【新聞背景】

　　日前，揚州出臺規定，對個(gè)人新購買(mǎi)的成品住房，給予房款4‰—6‰不等的獎勵。揚州方面稱(chēng)，政策是為了鼓勵市民購買(mǎi)精裝修房，推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化和建筑節能，但仍然未能平息公眾對于此舉在于救市的猜測和質(zhì)疑。
　　一段時(shí)間以來(lái)，各地陸續調整了一些購房?jì)?yōu)惠措施。
　　馬鞍山對自住性住房需求者與高層次人才購房給予所納契稅100%補助；重慶、杭州對購房者進(jìn)行補貼；常州、南京、吉林、合肥等城市放寬公積金使用政策、上調可貸款額度；北京、上海、天津、重慶、武漢等城市放寬普通住宅標準。
　　應該如何看待這些政策？是鼓勵剛需，還是托高房?jì)r(jià)？滿(mǎn)足剛需和抑制房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)之間，存在矛盾嗎？鼓勵剛需和維護調控成果之間的關(guān)系，應該如何處理？

　　一問(wèn)政策微調是放松調控嗎

　　編輯：近期，各地陸續出臺的購房?jì)?yōu)惠措施，如廣州、武漢等調整了公積金的有關(guān)規定，被視為刺激剛需。如何評價(jià)這些措施？
　　李剛：有媒體稱(chēng)，廣州調整公積金的有關(guān)措施，首套房90平方米以下最低可用兩成首付。這是一種誤讀，廣州公積金貸款嚴格執行住建部政策，目前并無(wú)變化，即：對購買(mǎi)首套房且建筑面積在90平方米以下或按規定購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房的家庭，首付比例不低于20%；90平方米以上，首付比例不低于30%。
　　王煒：粗略統計，截至目前，全國已有超過(guò)30個(gè)城市出臺了房地產(chǎn)調控的微調政策，大多數體現了“抑制投機、鼓勵消費”的特點(diǎn)，優(yōu)惠政策也主要針對購買(mǎi)第一套房的購房需求。
　　細看這些措施，馬鞍山對自住性住房需求者與高層次人才購房給予所納契稅100%補助；常州、南京、吉林、合肥等城市放寬公積金使用政策、上調可貸款額度；北京、上海、天津、重慶、武漢等城市放寬普通住宅標準；蕪湖出臺購房減稅等。
　　成都等松綁限購和蕪湖對購房者減稅等政策，很快就被叫停了。北京、天津等嚴格限購的城市，通過(guò)調整普通住宅認定標準及減稅等措施，減輕了以自住為目的的剛性購房需求的稅費負擔，政策可以繼續執行。
　　由此可以看出，只要限購、限貸不松動(dòng)，對首套房、自住型需求給予更多支持，政策微調是被認可的。
　　編輯：這些措施，有借機托市的意味嗎？
　　王煒：無(wú)論出臺這些政策的本意如何，在當前房地產(chǎn)調控的關(guān)鍵期、敏感期，都會(huì )被公眾和媒體解讀為借機托市、放松調控。在具體操作時(shí)，也的確有放松調控的可能性。
　　一些地方，經(jīng)濟發(fā)展長(cháng)期以來(lái)形成對房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度依賴(lài)，使得這場(chǎng)嚴厲的房地產(chǎn)調控中，政府比房企更快也更深切地感受到切膚之痛。壓力之下，確實(shí)有放松調控的愿望。即便是限購政策，在一些城市，操作環(huán)節也存在漏洞和執行不到位的情況。

