山雨欲來(lái)風(fēng)滿(mǎn)樓。雖然目前房地產(chǎn)信托沒(méi)有暴露出實(shí)質(zhì)性?xún)陡讹L(fēng)險，但市場(chǎng)頻現提前清盤(pán)案例。據《經(jīng)濟參考報》記者不完全統計，年初至今，已有涉及18家信托公司逾30款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品提前清盤(pán)，其中中誠信托提前清盤(pán)產(chǎn)品6款。
業(yè)內人士表示，房地產(chǎn)信托清盤(pán)源于信托公司在集中兌付壓力下提前鎖定風(fēng)險，保障償還委托人本金和收益，部分清盤(pán)項目背后實(shí)為資產(chǎn)管理公司和房地產(chǎn)基金低價(jià)接盤(pán)收購。一國資背景的房地產(chǎn)私募基金高管稱(chēng)，看好房地產(chǎn)不良資產(chǎn)回收，尤其是二線(xiàn)城市和資產(chǎn)質(zhì)量好的小開(kāi)發(fā)商的項目。
市場(chǎng) 年初至今32款房地產(chǎn)信托提前清盤(pán)
本來(lái)期限設計為1-2年的房地產(chǎn)信托計劃，接連出現提前清盤(pán)，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，更讓關(guān)注房地產(chǎn)信托高收益的投資者也逐漸注意到其背后隱藏的兌付風(fēng)險。
據記者的不完全統計，從2012年年初至今，已有包括中誠、中融、渤海和山東信托等18家信托公司的32款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品出現提前清盤(pán)現象，涉及金額達53.51億，產(chǎn)品提前清盤(pán)時(shí)間從數月到近一年不等。其中，僅中誠信托一家信托公司提前清盤(pán)房地產(chǎn)信托項目就有6款，數量最多。
以中融信托旗下興源股權投資集合資金信托計劃為例，該產(chǎn)品成立于2010年11月26日，規模為4.2億，信托資金用于對南充興源環(huán)亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行股權投資，投資完成后持有該公司97.17%的股權。
按照信托計劃，該信托計劃優(yōu)先級受益權到期日本應為2012年11月26日，但中融信托5月22日發(fā)布公告稱(chēng)，因融資方興源環(huán)亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司向受托人申請提前支付部分股權購買(mǎi)選擇權維持費用于提前終止優(yōu)先級受益權。根據相關(guān)合同約定以及項目公司的運營(yíng)情況，為保障優(yōu)先級委托人利益，受托人同意提前終止信托計劃優(yōu)先級受益權，并于2012年5月25日提前終止。
同時(shí)值得注意的是，中誠信托旗下房地產(chǎn)信托提前清盤(pán)數量最多，包括深圳紫園投資集合信托計劃、上海新城創(chuàng )宏投資集合信托計劃、新城金郡投資集合信托計劃、南京恒業(yè)陽(yáng)光帝景房地產(chǎn)一期項目投資集合信托計劃、常州美林江南置業(yè)投資集合資金信托計劃和密云鼓樓貸款項目信托計劃共6款產(chǎn)品。
對此，用益信托研究員岳婷告訴《經(jīng)濟參考報》記者，房地產(chǎn)商找到新的融資渠道后，不愿使用高成本信托資金，因此會(huì )提前償還投資者本金及收益；另外，信托公司也會(huì )主動(dòng)要求提前清盤(pán)，以防范未來(lái)兌付風(fēng)險；同時(shí)，房地產(chǎn)商和信托公司在信托計劃設立初期便約定可提前結束。
“開(kāi)發(fā)商現在資金吃緊，融資無(wú)門(mén)，怎么會(huì )提前交出手中的現金呢？”西南地區一位信托公司高管對記者稱(chēng)。在他看來(lái)，房地產(chǎn)信托提前清盤(pán)主要是信托公司在房地產(chǎn)商有償還信托資金能力條件下提前鎖定風(fēng)險，實(shí)現兌付，信托公司占有主導作用。
有業(yè)內人士指出，信托公司愿意放棄管理費而提早清盤(pán)既出于保護受托人投資者的權益，也保證自身不會(huì )卷入到房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)官司當中。好買(mǎi)基金信托研究員羅夢(mèng)也表達了類(lèi)似觀(guān)點(diǎn)：信托公司發(fā)現開(kāi)發(fā)商有兌付困難時(shí)會(huì )主動(dòng)清盤(pán)，這是信托公司進(jìn)行風(fēng)險控制的一項措施。
背后 資產(chǎn)管理公司和地產(chǎn)基金低價(jià)接盤(pán)
“目前我們很看好房地產(chǎn)不良資產(chǎn)回收，尤其是二線(xiàn)城市和資產(chǎn)質(zhì)量好的小開(kāi)發(fā)商的項目�！币患覈Y背景的私募股權基金(PE)公司的高管對《經(jīng)濟參考報》記者稱(chēng)。他還表示，接盤(pán)房地產(chǎn)信托成為今年業(yè)務(wù)重點(diǎn)之一。
記者觀(guān)察到，中誠信托今年曾發(fā)布深圳紫園投資集合信托提前終止公告，原因是中誠信托與中國華融資產(chǎn)管理公司深圳辦事處、深圳市武龍源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了《債權轉讓協(xié)議》，華融資產(chǎn)管理公司向中誠信托支付了全部債權轉讓價(jià)款55850萬(wàn)元，同時(shí)深圳市武龍源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司也向受托人支付了全部借款對應的利息，并支付了全部股權轉讓價(jià)款950萬(wàn)元。
