府開(kāi)始覺(jué)醒：?jiǎn)渭兊馁u(mài)地建設住宅的“土地財政”模式，只能帶來(lái)一次性收入，遠不如開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的綜合經(jīng)濟效益高。并且，住宅推動(dòng)區域成熟的能力較弱，因而，在規劃出讓土地的時(shí)候，商業(yè)搭配的比例也越來(lái)越高，從目前政府的供地類(lèi)型看，城市綜合體開(kāi)發(fā)用地也成為主要類(lèi)型。全國各地也掀起一陣城市綜合體的開(kāi)發(fā)建設浪潮。
　　2010年，杭州就有官員表示，杭州要再建100座城市綜合體。而截至去年年中，成都在建的城市綜合體已經(jīng)高達88座，并且大多數體量都是在10萬(wàn)平方米以上。
　　另外，從2011年到2013年，上海市也將有50多個(gè)總面積為1360萬(wàn)平方米的城市綜合體項目建成投入市場(chǎng)。
　  在被頻繁調控的地產(chǎn)業(yè)，住宅首當其沖，而商業(yè)地產(chǎn)相對穩定，因此，幾年來(lái)，出現了地產(chǎn)商集體轉商的景象。
　　據媒體報道，此前華潤集團董事長(cháng)宋林就曾對王石說(shuō)“萬(wàn)科應該做商業(yè)地產(chǎn)”，因為宋林發(fā)現，1996年到2002年間，零售店鋪的租金上漲了300%，而零售商的毛利率只上漲了20%，因此宋林判斷，商業(yè)地產(chǎn)比住宅更有潛力。而且他還認為，地產(chǎn)企業(yè)要有長(cháng)遠的競爭力，一定要有商業(yè)地產(chǎn)。因此華潤集團改變了以往專(zhuān)注住宅地產(chǎn)的發(fā)展戰略。
　　時(shí)至今日，華潤集團旗下已形成3家涉及商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的子公司，并已打造出以萬(wàn)象城為首的高中低不同檔次、不同品牌的產(chǎn)品線(xiàn)，構建了清晰的商業(yè)地產(chǎn)版圖，開(kāi)始全國復制擴張。
　　“從地產(chǎn)角度出發(fā)，華潤在住宅開(kāi)發(fā)這塊很難做過(guò)萬(wàn)科，因此需要一個(gè)自己獨特的競爭力�！币晃粯I(yè)內人士表示。萬(wàn)科在地產(chǎn)行業(yè)中已經(jīng)做了多年老大，此前已有不少企業(yè)揚言要在數年內超越萬(wàn)科，在目前住宅市場(chǎng)受到抑制的情況下，一些企業(yè)開(kāi)始通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)加速趕超萬(wàn)科。
　　萬(wàn)科2011年報顯示，2011年萬(wàn)科銷(xiāo)售金額1215.4億元，同比增長(cháng)12.4%，保持行業(yè)首位，但在房地產(chǎn)“千億俱樂(lè )部”里已經(jīng)不只是萬(wàn)科一家，2011年萬(wàn)達集團年收入1051億元，同比增長(cháng)43%。去年九月份，第100座萬(wàn)達廣場(chǎng)在大連高新區開(kāi)工，2012年更是計劃開(kāi)業(yè)20家萬(wàn)達廣場(chǎng)。
　　在目前市場(chǎng)、行業(yè)以及政策的背景下，特別是“商業(yè)地產(chǎn)是資源型產(chǎn)業(yè)，并不是所有地段都適合做商業(yè)，資源稍縱即逝，搶占了未來(lái)城市的核心就等于搶占了未來(lái)”，在這種情況下，一心只做專(zhuān)業(yè)住宅的萬(wàn)科，幾乎已經(jīng)越來(lái)越少。
　　“對于非住宅業(yè)務(wù)我們是持比較謹慎的態(tài)度。意思就是，我們不可能還做純住宅，現在已經(jīng)沒(méi)有企業(yè)只做純住宅了�！弊T華杰對《融資中國》記者說(shuō)，“如果一個(gè)企業(yè)說(shuō)要做純住宅，那么它連做住宅的資格都將沒(méi)有了，因為現在已經(jīng)沒(méi)有純住宅用地了，而且在政府新出讓的土地里面非住宅占比是越來(lái)越高，所以在這種情況下，即使像我們這樣堅持以住宅業(yè)務(wù)為主的公司，也必須要學(xué)會(huì )做非住宅業(yè)務(wù)。這不是一個(gè)企業(yè)自己能選擇的�！�
