最近一些地方的樓市出現了一點(diǎn)點(diǎn)回暖的跡象，開(kāi)發(fā)商又開(kāi)始促銷(xiāo)了，購房人又開(kāi)始排隊了，樓市似乎“紅五月”好像又回來(lái)了。同時(shí)，最近溫家寶總理在各地調研的時(shí)候也發(fā)出了一個(gè)政策信號，要把穩增長(cháng)放在更加重要的位置。有人解讀，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控可能有放松的可能性，房?jì)r(jià)要漲，買(mǎi)房趁早。那么如何理解房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新變化？房地產(chǎn)調控政策的走向到底將如何？央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著(zhù)名財經(jīng)評論員馬光遠、劉戈共同評論。
　　開(kāi)盤(pán)售謦，連夜排隊，房?jì)r(jià)向下，成交量回升，買(mǎi)房時(shí)令再度到來(lái)。
　　 自2010年房地產(chǎn)調控以來(lái)，連夜排隊搶號買(mǎi)房的現象幾乎絕跡，然而最近這樣的場(chǎng)景卻又再度出現在樓市，5月19日是星期天，盡管第二天是工作日，但是當天晚上南京市江北區的一個(gè)售樓處，卻聚集了數百名買(mǎi)房人，他們通宵等候的是這個(gè)樓盤(pán)將在第二天早上的首輪認購。
　　 購房者：他(開(kāi)發(fā)商)是發(fā)信息給他們的么，主要考慮到小孩的學(xué)區這一塊，價(jià)格比較適中吧。
　　 宋璟欣(項目負責人)：我們的價(jià)格應該在區域當中來(lái)講，還是比較有誘惑力的。
　　 記者：大概是多少？
　　 宋璟欣：大概在5800到6000左右，我認為是符合老百姓需求的一種價(jià)格。
　　 在北京，5月12日，北五環(huán)外奧運村附近的一個(gè)項目也出現了搶購的現象，開(kāi)盤(pán)不到三個(gè)小時(shí)的時(shí)間，開(kāi)發(fā)商推出了一棟樓的房子全部被賣(mài)光。數據顯示，進(jìn)入5月份以來(lái)，北京、廣州樓市成交都出現了明顯回暖，北京5月份上半個(gè)月住宅成交量同比上升了44%，新房、二手房成交量都創(chuàng )出年內新高。
　　 連夜排隊搶購重現樓市這意味著(zhù)什么？處于深度調控下的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了什么樣的變化？盡管出現了短期的成交回暖，但數據顯示的情況卻相反，房地產(chǎn)投資增速仍在大幅下滑，4月份，上海以0.1%的同比降幅正式進(jìn)入負增長(cháng)區間，廣東有6個(gè)城市出現房地產(chǎn)投資負增長(cháng)，北京的房地產(chǎn)投資增速也已降到了1.4%的水平。
　　 開(kāi)發(fā)商開(kāi)工建設缺乏熱情，土地資源也變得富余，根據國土資源部發(fā)布的數據，當前我國未竣工的房地產(chǎn)用地面積近40萬(wàn)公頃，如果把這些土地換算成實(shí)際商品房供應，以平均容積率2，每套住房90平方米計算，二至三年內，市場(chǎng)上將會(huì )增加7000多萬(wàn)套住宅，按人均三十平米計算，將會(huì )解決兩億多人的住房問(wèn)題，其形成的房屋供應，可足夠未來(lái)十年的市場(chǎng)消化。國土資源部土地利用司司長(cháng)廖永林表示，今年的重要工作之一就是促進(jìn)以公住房用地開(kāi)發(fā)建設，盡快形成住房有效供應。
　　劉戈：有現實(shí)的購房需求 也有開(kāi)發(fā)商的一些營(yíng)銷(xiāo)行為
　　(《今日觀(guān)察》評論員)
