雖然房地產(chǎn)交易市場(chǎng)不活躍，但房地產(chǎn)業(yè)受關(guān)注度絲毫不減。
6月9日，國家統計局公布數據，2012年1月-5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降18.7%，商品房銷(xiāo)售面積同比下降12.4%。同一天稍早時(shí)，由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所等共同組成的“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”發(fā)布的報告認為，在“穩增長(cháng)、調結構”的基調下，未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)將延續調整走勢，市場(chǎng)多方博弈態(tài)勢還將持續。
關(guān)于行業(yè)“持續博弈”的形勢判斷，從上周的兩則消息也能看出端倪。6月7日晚，央行三年來(lái)首次降息，住建部緊隨其后下調了公積金貸款利率；6月8日，備受煎熬的綠城房地產(chǎn)集團有限公司（下稱(chēng)“綠城”）宣布引入戰略投資者九龍倉集團有限公司（下稱(chēng)“九龍倉”），融資51億港元資金。
綠城賣(mài)股權：大大有利
2011年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈偏緊已不是秘密，緊到何種程度才是秘密。在苦盼政策利好的歲月里，眾房企四處化緣，避免成為多米諾骨牌的第一張。不幸的是，綠城自去年下半年曝出賣(mài)地新聞后，一直成為被重點(diǎn)“懷疑”的對象。
“九龍倉的加盟，將大大有利于增強綠城的財務(wù)穩定性�！�6月8日，綠城董事局主席宋衛平對外宣布，綠城通過(guò)配股形式，引入九龍倉，融資51億港元。
數據顯示，2011年年底，綠城的公司負債比率為148.7%。對于這個(gè)財務(wù)數字，宋衛平雖未在公開(kāi)場(chǎng)合進(jìn)行解讀，但透過(guò)“經(jīng)過(guò)18年的高速發(fā)展之后，已面臨一定的內外瓶頸”的話(huà)語(yǔ)，不難看出，樓市宏觀(guān)調控使公司“傷痕累累”。
其實(shí)，受傷的又何止綠城一家。在鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部陳雪看來(lái)，綠城現象并不是房地產(chǎn)業(yè)個(gè)案，2009年-2010年，開(kāi)發(fā)商過(guò)度利用資本杠桿的現象很普遍，2012年進(jìn)入償債高峰期，資金壓力高企的企業(yè)，已經(jīng)很難單純依靠清除庫存實(shí)現高周轉。
房企“化緣”在所難免。據記者了解，綠城將發(fā)行兩批共近4.9億股新股，認購價(jià)為每股5.2港元，較股份停牌前收市價(jià)5.35港元折讓2.8%，股份涉資25.48億港元。另外，綠城還向九龍倉發(fā)行價(jià)值25.5億港元的永久次級可換股證券。
數據顯示，完成兩次配股后，九龍倉將持有綠城24.6%股權，成為綠城第二大股東。綠城中國董事長(cháng)宋衛平及總裁壽柏年的股權將被分別稀釋至25.4%和18.1%。值得注意的是，如果兌換可換股證券后，宋衛平所持有的綠城股份將被進(jìn)一步稀釋至21.9%，九龍倉持股升至35.1%，成為綠城第一大股東。
對于大股東地位，宋衛平頗為“大度”，笑稱(chēng)“已經(jīng)突破‘第一大股東’這個(gè)禁錮”，戲言“在這個(gè)公司做一個(gè)董事長(cháng)，或者做普通員工，或者做一個(gè)看門(mén)的也可以�！�
事實(shí)上，根據協(xié)議，九龍倉3年內不可以把該批可換股證券換股，因為綠城準備3年內贖回，所以九龍倉不可能成為第一大股東。對此，九龍倉負責人吳天海也表示，“雖然理論上及數字上九龍倉有可能成為最大股東，但相信綠城能在5年限期內贖回有關(guān)可換股證券�！�
房?jì)r(jià)走勢：沒(méi)法降價(jià)？
綠城此次配股完成后，公司凈資產(chǎn)負債率將由140%降至89%�！拔磥�(lái)會(huì )把比率控制至穩定范圍�！彼涡l平稱(chēng)，今年綠城的目標是圖生存、促轉型，今年會(huì )采用騰挪的形式求生存，不會(huì )再用高負債形式去發(fā)展，騰挪的目標是100億元。
宋衛平坦言，內地調控時(shí)間已經(jīng)超出預期，公司過(guò)往做法很不穩健，因此決定引入作風(fēng)穩健的九龍倉以解決公司財困。資料顯示，自2011年以來(lái)，為了緩解資金緊張，綠城已合計出售6個(gè)項目，回籠近60億元現金，SOHO中國、融創(chuàng )中國都是其買(mǎi)家。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(cháng)楊紅旭認為，房企籌措資金，首先考慮的是銀行信貸，其次是降價(jià)促銷(xiāo)，最后才會(huì )賣(mài)股、賣(mài)地、賣(mài)項目。因此，部分房企出售資產(chǎn)，正反映資金鏈趨于緊張。