　　譚華杰說(shuō)，關(guān)于非住宅業(yè)務(wù)，萬(wàn)科有兩個(gè)觀(guān)點(diǎn)：“第一，萬(wàn)科依然是堅持以住宅為主，這個(gè)是我們最熟悉的業(yè)務(wù)，而且在這個(gè)領(lǐng)域里，萬(wàn)科的市場(chǎng)占有率其實(shí)也還很低，還有非常大的空間，所以我們依然會(huì )堅持以住宅為主。第二，萬(wàn)科不可能只做純住宅，我們必須要學(xué)會(huì )做非住宅，這是很明確的�！�
　　但譚華杰同時(shí)一再強調：萬(wàn)科戰略仍然沒(méi)有改變，不會(huì )將商業(yè)地產(chǎn)作為萬(wàn)科的戰略發(fā)展定位。
　　“我們希望至少在五年之內萬(wàn)科的非住宅占比不超過(guò)20%，而目前萬(wàn)科的非住宅占比不超過(guò)10%。所以我們必須要有選擇性的拿地，并且我們也必須要提升做非住宅業(yè)務(wù)的能力�！弊T華杰對《融資中國》記者透露。萬(wàn)科在以后拿地的時(shí)候，會(huì )盡可能去選擇那些住宅占比比較高的地塊，在做純住宅不可能的情況下，盡可能的做住宅，這個(gè)方向是很積極的。萬(wàn)科的業(yè)務(wù)方向依然是以住宅為主，不會(huì )把非住宅業(yè)務(wù)作為重點(diǎn)，因而也不存在所謂的“轉型”。
　　同時(shí)他還進(jìn)一步強調：“萬(wàn)科對于商業(yè)地產(chǎn)的觀(guān)點(diǎn)和態(tài)度，是整個(gè)管理層經(jīng)過(guò)內部廣泛的探討以后，達成的共識，根本不存在所謂的管理層對這個(gè)觀(guān)點(diǎn)有所分歧。而所謂王石堅決反對的多元化戰略，其實(shí)是反對把非住宅業(yè)務(wù)凌駕于住宅業(yè)務(wù)之上�！�
　　其實(shí)，萬(wàn)科在持有物業(yè)方面，也在操作一些實(shí)驗性項目，因為持有物業(yè)現在在國內尚不可行，缺少融資支持，但如果有一天融資的問(wèn)題得到解決，萬(wàn)科就會(huì )馬上推廣。另外，目前一些非常特殊的持有型物業(yè)，比如超小型的公寓，其經(jīng)濟收益比較高，在國內也可推行。
　　“所以萬(wàn)科對于持有型物業(yè)是純粹實(shí)驗性的一個(gè)態(tài)度，我們會(huì )通過(guò)一些實(shí)驗性項目逐漸探索，或者培養我們在這方面的能力，如果有一天融資問(wèn)題得到解決，那我們就可以進(jìn)行推廣。但目前不會(huì )大面積去做�！弊T華杰介紹。
　　據了解，在持有物業(yè)方面，目前萬(wàn)科在北京已經(jīng)有一個(gè)二十平米以下的超小公寓項目正在建設中，作為一種過(guò)渡性產(chǎn)品，主要提供給剛剛畢業(yè)的大學(xué)生、單身等城市特定人群。

　　盈利能力考驗

　　業(yè)內人士認為，住宅類(lèi)開(kāi)發(fā)商不僅在拿地環(huán)節上有成本劣勢，其銷(xiāo)售環(huán)節利潤也將進(jìn)一步受到考驗。萬(wàn)科住宅為核心的戰略正遭受市場(chǎng)的多重擠壓。
　　萬(wàn)科2011年報顯示，其營(yíng)業(yè)收入717.8億元，凈利潤為96.2億元，雖然都有近40%的增長(cháng)，但是13.4%的凈利潤率卻比2010減少了一個(gè)百分點(diǎn)。根據Wind資訊統計，萬(wàn)科的這一利潤水平在行業(yè)中只處于中上地位。而對比行業(yè)前十大地產(chǎn)公司，萬(wàn)科的利潤率水平還較低。
　　郁亮表示，相比利潤，萬(wàn)科更看重凈資產(chǎn)收益率，其實(shí)質(zhì)是股東所獲回報如何。萬(wàn)科2011年的凈資產(chǎn)收益率為18.2%，同比增長(cháng)1.7%，創(chuàng )造歷史新高，這已是萬(wàn)科凈資產(chǎn)收益率自2008年以來(lái)連續第三年上升。
