開(kāi)發(fā)商拆借房屋銷(xiāo)售過(guò)程中的預付資金，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要風(fēng)險來(lái)源之一。針對此問(wèn)題，天津于2009年開(kāi)始實(shí)施新建商品房預售資金監管制度，截至目前，不僅實(shí)現了“應納入資金監管在建項目”的全覆蓋，還針對市場(chǎng)的變化與時(shí)俱進(jìn)優(yōu)化監管方式，取得良好的社會(huì )和經(jīng)濟效果。

　　防范資金挪用風(fēng)險

　　近年來(lái)，我國不少地方出現過(guò)購房者交錢(qián)買(mǎi)期房，但由于預售資金沒(méi)有專(zhuān)款專(zhuān)用而被開(kāi)發(fā)商挪作他用，造成資金鏈斷裂，在建項目不能按期完成的情況。不但購房者蒙受巨大損失，也引發(fā)了社會(huì )不穩定因素。但業(yè)內分析，預售商品房制度減少了開(kāi)發(fā)商的資金壓力，增加了商品房的有效供給，對穩定房?jì)r(jià)有積極意義。出現“攜款潛逃”等現象，錯不在預售房制度，而在無(wú)法形成有效監管。
　　天津市房地產(chǎn)交易資金監管中心主任許建明介紹說(shuō)，天津推進(jìn)和實(shí)施新建商品房預售資金監管制度的一個(gè)基本做法就是“立法先行”、“漸進(jìn)推開(kāi)”。2008年11月，天津市在不同區縣選取一部分有代表性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，開(kāi)始試行預售資金監管制度，在試點(diǎn)取得成功經(jīng)驗基礎上，2009年8月20日天津市首先在市內六區實(shí)施預售資金監管制度，同年12月25日在全市范圍內全面實(shí)施。
　　許建明告訴記者，初期，天津采取按比例監管模式，即預售資金全部進(jìn)入監管賬戶(hù)，對其中一定比例的預售資金進(jìn)行重點(diǎn)監管，監管資金主要用于支付總承包工程款和區內主要配套費用。這樣安排既達到了防控風(fēng)險的目的，也能使開(kāi)發(fā)企業(yè)擁有一定自主權，提高企業(yè)資金使用效率。
　　天津對預售資金實(shí)行全程網(wǎng)絡(luò )化監管。依托天津市國土房管局“一張圖”工程，新建商品房預售資金監管系統與商品房銷(xiāo)售管理系統、房地產(chǎn)產(chǎn)權產(chǎn)籍系統、公積金管理系統、商業(yè)銀行結算系統以及銀聯(lián)網(wǎng)銀系統進(jìn)行多部門(mén)、跨行業(yè)鏈接，實(shí)現對全市新建商品房預售資金進(jìn)行實(shí)時(shí)有效監管。
　　截至目前，天津市應納入資金監管的在建項目全部進(jìn)入監管系統，共有572家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的696個(gè)新建商品房建設項目，共計11505幢樓辦理了監管手續，共開(kāi)立監管賬戶(hù)2619個(gè)，監管面積5371.05萬(wàn)平方米。目前，預售資金監管賬戶(hù)內資金相對穩定在127億元左右。監測顯示，在建工程進(jìn)展順利，企業(yè)申請撥付的監管資金做到專(zhuān)款專(zhuān)用。