　　 我看了一些資料，可能有一部分購房者真的是因為有現實(shí)的購房需求，但其中還有開(kāi)發(fā)商的一些營(yíng)銷(xiāo)行為在里面。比如一些開(kāi)發(fā)商同時(shí)把一個(gè)市里活動(dòng)，會(huì )議或者青年創(chuàng )業(yè)大賽和他的開(kāi)發(fā)儀式放在一起，聚集很多的人氣。另外就是很多促銷(xiāo)的措施，比如登記或者有購房意向得可以抽獎，抽iPhone4、iPad等等，或者有一些優(yōu)惠。所以除了真實(shí)的購房者以外，可能還是有一些營(yíng)銷(xiāo)的痕跡在里面。
　　 除了這樣的一些個(gè)別的情況，我們從總的數據來(lái)看，有一家機構提供的五月前三周，就是包括北京、上海、廣州等等全國十大城市的一個(gè)新房交易的量，五月的前三周比上個(gè)月還是上漲了22%，這個(gè)數字還是比較大的。
　　 此外，一些數據顯示，就是開(kāi)工面積現在同比有所下降，而且直接用于房地產(chǎn)投資的也在下降。從這個(gè)角度來(lái)講，如果要是有一些開(kāi)發(fā)商采取拖字訣，比如拖著(zhù)不開(kāi)發(fā)，拖著(zhù)不賣(mài)房，拖著(zhù)不開(kāi)工，那么這樣的一種情況出現的話(huà)，那有可能導致一年多或者兩年以后，供應量會(huì )減少�，F在更多的是由于限購令導致需求量的降低，那么如果供應量也降低的話(huà)，可能就會(huì )導致了原來(lái)的限購令所產(chǎn)生的作用是不是也就會(huì )降低。
　　馬光遠：整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求 開(kāi)發(fā)商會(huì )做出理性選擇
　　(《今日觀(guān)察》評論員)
　　第一個(gè)案例肯定屬于個(gè)案，屬于整個(gè)的房地產(chǎn)寒冷冬天里的一絲火柴而已，也就是說(shuō)不能把它理解成整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)一下子出現了一個(gè)風(fēng)向標的變化，包括北京的樓市，包括通州在內也出現了5月份成交量大幅的上升。但是這個(gè)大幅度的上升，就看你怎么去解讀？如果單純從環(huán)比來(lái)看，因為4月份成交實(shí)在太慘淡了，4月份幾乎可以講達到了歷史的一個(gè)冰點(diǎn)，起點(diǎn)非常低，所以在5月份的時(shí)候，整個(gè)從3000多套本身來(lái)看，前13天成交量是3000多套，這個(gè)3000多套里邊還有一個(gè)因素，就是五一的促銷(xiāo)。按照3000多套來(lái)看北京的成交的話(huà)，基本上跟一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于旺季六七千套，甚至上萬(wàn)套的成交來(lái)比的話(huà)，還是處于一個(gè)低谷的。
　　每年的5月份，我們總是看到房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )有一些躁動(dòng)，這個(gè)躁動(dòng)的背后有些是有恐慌，有一些是對政策的擔心，有些是有價(jià)格方面的因素。在兩個(gè)因素得影響下，“紅五月”是有可能的，第一個(gè)是政策180度的轉向，我們從以前的嚴厲調控轉向全面放松；第二是價(jià)格的明顯回調。除非這兩種情況出現，我想才可能有“紅五月”。
　　房?jì)r(jià)到底了沒(méi)？事實(shí)上就是要不要出手買(mǎi)房，誰(shuí)來(lái)買(mǎi)房，以一個(gè)什么樣的價(jià)格買(mǎi)房？這三個(gè)問(wèn)題我們應該放在一塊來(lái)考慮。從整個(gè)情況來(lái)看，包括統計局七十個(gè)大中城市的統計數據來(lái)看，盡管已經(jīng)連續6到7個(gè)月已經(jīng)在下調，但是下調的幅度是極為有限的。如果現在出手買(mǎi)房的真的是所謂的剛需，我申明我對“剛需”這個(gè)詞從來(lái)不認可的，因為自住的這一部分人，相對于房?jì)r(jià)來(lái)講，他是能夠買(mǎi)得起的�，F在來(lái)看，從整個(gè)盡管降到了六到七個(gè)月，但是每個(gè)月降幅是零點(diǎn)幾。這相對于現在的房?jì)r(jià)來(lái)講，我認為形成所謂的井噴，所謂得已經(jīng)見(jiàn)底，我不認可這種說(shuō)法。
