隨著(zhù)開(kāi)發(fā)商推盤(pán)、促銷(xiāo)力度加大，多個(gè)熱點(diǎn)城市樓市正初步顯現一波“紅五月”行情。最新數據顯示，五月上旬全國54個(gè)大中城市的總成交量較上月同期上升44%。剛剛過(guò)去的一周，北京等多個(gè)熱點(diǎn)城市成交量同比、環(huán)比均呈明顯上漲態(tài)勢。
接受《經(jīng)濟參考報》采訪(fǎng)的專(zhuān)家表示，成交上揚主要得益于市場(chǎng)回暖，但目前開(kāi)發(fā)商的降價(jià)依然帶有很強的試探性，成交量也會(huì )在各方博弈中反復波動(dòng)，二季度房?jì)r(jià)可能仍將繼續下跌。樓市整體膠著(zhù)之下，市場(chǎng)各方分化程度加深，購房者尤其是剛需購房者逐漸入市，而少數開(kāi)發(fā)商則已暗自運力土地市場(chǎng)并著(zhù)手抄底拿地。
數據 多個(gè)熱點(diǎn)城市成交明顯回升
中國指數研究院14日公布的數據顯示，上周(5月7日至5月13日，下同)監測的40個(gè)城市中，六成城市樓市成交周均同比均有上升，且蘇州、廈門(mén)、溫州、蘭州、�？谕仍龇荚�100%以上。重點(diǎn)城市中，僅深圳、上海成交周均同比下跌，其余城市均上漲，其中南京漲幅最大，達82.20%。其余城市除天津、武漢外，漲幅都超過(guò)20%。
再往之前看一周，五月第一周(4月30日至5月6日)，重點(diǎn)城市中除深圳、上海、武漢成交同比下跌外，其余城市均上漲，其中南京漲幅最大，達80.66%，杭州、重慶漲幅超過(guò)20%。另?yè)性O測，從5月份前10天的交易數據來(lái)看，主要城市新房市場(chǎng)的成交回升較為明顯，54個(gè)大中城市的總成交量較上月同期上升44%。若剔除4月的假期因素，仍有約2成的增長(cháng)。
環(huán)比來(lái)看，多個(gè)熱點(diǎn)城市成交回升態(tài)勢明顯。在北京，根據北京住建委的網(wǎng)簽數據統計，上周北京全市新建商品住宅網(wǎng)簽總量為2403套，環(huán)比前一周的網(wǎng)簽總量大幅上漲了63.8%。類(lèi)似的情形也發(fā)生在上海，德佑地產(chǎn)市場(chǎng)中心監測數據顯示，上周整個(gè)上海市商品房成交面積為26.18萬(wàn)平方米，環(huán)比前周上漲38.4%，成交套數2742套，環(huán)比上漲43.0%�！芭c今年前幾次成交高峰依賴(lài)少數項目拉動(dòng)不同，上周的成交上揚主要得益于整體市場(chǎng)的回暖�！钡掠拥禺a(chǎn)研究主任陸騎麟告訴《經(jīng)濟參考報》記者。
北京中原市場(chǎng)研究部總監張大偉認為，除部分項目新增開(kāi)盤(pán)等因素外，出現成交量上漲的原因還包括，市場(chǎng)逐漸平穩，在調控政策基本見(jiàn)底的情況下，購房者逐漸開(kāi)始入市，特別是一些性?xún)r(jià)比不錯的項目購房者入市積極性明顯增加。
不過(guò)，中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強接受《經(jīng)濟參考報》采訪(fǎng)時(shí)提醒說(shuō)，整體來(lái)看，樓市還是處于膠著(zhù)狀態(tài)，市場(chǎng)各方對后續走勢的看法尚存較大分歧，成交量也會(huì )在各方博弈中反復震蕩。
陸騎麟也持類(lèi)似觀(guān)點(diǎn)，在他看來(lái)，由于開(kāi)發(fā)商降價(jià)力度的減弱，4月樓市成交迅速下滑，在這種情況下，部分開(kāi)發(fā)商不得不再度舉起降價(jià)大旗。拿上海來(lái)說(shuō)，上周相當一部分排名靠前的樓盤(pán)都對價(jià)格做出了一定的下調，幫助樓市回暖�！暗�，目前開(kāi)發(fā)商的降價(jià)依然帶有很強的試探性，一旦市場(chǎng)回暖或者回籠資金的目的達到，很可能又會(huì )減小降價(jià)幅度，造成成交量的回落，這樣的循環(huán)可能會(huì )在未來(lái)幾個(gè)月反復出現�！�
抄底 部分房企蓄勢拿地
在樓市成交波動(dòng)回升的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商面臨的資金壓力也有逐漸緩解跡象，少數房企已著(zhù)手在土地市場(chǎng)抄底。
中原集團研究中心一份最新統計數據顯示，從標桿房企今年前4個(gè)月的銷(xiāo)售數據來(lái)看，十大標桿房企的總合約銷(xiāo)售金額為1649億元。其中，4月份十大標桿房企總銷(xiāo)售面積約492萬(wàn)平方米，環(huán)比微漲5%，同比依然大幅增加51%。中海的銷(xiāo)售最為理想，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)?yōu)?6億元。保利以91億元的業(yè)績(jì)排在十大標桿房企的第二位，也是自2011年以來(lái)保利單月銷(xiāo)售金額首次超過(guò)萬(wàn)科。恒大4月份的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)也出現大幅攀升，環(huán)比和同比分別增加104%和33%。
報告認為，現階段即期供應量和價(jià)格策略依然是影響開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售表現的主要原因。若政策面環(huán)境沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的松動(dòng)，大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量的策略將始終貫穿全年。