　　優(yōu)化監管方式

　　許建明說(shuō)，2011年12月1日前天津預售資金監管制度采取的是“全程按比例監管”的模式，該監管模式在預售資金監管制度實(shí)施初期發(fā)揮了積極的作用。但隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，也存在以下兩個(gè)方面的不足：
　　一是監管比例與市場(chǎng)實(shí)際存在一定的差異，監管的資金量不夠客觀(guān)。由于監管比例測算具有一定的滯后性，同時(shí)受房?jì)r(jià)上漲等因素影響，致使在企業(yè)申請撥付監管資金后，容易造成監管賬戶(hù)留存的資金余額過(guò)大。
　　二是操作環(huán)節多，企業(yè)和監管部門(mén)工作量大，影響效率。在操作中需要錄入總承包合同信息，拆分、計算造價(jià)及費用預算，追加專(zhuān)業(yè)發(fā)包合同信息等，業(yè)務(wù)操作較為繁雜、工作量和企業(yè)負擔都有所增加。
　　經(jīng)過(guò)廣泛調研和反復征求意見(jiàn)，2011年5月，天津市從實(shí)際出發(fā)對《天津市新建商品房預售資金監管辦法》進(jìn)行了重新修訂，并于同年12月1日起正式實(shí)施，將“全程按比例監管”的模式調整為“全程按重點(diǎn)建設資金監管”的模式。新的模式主要是對一定的建筑安裝費用和區內主要配套費用進(jìn)行重點(diǎn)監管，其余資金可以隨時(shí)提取，重點(diǎn)監管資金按工程進(jìn)度節點(diǎn)申請提取。重點(diǎn)監管資金標準由天津市國土房管局組織相關(guān)專(zhuān)業(yè)機構，結合區域、建筑結構、用途等因素綜合測定，并根據實(shí)際情況適時(shí)調整。
　　新的預售資金監管模式，使監管的資金量更加客觀(guān)、合理、科學(xué)，監管目的更加明晰，監管程序更加簡(jiǎn)化，監管流程更加優(yōu)化，在保證項目后續建設的前提下，能夠最大限度滿(mǎn)足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對資金的需求。

　　監管與服務(wù)并重規范房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　許建明說(shuō)，政府不但要發(fā)揮監管的職責，更要體現出服務(wù)的職能，讓群眾和開(kāi)發(fā)商感覺(jué)到，資金監管為他們帶來(lái)了實(shí)實(shí)在在的好處，這樣才能讓監管工作順利開(kāi)展，并得到社會(huì )各界的支持。
　　現在，天津的購房人購買(mǎi)新建商品房時(shí)，憑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房銷(xiāo)售管理網(wǎng)上打印的繳款通知書(shū)，購房人可以通過(guò)安置在售樓現場(chǎng)的資金監管專(zhuān)用pos機，將購房款直接繳入監管賬戶(hù)，pos機簽單可作為繳款憑證，向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)換領(lǐng)購房專(zhuān)用發(fā)票。購房人還可以到商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)柜臺將購房款直接繳入監管賬戶(hù)，憑銀行出具的繳款憑證向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)換領(lǐng)購房專(zhuān)用發(fā)票。
　　為了方便開(kāi)發(fā)商及時(shí)辦理銷(xiāo)售許可證，2010年9月，天津市房地產(chǎn)交易資金監管中心主動(dòng)優(yōu)化流程，將簽訂《預售資金監管三方協(xié)議》由合同登記監管簽約流程中的最后一個(gè)環(huán)節前置到第一環(huán)節且當日辦理完畢。自2011年5月下旬開(kāi)始，繼續簡(jiǎn)化環(huán)節，壓縮時(shí)限，監管賬戶(hù)開(kāi)立、申請資金撥付、申請撤銷(xiāo)監管等事項的時(shí)限，分別壓縮到3個(gè)工作日、5個(gè)工作日和2個(gè)工作日，平均壓縮比例在三分之一以上。
　　天津不斷優(yōu)化預售房資金監管的模式和流程，取得了良好的社會(huì )和經(jīng)濟效果。
　　一是增強了政府的市場(chǎng)控制力。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中有大量的資金在生產(chǎn)、流通、消費各個(gè)環(huán)節上流轉。監管行為使政府進(jìn)一步增強了對房地產(chǎn)市場(chǎng)的控制力；
　　二是增強政府市場(chǎng)調控的公信力。監管工作有效防止了因開(kāi)發(fā)企業(yè)隨意挪用預售款而導致的“爛尾”樓、“半拉子”工程的發(fā)生，保證專(zhuān)款專(zhuān)用，促進(jìn)建設項目如期交付，保護購房人的合法權益，給購房群眾吃了“定心丸”；
　　三是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加規范合理。如，有利于促進(jìn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提高內部管理水平，規范、合理使用預售資金；有利于降低商業(yè)銀行放貸風(fēng)險；有利于從源頭上解決開(kāi)發(fā)企業(yè)拖欠施工企業(yè)工程款等問(wèn)題。