　　“對于我們的股東來(lái)說(shuō)，其實(shí)利潤率是不重要的，回報率才是重要的。但是對于社會(huì )來(lái)說(shuō)，大家看的都是你的利潤率，從社會(huì )角度來(lái)看，你的利潤率不能太高，高了就是暴利�！弊T華杰對《融資中國》記者表示，一直以來(lái)，人們提到房地產(chǎn)行業(yè)首先會(huì )想到“暴利”，作為行業(yè)第一大公司，萬(wàn)科的利潤率如果非常高，就會(huì )受到整個(gè)社會(huì )對這個(gè)行業(yè)、企業(yè)暴利的批判，所以就算別的企業(yè)真的暴利，萬(wàn)科也絕對不能暴利�！澳銓ι鐣�(huì )要有交代，那么你的利潤率就不能太高；對股東要有交代，你的回報率就不能太低。要同時(shí)做到這兩點(diǎn)，只有一個(gè)方法，就是薄利多銷(xiāo)，快速周轉。這是在股東的要求和社會(huì )期望二者之間，唯一能做的最優(yōu)的選擇�！�
　　“提高凈資產(chǎn)收益率，一來(lái)要繼續堅持快速周轉策略，不囤地、不捂盤(pán)。二來(lái)是合作開(kāi)發(fā)，和有地的、有錢(qián)的伙伴合作�！庇袅林�前說(shuō)。
　　而在目前房地產(chǎn)行業(yè)遭遇“寒冬”，價(jià)格不斷下行的階段，不少房地產(chǎn)企業(yè)也采取快速周轉的模式。龍湖地產(chǎn)執行董事兼CEO邵明曉曾表示，高周轉是硬道理。佳兆業(yè)集團總監周素萍也表示，真正讓佳兆業(yè)在2010年和2011年實(shí)現彎道超車(chē)的主要策略就是快速周轉。
　　據了解，2004年萬(wàn)科就提出了震驚業(yè)界的“千億計劃”，而當時(shí)萬(wàn)科的銷(xiāo)售額只有91.6億元。在“千億規�！蹦繕说闹敢�下，經(jīng)過(guò)6年奮戰，2010年萬(wàn)科的銷(xiāo)售額首次突破千億，當年實(shí)現銷(xiāo)售額1026億元。是保利地產(chǎn)的1.5倍，是金地集團的3.7倍，是招商地產(chǎn)的7.2倍。萬(wàn)科創(chuàng )造了6年11倍的銷(xiāo)售神話(huà)。期間萬(wàn)科一直堅持快速周轉策略。
　　萬(wàn)科提出的“5986”高周轉模式，即拿地5個(gè)月動(dòng)工、9個(gè)月銷(xiāo)售、第一個(gè)月售出8成、產(chǎn)品必須6成是住宅。讓很多房地產(chǎn)同行難以企及。
　　但在目前市場(chǎng)狀況下，萬(wàn)科高周轉模式也受到了挑戰。在萬(wàn)科2011業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，郁亮透露，2011年萬(wàn)科目標當月去化率為60%，但最終實(shí)現當月去化率僅為55%。王石在不久前也表示，隨著(zhù)房地產(chǎn)調控的威力日漸顯現，房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售壓力倍增，萬(wàn)科原來(lái)定下的高周轉策略也不得不應勢調整�！耙郧叭f(wàn)科奉行的5986，現在得改成5946，開(kāi)售第一個(gè)月賣(mài)出4成就很不錯了�！�
　　雖然萬(wàn)科也一再強調，萬(wàn)科看中的是凈資產(chǎn)收益率，但目前其18.2%的凈資產(chǎn)收益率相比行業(yè)其他房地產(chǎn)企業(yè)，仍不是最好的水平。而萬(wàn)科2010年16.47%的凈資產(chǎn)收益率也只處于行業(yè)平均水平，中房協(xié)等機構去年發(fā)布的《2011中國房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值測評報告》顯示，2010年，房地產(chǎn)行業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率約為16%。中海、恒大等8個(gè)主要企業(yè)2010年凈資產(chǎn)收益率均值為26%，高于行業(yè)平均水平近10個(gè)百分點(diǎn)。其中，恒大地產(chǎn)凈資產(chǎn)收益率為46%，高出平均水平約30個(gè)百分點(diǎn)。