一位信托公司內部人士向記者透露，部分房地產(chǎn)信托提前清盤(pán)表面上是地產(chǎn)商提前還款或信托公司主動(dòng)清盤(pán)，其實(shí)背后資產(chǎn)管理公司或地產(chǎn)基金接盤(pán)之后就清盤(pán)兌付�！澳壳胺康禺a(chǎn)商資金緊張，不會(huì )提前還款，信托公司也不愿意看到清盤(pán)現象，有損聲譽(yù)�！彼f(shuō)。
無(wú)獨有偶，華業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，其子公司深圳市華富溢投資有限公司于2010年4月向中誠信托申請了10億元人民幣借款。由于該筆借款期限已滿(mǎn)，因而深圳華富溢及其持股44.05%的北京君合百年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擬與中國華融資產(chǎn)管理公司廣州辦事處簽署相關(guān)協(xié)議重組上述債務(wù)。
上述地產(chǎn)PE高管告訴記者，接盤(pán)房地產(chǎn)信托有兩種方式，一是從信托公司手中直接將資產(chǎn)收益權打折收購；二是和房地產(chǎn)商交易，為地產(chǎn)公司償還信托資金后，進(jìn)而收購其股權。
不過(guò)，有分析人士警示風(fēng)險，認為包括資產(chǎn)管理公司和房地產(chǎn)基金在內的第三方接盤(pán)房地產(chǎn)信托，雖然能解決房企資金短缺一時(shí)之渴，但非根治之法，流動(dòng)性風(fēng)險是一場(chǎng)擊鼓傳花的游戲，接盤(pán)僅是延遲危機爆發(fā)的時(shí)間，仍需警惕背后的風(fēng)險。
對此，上述地產(chǎn)PE高管表示，對于房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖判斷是前提條件，尤其看好一些優(yōu)質(zhì)地段的住宅類(lèi)項目�！斑^(guò)去兩年開(kāi)工率不足，一旦市場(chǎng)回暖，房子會(huì )立刻出手，可以收回現金，大家都賺到錢(qián)了，不存在擊鼓傳花�！痹摳吖苷f(shuō)。
壓力 兌付面臨流動(dòng)性風(fēng)險
雖然資產(chǎn)管理公司和地產(chǎn)基金出手接盤(pán)，暫時(shí)緩解了房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險，但在政策基本面沒(méi)有實(shí)質(zhì)改善的背景下，這些金融資本也難以扭轉房地產(chǎn)行業(yè)整體“錢(qián)緊”局面，未來(lái)房地產(chǎn)信托兌付壓力仍然不容忽視。對于房地產(chǎn)信托清盤(pán)現象，有分析人士指出，背后原因是今年集中兌付壓力在考驗房地產(chǎn)商融資能力的同時(shí)，也對信托公司風(fēng)控措施提出更高要求。
由于嚴格的房地產(chǎn)調控政策和趨緊的信貸政策，面臨資金壓力的房地產(chǎn)商頻頻借道信托途徑融資，房地產(chǎn)信托在過(guò)去兩年經(jīng)歷了快速增長(cháng)。中國信托協(xié)會(huì )發(fā)布的數據顯示，截至今年一季度，房地產(chǎn)信托余額達6865.70億元。由于房地產(chǎn)信托期限多為1-2年，曾經(jīng)為地產(chǎn)商輸血的房地產(chǎn)信托今年面臨集中兌付期，考驗著(zhù)房企愈發(fā)繃緊的資金鏈。
國泰君安統計數據顯示，今年一、二季度地產(chǎn)信托到期兌付規模分別為366億元和368億元，而在三季度將達到全年高峰716億元，四季度為309億元。同時(shí)，根據中金公司測算，今明兩年房地產(chǎn)信托預計到期規模分別為2234億元和2816億元，總還款額分別約2500億和3100億。分季度看，今年第三季度到期規模約1000億元，其他單季度也在350億-500億元左右，7月起是到期年度大高峰，每月均在300億元以上。
上述信托公司高管告訴記者，從信托計劃設立之初，信托公司便會(huì )全程介入并監控房地產(chǎn)商的銷(xiāo)售情況和現金流，一旦發(fā)現房地產(chǎn)存在兌付問(wèn)題便會(huì )采取具有針對性的風(fēng)控措施。
盡管如此，在銷(xiāo)售回款不及時(shí)，又無(wú)法從銀行渠道獲得資金支持時(shí)，實(shí)現房地產(chǎn)信托的及時(shí)兌付成為擺在房地產(chǎn)商和信托公司面前的一道難題。因為信托產(chǎn)品不像銀行信貸那樣可以展期或追加授信，有隱性的剛性?xún)陡兑蟆?BR> 對于房地產(chǎn)信托集中兌付壓力，國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)分析師李品科對《經(jīng)濟參考報》記者稱(chēng)，7月份單月兌付資金較大，下半年房地產(chǎn)信托還面臨整體兌付壓力，但開(kāi)發(fā)商在上半年采取積極價(jià)格策略，以?xún)r(jià)換量，目前資金壓力相對去年4季度好一些�！拔磥�(lái)不排除一些小開(kāi)發(fā)商出現兌付問(wèn)題，但量比較小�！崩钇房品Q(chēng)。
而在另一位接受記者采訪(fǎng)的信托人士看來(lái)，房地產(chǎn)信托幾乎不存在實(shí)質(zhì)性的兌付風(fēng)險，問(wèn)題主要是短期流動(dòng)性風(fēng)險，房地產(chǎn)信托采取了充足的抵押擔保措施，即使不能到期兌付，也可變賣(mài)抵押物或找第三方接盤(pán)，從而保證投資者本金安全。