隨著(zhù)資金回籠步伐加快，一些銷(xiāo)售良好和財務(wù)穩健的房企已開(kāi)始或醞釀適時(shí)抄底拿地，平淡的土地市場(chǎng)中也逐漸出現溢價(jià)項目。陳國強告訴《經(jīng)濟參考報》記者，在市場(chǎng)活躍程度比較低迷的情況下，的確多數企業(yè)會(huì )選擇謹慎拿地，但也有企業(yè)會(huì )選擇在土地市場(chǎng)有所動(dòng)作。
公開(kāi)資料顯示，保利地產(chǎn)年初以來(lái)便斥資38億分別在石家莊、佛山拿地。萬(wàn)科更是4月內一舉拿下青島、唐山、南充等多個(gè)項目，雅樂(lè )居、恒大地產(chǎn)等在近期也在土地市場(chǎng)紛紛出手。另?yè)襟w披露，金地集團今年將拿出超百億資金購買(mǎi)土地，而去年其在土地市場(chǎng)上的花銷(xiāo)僅為23億元。
與此同時(shí)，北京、上海等地的土地市場(chǎng)也出現了久違的溢價(jià)成交地塊，部分熱點(diǎn)城市宅地價(jià)格4月環(huán)比上漲。中原集團研究中心14日發(fā)布的研究報告披露，4月一線(xiàn)城市居住用地的平均地價(jià)約為8631元/平方米，環(huán)比上漲150%。二線(xiàn)發(fā)達城市居住用地的平均地價(jià)約為4457元/平方米，環(huán)比上漲139%。具體來(lái)看，北京、廣州、南京、杭州等發(fā)達城市4月均有中心高價(jià)區域地塊成交，同時(shí)成交價(jià)格普遍高于同區域前期出讓價(jià)格。4月實(shí)質(zhì)性降價(jià)地塊比重縮減至50%，較2、3月明顯下滑。中心區域及大型規劃發(fā)展區域地價(jià)上漲顯著(zhù)。
雖然，整體來(lái)看土地市場(chǎng)尤其是宅地市場(chǎng)成交依然冷清，遠郊區域及近郊地價(jià)過(guò)高區域仍有實(shí)質(zhì)性降價(jià)，多數房企購地意愿也明顯低迷，仍以去庫存為當務(wù)之急，但在“大家都悲觀(guān)的時(shí)候，有些企業(yè)是準備抄底的”，陳國強說(shuō)。
趨勢 剛需及升級需求漸成市場(chǎng)主流
國家統計局11日公布2012年4月主要經(jīng)濟數據，房地產(chǎn)業(yè)除投資增幅顯著(zhù)回落外，商品房成交、新開(kāi)工等同比繼續呈現出不同程度下滑。數據顯示，4月房地產(chǎn)投資額為4908億元，增幅從20%左右大幅回落至個(gè)位區間，環(huán)比也下降11%。而住宅新開(kāi)工面積出現-14.6%的負增長(cháng)，商品房、商品住宅銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額繼續環(huán)比出現下降。
中國房產(chǎn)信息集團分析人士劉衛衛告訴《經(jīng)濟參考報》記者，4月全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數為95.62，較3月再回落近1.3個(gè)百分點(diǎn)，繼續在不景氣區間下滑，創(chuàng )下三年來(lái)歷史新低�！斑@凸顯出在持續嚴厲的調控下，房地產(chǎn)行業(yè)整體回落、繼續筑底下行�！�
盡管中央多次重申房地產(chǎn)調控的總基調不會(huì )放松，但從近期部分城市首套房利率下調等現象來(lái)看，房地產(chǎn)調控在總基調不變的基礎上正在進(jìn)行局部的微調，特別是地方政府的微調意愿更為強烈。
據不完全統計，4月以來(lái)武漢、鄭州、南昌、呼和浩特、信陽(yáng)、蚌埠、克拉瑪依等多個(gè)二三線(xiàn)城市紛紛上調公積金貸款額上限，并重申首套90平方米以下住房公積金貸款最低可為兩成，大大降低了首次置業(yè)者的購房門(mén)檻。沈陽(yáng)還縮短公積金繳存時(shí)間以鼓勵年輕職工首次購房需求。揚州甚至還出臺了購買(mǎi)精裝修房的獎勵政策。
北京麗茲行房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司鄭海燕分析認為，在限購政策不變的前提下，高端不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求將繼續受到抑制，剛需及升級需求將在較長(cháng)時(shí)間內成為市場(chǎng)主流。根據麗茲行市場(chǎng)研究中心統計，4月份北京市高端住宅的總成交面積為27358.19平方米，遠低于去年同期水平，為近兩年以來(lái)的次低點(diǎn)。
北京中原市場(chǎng)研究部分析認為，目前市場(chǎng)已經(jīng)逐漸出現底部特征�！敖祪r(jià)項目在目前的價(jià)格段已經(jīng)換來(lái)成交量，再降價(jià)的可能性不大。而其他未降價(jià)項目為了銷(xiāo)售量必然會(huì )跟進(jìn)降價(jià)。在政策底部已經(jīng)出現的情況下，部分剛需盤(pán)已經(jīng)出現了相對的性?xún)r(jià)比�！�
“房?jì)r(jià)會(huì )繼續下跌，但跌幅將很快于未來(lái)幾個(gè)月內完成筑底”。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭分析稱(chēng)，“從70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)指數自2010年4月同比增幅觸頂后，持續下滑至今，并在今年3月首次出現同比下跌。另外從環(huán)比來(lái)看，去年10月出現下跌拐點(diǎn)后，至今仍在繼續下跌。估計房?jì)r(jià)將于三季度前后出現環(huán)比止跌，四季度可能出現小漲�！