　　國土部資源部的網(wǎng)站最近公布，我國未竣工的房地產(chǎn)用地面積現在近40萬(wàn)公頃，如果把這些土地換算成實(shí)際的商品房供應，以平均容積率為2，每套住房90平米計算，兩到三年內市場(chǎng)上將會(huì )增加7000萬(wàn)套的住宅。對于這種算法本身，我是打一個(gè)問(wèn)號的。我們從目前正在在建的面積來(lái)看，比如1到4月份在建的住宅是30多億，按照房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售最火爆的時(shí)候，一年可能銷(xiāo)售出10個(gè)億，按照這個(gè)來(lái)看，現在目前在建的住宅面積銷(xiāo)售完全可以有三年。再根據這個(gè)國土資源部去年11月發(fā)布的房地產(chǎn)用地市場(chǎng)的運行情況，已經(jīng)開(kāi)發(fā)的，還沒(méi)有開(kāi)發(fā)的，已經(jīng)賣(mài)出去的住宅用地是66個(gè)億，66個(gè)億按照每年10億去銷(xiāo)售，需要6.6年。也就是說(shuō)，從目前整個(gè)土地的儲量，從正在建的面積來(lái)看，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是供大于求的。
　　開(kāi)發(fā)商主要的目的是用一個(gè)“拖”字來(lái)影響政策，我們看到從去年到現在一些代表性的開(kāi)發(fā)商經(jīng)常告訴我們，我不建房子了，我現在投資在下降。那么投資在下降，就意味著(zhù)整個(gè)住房的供應在下降，在供應下降的情況下，最終如果政策發(fā)生逆轉意味著(zhù)什么？意味著(zhù)未來(lái)大家的需求沒(méi)有改變的情況下，供應一旦減少，意味著(zhù)房?jì)r(jià)上漲。但是國土資源部的這個(gè)數據恰好說(shuō)明，無(wú)論是土地也好，還是現在在建的面積也好，最起碼在6到7年內，我們是不擔心的，供應絕對夠。
　　現在國土資源部也好，住建部也好，現在就是講要加快形成有效地住房供應。這個(gè)有效地住房供應主要是什么？比如加大土地執法，兩年內如果不開(kāi)發(fā)，我真的要收回，真的要罰款，真的執法。我想如果說(shuō)整個(gè)房地產(chǎn)的執法到位，而且對開(kāi)發(fā)商來(lái)講，現在開(kāi)發(fā)商的資金鏈已經(jīng)到了比2008年更加嚴重的程度。從一季度本身的資金來(lái)源來(lái)看，從目前房地產(chǎn)上市公司的負債差不多是1.5萬(wàn)億。再加上目前已經(jīng)形成的六千多億的房地產(chǎn)信托基金，也已經(jīng)到了一個(gè)償還期，現在整個(gè)來(lái)看，到上半年，整個(gè)的房地產(chǎn)企業(yè)的負債可能達到5萬(wàn)億。如果面臨這種巨大的資金壓力，再不去建房子，再不加大開(kāi)發(fā)，再不加大回籠資金，那么最不自在的是他自己，所以開(kāi)發(fā)商會(huì )在扛與加快開(kāi)發(fā)，加快回籠資金，降價(jià)之間，做一個(gè)理性的選擇。
　　聶梅生：房地產(chǎn)調控的主調不會(huì )在當前放松
　　(全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng) 《今日觀(guān)察》特邀評論員)
　　房地產(chǎn)的調控這兩年來(lái)取得了一定的成果，在這種情況之下，穩定房地產(chǎn)調控的結果，嚴格執行差別化信貸、限購等等，我想這是真正的主調。我不認為房地產(chǎn)調控的主調、基調會(huì )在當前這個(gè)時(shí)段放松，但是是穩定，不是再繼續加壓，未來(lái)的房地產(chǎn)政策取向，我覺(jué)得這是一個(gè)很好的時(shí)機，剛需開(kāi)始釋放，這是整個(gè)調控的一個(gè)非常好的態(tài)勢，應該抓緊這樣一個(gè)態(tài)勢，出臺或者準備出臺一些長(cháng)效的機制，這樣使政府的短期的這樣一些行政性的(政策)逐漸有個(gè)退出的空間，然后長(cháng)效的、市場(chǎng)化，或者說(shuō)是通過(guò)稅費，通過(guò)其它一些土地政策的改革促進(jìn)房地產(chǎn)的改革和轉型，現在是這樣一個(gè)交替期。