上海易居房地產(chǎn)研究院今年3月份發(fā)布的專(zhuān)題研究報告顯示，2011年全年，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況綜合指數得分為0.60，資金狀況處于“緊張”的藍色區間，但是今年第一季度房企資金面將進(jìn)一步惡化。
上述報告指出，一方面，根據2012年1月－2月份房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售數據可以預計，除去季節性因素影響，商品房銷(xiāo)售量同比下降，預計2012年第一季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張的問(wèn)題將會(huì )惡化，可能接近甚至低于2008年水平。另一方面，今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中自籌資金比重創(chuàng )下歷史新高，預計未來(lái)，自這一比重仍將進(jìn)一步提高。
至于房?jì)r(jià)的下一步走向，宋衛平6月8日給記者的回答是“綠城的房子是沒(méi)有辦法大幅降價(jià)，只能做適當的優(yōu)惠，因為它的成本和價(jià)值就在那里�！蓖顿Y者不禁想問(wèn)，綠城愿意賣(mài)股權，愿意賣(mài)地，甚至愿意“未來(lái)如果有好的合作伙伴，不排除再次合作”，但是綠城為何不愿再降房?jì)r(jià)？
利率下調：先喘口氣
底氣也許緣于宏觀(guān)政策的微調。
6月7日晚間，央行3年來(lái)首次宣布降息0.25個(gè)百分點(diǎn)，此外央行還將金融機構存款利率浮動(dòng)區間的上限調整為基準利率的1.1倍;將金融機構貸款利率浮動(dòng)區間的下限調整為基準利率的0.8倍。
隨后，6月8日，住建部也宣布下調個(gè)人住房公積金貸款利率，五年期以上貸款利率下調至4.70%。
一般來(lái)說(shuō)，降息對市場(chǎng)預期的影響體現在兩個(gè)方面：一是降息給市場(chǎng)的第一感覺(jué)往往是經(jīng)濟形勢比較嚴峻了，保增長(cháng)的需求迫切了，那么房地產(chǎn)調控政策會(huì )否放松呢？二是降息將直接降低購房者的成本，也可部分緩解開(kāi)發(fā)商的資金壓力，那么，房?jì)r(jià)是否會(huì )重拾升勢？
“今年信貸政策比2011年有了明顯的松動(dòng)，盡管放松銀根是為了穩增長(cháng)，并不是要救樓市，但房地產(chǎn)行業(yè)仍將從降息中受益�！币晃环科髢炔咳耸扛嬖V記者，對大部分開(kāi)發(fā)商而言，降息是利好消息，貸款利率下調意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商從銀行貸款的利率更低，融資成本更低，加上市場(chǎng)的回暖，開(kāi)發(fā)商的資金壓力得以緩解。
中國房地產(chǎn)信息集團分析師薛建雄對記者表示，結合此前很多城市出臺的微調政策，比如，調整普通住宅標準、公積金政策松綁、減稅或補貼等政策，救市的“組合拳”已經(jīng)形成，預計市場(chǎng)后期還會(huì )進(jìn)一步回暖。
海通證券分析認為，從歷史規律看，降息周期中地產(chǎn)銷(xiāo)售和地產(chǎn)股在首次降息6個(gè)月之內都有明顯好轉。此外，本次央行同時(shí)將銀行利率浮動(dòng)區間下限進(jìn)一步擴大。目前“穩剛需”政策意圖明顯，不排除后期首次購買(mǎi)普通住房享受八折優(yōu)惠利率（此前最高利率優(yōu)惠是八五折）。
不過(guò)，愛(ài)建證券分析認為，房地產(chǎn)調控的基調仍然沒(méi)有改變，貨幣政策的寬松能否惠及房地產(chǎn)行業(yè)仍然要看中央對房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度以及銀行對利益權衡后的選擇。此外，購房成本的降低對需求的刺激更多的也將是對首套剛需的刺激，且一次降息的實(shí)質(zhì)影響程度也有限。
在中原地產(chǎn)研究部總監宋會(huì )雍看來(lái)，短期內，限購政策不會(huì )取消，房?jì)r(jià)也不會(huì )有很大變動(dòng)。未來(lái)樓市如何還取決于買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈結果。