　　另外，隨著(zhù)房地產(chǎn)調控政策的持續發(fā)力，萬(wàn)科的高周轉模式能否持續？
　　一個(gè)新的現象，萬(wàn)科2012一季報顯示，萬(wàn)科在3月份沒(méi)有新增任何土地。這是時(shí)隔33個(gè)月后，萬(wàn)科首次連續兩月零拿地，上一次萬(wàn)科單月零拿地還是在2009年4月。而譚華杰對《融資中國》記者表示，萬(wàn)科在高周轉模式的驅動(dòng)下，現在的土地儲備年限大概是兩到三年，個(gè)別年份甚至不足兩年。

　　專(zhuān)業(yè)化開(kāi)發(fā)商融資劣勢

　　專(zhuān)業(yè)化公司在調控期融資路徑收窄，資產(chǎn)單一，使用信托等工具進(jìn)行融資的資源條件不足，缺乏抵押物和增信手段等。
　　在目前房屋銷(xiāo)售速度下降，導致地產(chǎn)商回籠資金速度放慢，以及銀行對房地產(chǎn)企業(yè)貸款控制，資本市場(chǎng)融資又被堵死的情況下，融資能力很大程度上決定著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)的生存狀況。
　　從2011年以來(lái)，萬(wàn)科不止一次表示，存貨壓力正在上升，運營(yíng)資金需求正在不斷加大。
　　“目前中國只要是合規的融資渠道，萬(wàn)科全部都在用，而且在所有這些融資渠道方面，萬(wàn)科在行業(yè)內基本上都占有優(yōu)勢�！弊T華杰說(shuō)，“比如當銀行在貸款額度特別緊的時(shí)候，行業(yè)內的其他很多企業(yè)拿不到融資的時(shí)候，萬(wàn)科就可以拿到，因為萬(wàn)科在資本市場(chǎng)的信用很好。甚至當別的企業(yè)根本拿不到額度的時(shí)候，萬(wàn)科可以以較低利率融資�！�
　　雖然目前國內合規的融資渠道萬(wàn)科都在用，但自股市融資斷流之后，萬(wàn)科的融資方式似乎除了銀行和信托渠道之外，沒(méi)有太多選擇，而且，信托融資手段成為地產(chǎn)商目前主要的融資選擇，但萬(wàn)科在此渠道上的融資條件明顯弱于那些多元化地產(chǎn)企業(yè)。
　　萬(wàn)科2011年報顯示，其較大金額的信托余額為81.18億元，占期內有息負債的比例超過(guò)15%。另外，截止2011年末，萬(wàn)科短期借款和一年內到期的長(cháng)期借款235.7億元。萬(wàn)科應付的土地款總額約為300億元，信托借款總額為100多億元。
　　2012年以來(lái)萬(wàn)科頻現融資舉動(dòng)，三月份，萬(wàn)科向華潤信托申請金額為10億元和20億元的兩筆信托借款，投向7個(gè)項目，借款期限均為2年，利率分別為10.6%和10.5%。如果算上萬(wàn)科2011年12月份從華潤融得的另一筆投向上海項目的10億元信托貸款，萬(wàn)科近期已經(jīng)累計向華潤信托進(jìn)行信托貸款40億元。
　　而頻現的信托融資，也讓其到期兌付壓力凸顯，國泰君安此前發(fā)布研報稱(chēng)，萬(wàn)科在今年1、2月份分別到期的信托資金達10億元，成為今年第一波房地產(chǎn)信托兌付高峰期里，到期信托發(fā)行規模較大、兌付壓力最大的房企。而其2012年全年的信托到期償付總規模為43.18億元，位居2012年上市房企信托到期償付規模第二位。
　　即將到期的信托償付和未付土地款都在給萬(wàn)科施加壓力。而日前公布的2011年萬(wàn)科公司債券跟蹤評級報告顯示，萬(wàn)科存貨中已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品占3.97%，但在建和擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品合計占比95.96%，這意味著(zhù)萬(wàn)科后續開(kāi)發(fā)的資金需求仍相當大。