　　房地產(chǎn)調控政策，中央政府決心不動(dòng)搖，地方政府微調不斷，穩增長(cháng)，還要穩調控。
　　 這兩天關(guān)于遼寧營(yíng)口市向公務(wù)員發(fā)放5000萬(wàn)住房補貼的新聞，成為樓市的新熱點(diǎn)，根據今年4月17日，遼寧營(yíng)口市下發(fā)了一份文件，住房補貼的發(fā)放對象為市財政全額撥付的機關(guān)事業(yè)單位，1996年以前參加工作，無(wú)房且在年內購買(mǎi)新房的在職和離退休職工，申領(lǐng)住房補貼的職工，只能購買(mǎi)商品住房，年內不賣(mài)房的，其補貼指標作廢。按照這個(gè)補貼方案，到今年底營(yíng)口有近千名公務(wù)員和事業(yè)單位人員將陸續拿到一筆約5萬(wàn)元的購房補貼，補貼由財政全額支付。
　　 營(yíng)口市向公務(wù)員發(fā)放住房補貼的做法迅速遭到質(zhì)疑，被認為是政府變相的救市，但日前，營(yíng)口市政府在接受媒體采訪(fǎng)的時(shí)候便稱(chēng)，向公務(wù)員發(fā)放補貼是執行國家政策，并非為房地產(chǎn)拖市。
　　 實(shí)行國家政策，同樣的說(shuō)法不久前也出現在揚州市的房管部門(mén)，5月初，揚州市政府出臺政策對個(gè)人新購買(mǎi)的成品住房，按照實(shí)際房屋購買(mǎi)面積給予合同價(jià)款最多千分之六的政府獎勵，揚州的做法被認為是在刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售，但對此揚州市房管局的負責人反復強調，獎勵主要針對精裝修住房，是為了引導消費，是執行國家政策。
　　 究竟是執行國家政策，還是變相給房地產(chǎn)調控松綁？事實(shí)上從去年下半年開(kāi)始，對房地產(chǎn)調控政策松綁的悄然試探已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮，佛山放松限購條件的政策一日叫停，蕪湖購房補貼政策三天后暫緩，盡管不少地方的試探半途而止，但半年多以來(lái)，進(jìn)行政策微調的名單卻還在不斷加長(cháng)。
　　 盡管地方政府對于調控政策不斷地在進(jìn)行微調，但中央政府對于房地產(chǎn)調控的決心并沒(méi)有變化，近日，溫家寶總理在武漢調研時(shí)強調，在房地產(chǎn)方面要穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策，嚴格實(shí)施差別化住房信貸，稅收政策和限購政策，在揚州營(yíng)口等城市，陸續出臺放松房地產(chǎn)調控措施的背景下，溫總理的講話(huà)，也被業(yè)內解讀為堅持限購為主的調控政策不會(huì )動(dòng)搖。
　　劉戈：近期購房者對房?jì)r(jià)的預期發(fā)生了改變
　　(《今日觀(guān)察》評論員)
　　 在我看來(lái)，比起供求關(guān)系，可能對于房?jì)r(jià)的預期，對房?jì)r(jià)的影響更重要�，F在因為揚州、營(yíng)口兩個(gè)城市出臺了政策，不管這個(gè)政策的性質(zhì)和以前有什么不一樣，但是它得到了執行，沒(méi)有被叫停。在幾個(gè)月前，有幾個(gè)城市所謂出現了政策幾日游的，但很快被叫停了，那個(gè)時(shí)候，政策給大家感覺(jué)是非常清晰的�，F在由于有了整個(gè)經(jīng)濟形勢的變化，由于又有了一些城市的所謂的新政，而且沒(méi)有被叫停。再加上前一段時(shí)間的存款準備金率的調整，會(huì )釋放出來(lái)一定的貨幣量，那么大家就覺(jué)得這個(gè)貨幣會(huì )有一部分會(huì )進(jìn)入樓市。這樣以來(lái)，對于某些想買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，猶豫的人來(lái)說(shuō)，他的預期和判斷發(fā)生了變化，這一部分人有可能構成了購買(mǎi)力。
