題：剛需釋放吹不起市場(chǎng)泡沫 “回暖”難言房?jì)r(jià)再次暴漲
新華網(wǎng)北京６月４日專(zhuān)電（記者羅宇凡、劉德炳）５月底，隨著(zhù)江蘇揚州、湖南、河北石家莊陸續透露出各種樓市“微調”的傳聞，在全國房地產(chǎn)投資創(chuàng )近年新低，經(jīng)濟增長(cháng)減速的大背景下，人們對房地產(chǎn)調控的走向十分關(guān)心；與此同時(shí)，隨著(zhù)５月樓市成交量的大幅回暖，房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )再次暴漲也成為被關(guān)注的焦點(diǎn)。
局部微調調控大方向未變
事實(shí)上，自２０１１年下半年來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)調控政策在全國范圍內的奏效，北京、上海、杭州、沈陽(yáng)等近４０個(gè)城市就已經(jīng)開(kāi)始陸續出臺不同角度的樓市微調政策，政策微調內容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標準、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等，央行也幾次下調了存款準備金率。與此同時(shí)，更加嚴厲的全國性調控政策再沒(méi)有出現，全國樓市進(jìn)入了調控政策的發(fā)酵和觀(guān)察期。所謂“政策底部”的特征開(kāi)始逐漸顯露。
“不過(guò)這并不意味著(zhù)房地產(chǎn)調控政策的基本方向發(fā)生了改變�！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強表示，當前政策是局部微調，大方向未變。
在２０１１年以來(lái)的房地產(chǎn)調控中，許多數據的變化讓人們明顯地看到了某些地方經(jīng)濟對房地產(chǎn)市場(chǎng)的高度依賴(lài)。隨著(zhù)房地產(chǎn)相關(guān)稅費的銳減，各地的確存在放松調控的潛在動(dòng)力。不過(guò)，即便如此，中央調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心和力度并沒(méi)有發(fā)生變化，反而更加堅決。去年下半年以來(lái)陸續出現的幾個(gè)試圖松動(dòng)限購的城市，政策無(wú)一例外全部被叫停。
“從目前整體房地產(chǎn)發(fā)展趨勢來(lái)看，后市調控政策微調的主要著(zhù)力點(diǎn)依然是釋放剛需、降低剛需購房壓力上，限購和限貸應該依然是嚴格執行，也是２０１２年年內不可能動(dòng)搖的底線(xiàn)�！敝性禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉說(shuō)。
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩也表示，限購以及差異化信貸是政策微調不可觸及的底線(xiàn)。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭表示，調整政策應有保有壓�！斑@是一項需要長(cháng)期堅持的方針，當前主要是通過(guò)限購和限貸措施進(jìn)行抑制，未來(lái)可優(yōu)化方式，比如通過(guò)房產(chǎn)稅、根據住房信息聯(lián)網(wǎng)情況等制定更好的措施等�！�
剛需釋放吹不起市場(chǎng)泡沫
據中國指數研究院統計顯示，５月份前４周監測的４０個(gè)城市中，有２５個(gè)城市樓市周均成交面積同比上漲，１０個(gè)城市漲幅超過(guò)５０％，其中北京、溫州、廈門(mén)、蘇州等漲幅較大。５月份北京新建住宅成交突破萬(wàn)套，是近一年來(lái)的成交峰值。
對于成交上漲，陳國強表示，就外部因素而言，隨著(zhù)地方對樓市政策的微調，短期內不會(huì )再出臺更加嚴厲的樓市調控措施，在這種局面下，市場(chǎng)預期發(fā)生了較大變化，同時(shí)也增加了一定的購買(mǎi)力；就市場(chǎng)內在因素而言，一是開(kāi)盤(pán)數量明顯增多，二是當前市場(chǎng)普遍是低價(jià)開(kāi)盤(pán)或平價(jià)開(kāi)盤(pán)，攪動(dòng)了市場(chǎng)。
“政策見(jiàn)底了不意味著(zhù)市場(chǎng)一定見(jiàn)底，并不意味著(zhù)樓市將觸底反彈。因為房?jì)r(jià)除了受政策影響之外，還受市場(chǎng)預期、樓市庫存等方面的影響。目前來(lái)看，由于限購、限貸這些對樓市影響較大的根本政策并未松動(dòng)，樓市的需求是有限的，而且房地產(chǎn)企業(yè)庫存較高，周轉壓力較大，資金壓力較大，這決定了房?jì)r(jià)并不具備大漲的基礎�！标悋鴱娬f(shuō)。
最近一個(gè)月來(lái)，記者在北京跟蹤調查了近十個(gè)買(mǎi)房個(gè)案。記者發(fā)現其中將近一半是父母幫無(wú)房的年輕子女買(mǎi)房；有３例買(mǎi)房者是工作多年，依靠積蓄買(mǎi)首套房；另有兩例一個(gè)是改善型需求，一個(gè)是為了投資、提前布局。
中國房地產(chǎn)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌表示，在中央大力建設保障房和增加普通商品住房供應的情況下，自住需求將會(huì )逐步得到緩解，市場(chǎng)的供求關(guān)系在逐步改善，此時(shí)適當釋放剛需，是吹不起泡沫的。
博弈升級樓市表現不穩定
不僅如此，細微觀(guān)察樓市還可發(fā)現，無(wú)論是橫向看還是縱向看，樓市都呈現出不穩定的特征，甚至表現為忽冷忽熱。
首先，并非所有城市都迎來(lái)成交上漲，甚至部分具有風(fēng)向標性質(zhì)的城市樓市成交出現了同比下跌的現象，中國指數研究院的監測顯示，５月份上海商品住宅周均成交面積低于去年同比。
其次，并非所有項目都銷(xiāo)售較好，市場(chǎng)并非普遍回暖，一些高端大戶(hù)型和相對高價(jià)項目仍面臨滯銷(xiāo)。
分析人士指出，這表明樓市博弈進(jìn)一步升級，樓市的參與者正相互試探、觀(guān)望、選擇，市場(chǎng)并未根本好轉。
“當前這一輪調控中的限購、限貸的嚴厲程度遠超之前的調控�！睏罴t旭則表示，假如房?jì)r(jià)在四季度之前有明顯上漲，仍有可能引來(lái)國家新一輪的政策調控。
楊紅旭認為，從另一個(gè)市場(chǎng)主體房企來(lái)看，當前企業(yè)仍面臨兩重困境：存貨大和資金緊。多數企業(yè)的住宅存貨量仍大，若以城市而論，多數一、二線(xiàn)城市的新建待售住宅處于去年以來(lái)的高位，預計要到明年上半年才會(huì )重新回歸合理水平。另外房企資金面依舊緊張，而且也看不到下半年開(kāi)發(fā)貸顯著(zhù)放松的跡象。因此，即便是近幾個(gè)月成交反彈，開(kāi)發(fā)商仍有很大的銷(xiāo)售壓力。