　　但萬(wàn)科這類(lèi)單一房地產(chǎn)公司，在信托等融資時(shí)，缺乏多元化地產(chǎn)商，如泛海集團、保利地產(chǎn)等公司那樣豐富的資產(chǎn)組合，可以在信托融資時(shí)進(jìn)行持續性資產(chǎn)抵押、擔保甚至增信。
　　2010年年末，萬(wàn)科的對外擔�？傤~占凈資產(chǎn)比例僅為7.26%，而到2011年中期，這一數字已經(jīng)迅速升至22.94%。截至目前，該比例大幅上升至31.41%。

　　千億時(shí)代的管理

　　獵英“行動(dòng)”

　　為完善管理，萬(wàn)科歷史上進(jìn)行了多次引援行動(dòng)。
　　2000年，從一個(gè)當初以貿易為主的多元化公司進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的萬(wàn)科，由于沒(méi)有建筑業(yè)背景，擴張一度受到人才的制約。為了彌補快速擴張帶來(lái)的人才制約，2000年，萬(wàn)科開(kāi)始了行業(yè)內著(zhù)名的“海盜行動(dòng)”，大規模、持續性的從行業(yè)內吸納房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才。據此前媒體報道，2000年至2001年萬(wàn)科通過(guò)“海盜行動(dòng)”，從行業(yè)內引進(jìn)50—60位高管人才，曾經(jīng)一度，萬(wàn)科20多個(gè)一線(xiàn)公司的第一負責人中，有三分之一源于“海盜行動(dòng)”。
　　“在2000年的時(shí)候，工程管理方面確實(shí)是萬(wàn)科的一個(gè)短板，所以當時(shí)就搞了一個(gè)‘海盜行動(dòng)’，從行業(yè)里面招聘了一些這方面的精英，主要目的是為了提升公司的產(chǎn)品品質(zhì)與工程項目管理的能力�！弊T華杰對《融資中國》講述。
　　而在后來(lái)的發(fā)展中也證明了此次行動(dòng)的成功。萬(wàn)科從2000年到2011年，管理的住宅面積擴大了十倍以上，譚華杰表示，從品質(zhì)控制的角度來(lái)看，從2002年萬(wàn)科開(kāi)始做客戶(hù)滿(mǎn)意度調查，數據顯示，2002年至2011年，客戶(hù)對萬(wàn)科產(chǎn)品質(zhì)量的滿(mǎn)意度有非常明顯的提升，并且，目前在“客戶(hù)向朋友推薦購買(mǎi)萬(wàn)科產(chǎn)品的理由”里面，工程質(zhì)量已經(jīng)上升到第二位，僅次于物業(yè)服務(wù)。
　　譚華杰還注意到一個(gè)現象，萬(wàn)科在做客戶(hù)滿(mǎn)意度調查的時(shí)候，把業(yè)主分為四類(lèi)，沒(méi)有交樓的叫做準業(yè)主，交樓一年以?xún)鹊慕心ズ掀跇I(yè)主，交樓一到兩年的叫穩定期業(yè)主，交樓兩年以上的叫老業(yè)主。在這四類(lèi)業(yè)主中，2002年的時(shí)候是磨合期業(yè)主的滿(mǎn)意度最低，但是最近幾年，客戶(hù)滿(mǎn)意度調查顯示，滿(mǎn)意度最低的是準業(yè)主，“這就意味著(zhù)，客戶(hù)收了房子以后，其滿(mǎn)意度是不斷提升的�！弊T華杰說(shuō)。
　　以后幾年，隨著(zhù)萬(wàn)科規模的不斷擴大，以及當初提出的“千億萬(wàn)科”目標的不斷臨近，“怎樣管理1000規模的企業(yè)”成為萬(wàn)科思考的問(wèn)題�！杜�評萬(wàn)科》一書(shū)中記錄到，在王石和郁亮看來(lái)，1000億元的萬(wàn)科將是一家國際化的大公司，但行業(yè)內根本就沒(méi)有這樣的公司，人才也基本上沒(méi)有經(jīng)過(guò)國際化訓練，在這種背景下，2007年萬(wàn)科的“007行動(dòng)”誕生。與“海盜行動(dòng)”不同的是，“007行動(dòng)”不在局限于行業(yè)內，而是從社會(huì )上挖精英，并且是具有國際視野的人。
　　三年之后，萬(wàn)科又推出“千里馬”行動(dòng)，公司因為戰略縱深、大發(fā)展，進(jìn)了很多新城市，出現了很多人才缺口；同時(shí)一些比較成熟的公司，由于新業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，也有人才缺口。