　　馬光遠：最主要的決定力在于政策是否穩定
　　(《今日觀(guān)察》評論員)
　　 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的種種跡象，包括地方對房地產(chǎn)政策的微調，包括大家對這種微調本身的看法說(shuō)明了中國房地產(chǎn)的真正走向最主要的決定力仍然在于政策是否穩定。溫總理在講話(huà)里提到穩增長(cháng)的時(shí)候，是有穩增長(cháng)的舉措的。什么叫穩增長(cháng)？他談了四點(diǎn)：第一是“十二五”的一些重大項目要及時(shí)上馬，沒(méi)有講房地產(chǎn)；第二是支持民間資本進(jìn)入鐵路金融等等領(lǐng)域，鼓勵民間投資；第三是要在消費方面要加大政策的力度，比如家電、建材下鄉政策等等；第四是要穩定出口。
　　 在這四個(gè)穩定中，沒(méi)有提到房地產(chǎn)。關(guān)于房地產(chǎn)，《中國之聲》中，溫總理在強調要穩定房地產(chǎn)的政策預期的前面講了一段話(huà)，他講各級政府一定要注意，目前是房地產(chǎn)調控的一個(gè)非常關(guān)鍵，非常敏感的時(shí)期，一定要繼續堅持房地產(chǎn)調控不動(dòng)搖，決不允許出現反復，而且他特別強調，如果這個(gè)時(shí)候，我們的房地產(chǎn)政策出現反復的話(huà)，這兩年我們的努力會(huì )毀于一旦。所以我覺(jué)得溫家寶總理的后面所講的穩定房地產(chǎn)政策的預期，我們一定要領(lǐng)會(huì )、要解讀，千萬(wàn)不要誤讀。我想對很多人來(lái)講，如果認為政策要放松，趕快現在要買(mǎi)、要搶等等，我認為是不合時(shí)宜的，是對政策最大的一個(gè)誤讀。
　　葉檀：剛性需求現階段可以考慮購買(mǎi)
　　(財經(jīng)頻道特約評論員)
　　房?jì)r(jià)走勢不管是從貨幣或者從市場(chǎng)來(lái)看，都是一個(gè)不上不下的走勢，如果你是一個(gè)投資者，那么現在是一個(gè)并不著(zhù)急出手精挑細選或者未必要出手這么一個(gè)時(shí)候，現在并不是投資者的黃金時(shí)代，但是如果是一個(gè)剛性需求者，那么從我們現在的房地產(chǎn)的投資的比例和未來(lái)的發(fā)展趨勢看，也不會(huì )有一個(gè)大幅下挫的過(guò)程。所以現在剛性需求如果他自有資金比較充足的話(huà)，是可以考慮購買(mǎi)的。
　　劉戈：一些城市的財政壓力是主因
　　(《今日觀(guān)察》評論員)
　　 關(guān)鍵詞是在于地方，一些城市的財政壓力可能是真正導致我們這個(gè)調控政策壓力的一個(gè)原因。從1到4月的統計來(lái)看，現在的支出要比收入要高一倍，那么在這種情況下，如果土地收益不能夠有一個(gè)穩定的來(lái)源，那么地方政府會(huì )倒逼我們整個(gè)的調控機制。
　　馬光遠：調控一旦放松 中國經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴(lài)會(huì )越來(lái)越嚴重
　　(《今日觀(guān)察》評論員)
　　目前能不能堅持房地產(chǎn)調控，能不能真正的通過(guò)這一次調控讓房地產(chǎn)回歸健康穩定持續的發(fā)展，讓房地產(chǎn)回歸居��？目前是最考驗各級政府的時(shí)候，如果這個(gè)時(shí)候，我們放松的話(huà)，整個(gè)我們轉型的努力，調控的努力將毀于一旦，中國經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴(lài)會(huì )越來(lái)越嚴重，最終我們轉型的結果可能不會(huì )像我們預期的那么美好。