　　二問(wèn)嚴格調控會(huì )誤傷剛需嗎

　　編輯：從近期走勢來(lái)看，經(jīng)過(guò)幾年來(lái)的調控，市場(chǎng)中的投資投機型需求被擠干了嗎？從成交來(lái)看，主要是剛需購房嗎？
　　王煒：通過(guò)嚴格的限貸、限購政策，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資投機型需求起到了明顯的抑制作用。尤其是在一線(xiàn)城市，這種效應更加明顯。北京市有關(guān)部門(mén)的官員分析房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，就指出現在市場(chǎng)的投資和投機性需求基本被擠出。
　　因為商品房天然有投資品的屬性，對于投資和投機性需求也應該分開(kāi)來(lái)看。那種買(mǎi)多套房、短期炒房的投機型需求應該堅決抑制，但要擠干樓市的投資型需求是不可能的，也是不必要的。應當通過(guò)房產(chǎn)稅等措施，引導住房投資從過(guò)去短期買(mǎi)賣(mài)獲利，逐漸轉向靠持有、出租獲取投資收益，實(shí)際上也能引導市場(chǎng)租賃房的供應量增加。
　　李剛：在嚴厲的限購政策下，投資、投機型需求肯定是受到抑制的，但如果說(shuō)市場(chǎng)中的投資投機型需求被擠干了，則未必。
　　據了解，很多城市的限購政策中，本地戶(hù)口的家庭可擁有兩套房，外地戶(hù)口的憑借納稅證明或社保證明可購一套房。不少地方因此出現了倒賣(mài)納稅證明或社保證明的現象，有些二手房中介更是離譜地吸納外地戶(hù)口客戶(hù)為“員工”，給他們辦納稅證明或勞動(dòng)關(guān)系。從這個(gè)狀況恐怕可以推測，投資、投機型需求仍然是存在的。
　　編輯：嚴格的調控措施，會(huì )不會(huì )影響剛需購房者？特別是一些改善型的購房需求，會(huì )不會(huì )受到抑制？
　　王煒：顯然會(huì )。之前調控基本是無(wú)差別的打擊，并沒(méi)有有效手段甄別購房需求的類(lèi)型，只是以套數和戶(hù)籍這種相對簡(jiǎn)單的方式。最受抑制的應該是希望以小換大的改善型需求，受限購的影響，幾乎無(wú)法實(shí)現，但這也是剛性需求。

　　三問(wèn)釋放剛需會(huì )托高房?jì)r(jià)嗎

　　編輯：國家一直明確表示，要滿(mǎn)足公眾的自住需求。如果剛需集中入市，會(huì )不會(huì )讓正處于下行通道的樓市，重新熱鬧起來(lái)，進(jìn)而推高房?jì)r(jià)？
　　王煒：房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的市場(chǎng)，沒(méi)人會(huì )真等到明確的房?jì)r(jià)觸底。
　　各地紛紛出臺支持剛需的政策，尤其是今年以來(lái)銀行的信貸比較寬松，為市場(chǎng)釋放了流動(dòng)性。同時(shí)，包括恢復首套房貸利率優(yōu)惠在內的措施，降低了購房者的購房成本，的確有推動(dòng)房?jì)r(jià)反彈的風(fēng)險。這些政策，對購房者預期的改變巨大。很多持幣觀(guān)望的購房者，會(huì )擔心房?jì)r(jià)反彈而著(zhù)急入市，從而推高房?jì)r(jià)。
　　事實(shí)上，支持剛需的政策出臺，讓房?jì)r(jià)止住了大跌的勢頭。在北京市場(chǎng)上，漲價(jià)項目主要還是以前大跌的項目。這表明，有了成交量，資金壓力緩解了，就可以逐漸開(kāi)始上調價(jià)格。
　　編輯：這會(huì )不會(huì )影響目前已經(jīng)取得的房地產(chǎn)調控效果？鼓勵剛需和維護調控成果之間的關(guān)系，應該如何處理？
　　李剛：各地調控，大多是限購和限價(jià)兩種手段。限購的城市，已將炒房客排除在外，即使剛需能夠推動(dòng)商品房銷(xiāo)售價(jià)格，推動(dòng)也有限，不太可能激起市場(chǎng)大的波瀾；但對于一些限價(jià)的城市，或者沒(méi)有采取房地產(chǎn)調控政策的城市，則需要謹慎，因為政策本身就沒(méi)有厘清市場(chǎng)上的投機行為。
　　一些實(shí)行限購的城市，在不影響調控大局的情況下，鼓勵剛需并無(wú)妨害，但這種鼓勵也非無(wú)節制無(wú)底線(xiàn)。如果有些地方政府打著(zhù)“鼓勵剛需”的旗號，行給房地產(chǎn)市場(chǎng)“輸血”之實(shí)，目的在于激活房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地交易市場(chǎng)，則需嚴格禁止。
　　王煒：我們現在所說(shuō)的“剛需”，會(huì )不會(huì )客觀(guān)上帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，取決于各地方政府給予房地產(chǎn)市場(chǎng)的暗示、市場(chǎng)的走向、樓盤(pán)的升值前景等。在政策嚴厲、市場(chǎng)走向不確定的情況下，這種剛需不大容易釋放。只要限購、限貸的大原則不變，房?jì)r(jià)大幅反彈的基礎就不存在。