　　放權一線(xiàn)

　　在萬(wàn)科銷(xiāo)售規模不斷增長(cháng)的同時(shí)，萬(wàn)科更多地看到了自身逐漸暴露出來(lái)的一些問(wèn)題，質(zhì)量問(wèn)題、戰略方向以及企業(yè)盈利狀況等。特別是今年已是萬(wàn)科銷(xiāo)售額進(jìn)入千億規模后的第二年，在“千億規�！钡臅r(shí)代，萬(wàn)科又該如何健康平穩發(fā)展？
　　與業(yè)內大部分股權由一個(gè)或幾個(gè)股東持有的民營(yíng)企業(yè)相比，萬(wàn)科有著(zhù)比較大的差異，萬(wàn)科的股權更為分散，其所有者實(shí)質(zhì)為A股、B股一百多萬(wàn)投資者。而這些股東不可能直接介入到公司的具體管理里面去，就算萬(wàn)科第一大股東華潤的持股比例也只有百分之十幾，根據相關(guān)要求，華潤也不可能介入到萬(wàn)科具體的經(jīng)營(yíng)管理中。
　　因而萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)管理實(shí)際上是掌握在一批職業(yè)經(jīng)理人手里。在公司的所有者無(wú)法直接涉入到公司管理的時(shí)候，那么公司就必須解決一個(gè)問(wèn)題：怎么讓職業(yè)經(jīng)理人能夠真正地站在股東的角度去思考問(wèn)題。
　　從國外發(fā)達國家的歷史經(jīng)驗看，解決這個(gè)問(wèn)題的主要方式是股權激勵，讓職業(yè)經(jīng)理人和股東的利益完全地結合在一起。在國外，股權激勵發(fā)揮作用的一個(gè)很大依據是具有稅收上的優(yōu)惠，但在中國實(shí)施股權激勵，企業(yè)管理層享受不到任何稅收上的優(yōu)惠，要按照工資薪酬所得來(lái)納稅。沒(méi)有制度的支持，使目前在中國，尤其是在A(yíng)股市場(chǎng)股權激勵的方式相比國外，作用并不是那么明顯，因此就需要更多的創(chuàng )新來(lái)把管理層和股東的實(shí)際利益捆綁在一起。
　　“我們現在是采取一個(gè)多管齊下的方式來(lái)試圖解決這個(gè)問(wèn)題�！弊T華杰說(shuō)，“我們也有股權激勵，當然它的作用可能比國外要弱一些。第二，我們對我們的獎金體系做了一個(gè)比較大的變動(dòng)�！弊T表示，原來(lái)萬(wàn)科職業(yè)經(jīng)理人的收入由固定薪酬、銷(xiāo)售獎和利潤獎三部分組成，從去年開(kāi)始，萬(wàn)科減少了銷(xiāo)售獎和利潤獎的比例，增加了一個(gè)經(jīng)濟利潤獎，即把給股東創(chuàng )造的真實(shí)價(jià)值作為這個(gè)經(jīng)濟利潤獎的依據。
　　另外，萬(wàn)科還提出“一線(xiàn)當家”的倡導，即萬(wàn)科總部通過(guò)價(jià)值觀(guān)念上的引導，通過(guò)一個(gè)技術(shù)方法的培訓，來(lái)幫助萬(wàn)科的一線(xiàn)公司的負責人學(xué)會(huì )如何站在一個(gè)企業(yè)家，站在一個(gè)所有人的角度去思考公司的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題�！拔覀兿Ｍ�萬(wàn)科一線(xiàn)公司的總經(jīng)理，不僅僅只是按照總部的指揮棒去轉，這樣就好像一個(gè)純粹的執行機構，而是希望萬(wàn)科的一線(xiàn)公司，把自己放在一個(gè)真正的企業(yè)家或者是放在一個(gè)企業(yè)老板的角度去思考公司的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。某種意義上來(lái)說(shuō)，這也是一種企業(yè)文化的改善和提升�！弊T華杰說(shuō)。

　　多元化地產(chǎn)商融資優(yōu)勢

　　融資能力能否跟上發(fā)展速度，是不少房地產(chǎn)商的核心考量，特別是目前房地產(chǎn)行業(yè)的融資“寒冬”。保利地產(chǎn)和泛海集團日子相對好過(guò)。因為它們背后都有一個(gè)多元化經(jīng)營(yíng)的集團。在集團堅強后盾的支持下，它們可以頻頻融資。而單一業(yè)務(wù)類(lèi)地產(chǎn)商，融資局限明顯。
　　2011年10月的一份統計顯示，保利地產(chǎn)是通過(guò)信托渠道融資次數最多的房地產(chǎn)企業(yè)，發(fā)行的信托計劃達21款，總共合作的信托公司有16家，是房地產(chǎn)行業(yè)內和最多信托公司合作的房地產(chǎn)企業(yè)。據不完全統計，保利地產(chǎn)通過(guò)信托融資規模大約在72億-82億之間。并且和保利合作的信托公司很多都是知名的穩健型信托公司，如華潤深國投、上國投和中信信托等。
　　另外，保利集團為交行的大客戶(hù)之一，交行對保利集團地產(chǎn)板塊綜合授信為120多億元，已貸款100多億元�！耙话銇�(lái)說(shuō)，保利地產(chǎn)項目融資一般都有保利集團提供連帶責任擔保�！币晃粯I(yè)內人士說(shuō)。
　　在2011年的股東大會(huì )上，保利地產(chǎn)又通過(guò)了“向保利集團申請借款及擔�！钡淖h案。保利集團同意向上市公司提供分別不超過(guò)40億元的借款和擔保支持。
　　而背后同樣有多元化集團提供支持的泛海地產(chǎn)，在行業(yè)“寒冬”下的日子似乎也顯得“衣食無(wú)憂(yōu)”。今年2月份，泛海集團斥資3億元參與中國旅游信托重組，目前，該重組方案已獲得銀監會(huì )批準。重組后，首旅集團和泛海集團并列為中國旅游信托第一大股東，各出資3億占有30%的股權。而據悉，泛海之所以參與此次重組，其用意就在于房地產(chǎn)信托融資。若該重組順利進(jìn)行，在已經(jīng)擁有銀行、保險、證券、股權投資、典當等牌照的基礎上，中國泛海會(huì )通過(guò)此次收購把信托牌照囊括其中，進(jìn)一步完善其金融版圖。也會(huì )為其地產(chǎn)業(yè)務(wù)信托融資提供更多的便利和支持。
　　另外，去年5月份泛海集團聯(lián)合旗下上市公司泛海建設以及北京國際信托共同出資共同增資泛海建設子公司北京泛海東風(fēng)置業(yè)有限公司，以緩解其資金鏈緊張之難處。
　　中國泛海、泛海建設與北京國際信托三方擬簽訂的有關(guān)增資協(xié)議約定，中國泛海同意北京國際信托作為泛海東風(fēng)新股東以不超過(guò)現金20億元出資，泛海建設以現金13億元出資，雙方共同增加泛海東風(fēng)注冊資本。上述增資完成后，泛海東風(fēng)注冊資本增加至43億元人民幣。
　　增資完成后，泛海東風(fēng)資金實(shí)力大幅增強，從而緩解資金鏈緊張問(wèn)題，有利于加快北京泛海國際居住區二期項目開(kāi)發(fā)建設。此次對泛海東風(fēng)的增資符合公司地產(chǎn)的發(fā)展戰略。
　　值得注意的是，不久前用益信托工作室發(fā)布《2011年房地產(chǎn)信托發(fā)展報告》顯示，通過(guò)對2011年四個(gè)季度房地產(chǎn)信托產(chǎn)品投向分布進(jìn)行對比，可以看到一個(gè)明顯的趨勢：住宅類(lèi)項目占比逐漸減少，而商業(yè)物業(yè)類(lèi)項目占比逐漸增加。堅持以住宅為主的萬(wàn)科，即面臨這樣的信托融資環(huán)境。
　　譚華杰對重啟房企股市融資表現出了期許，他向《融資中國》記者坦言，現在房地產(chǎn)企業(yè)相對缺少融資渠道�！百Y本市場(chǎng)相關(guān)的一些管理政策，對房地產(chǎn)行業(yè)存在一定的歧視，這是客觀(guān)事實(shí)。我們認為它確實(shí)是需要進(jìn)行一些調整或改變，因為如果整個(gè)行業(yè)都缺少這個(gè)融資渠道，最后會(huì )導致住房的供應能力跟不上，這是不利于房?jì)r(jià)穩定的，從穩定房?jì)r(jià)的角度來(lái)看，其實(shí)有必要對房地產(chǎn)行業(yè)這種歧視性的融資管制做一些變動(dòng)�！