剛剛過(guò)去的5月份，眾多熱點(diǎn)城市成交量“全線(xiàn)回升”，房?jì)r(jià)“降后回漲”在一些城市初顯端倪。與三、四月份的“殺跌性回暖”不同，5月樓市出現量增價(jià)平的現象。7日，央行“降息”明確發(fā)出釋放流動(dòng)性的信號，無(wú)疑對樓市構成又一重利好。人們普遍關(guān)注，政策調整能否推動(dòng)樓市真正回暖？房?jì)r(jià)下調空間是否會(huì )被“壓縮”？《經(jīng)濟參考報》記者進(jìn)行了采訪(fǎng)。
持續回暖帶動(dòng)多種需求入市
根據中原地產(chǎn)、中指院以及各地網(wǎng)上房地產(chǎn)發(fā)布的最新數據，5月份全國主要城市新建住宅成交量創(chuàng )限購16個(gè)月以來(lái)新高。
一線(xiàn)城市中，5月份，北京新建住宅成交突破8千套，上海銷(xiāo)售突破75萬(wàn)平方米，廣州環(huán)比大增4成，深圳則暴漲6成。天津、南京、杭州、青島、無(wú)錫、常州等二三線(xiàn)城市成交量創(chuàng )出新高，武漢住宅銷(xiāo)售逼近1萬(wàn)套高位。
“樓市‘紅五月’的一個(gè)特點(diǎn)是，全國大多數城市由四月的成交下降轉為上升”，中指院常務(wù)副院長(cháng)黃瑜介紹，一二線(xiàn)城市環(huán)比幾乎都增長(cháng)顯著(zhù)，成為這一輪上漲的“龍頭”。
剛需依然是5月樓市的主角，而成交持續放量吸引了多種需求加速入市，除了首置與首改外，多次改善型需求，以及帶有明顯投資屬性的需求也悄然現身。
在旅游地產(chǎn)占很大比例的海南省，5月全省住房銷(xiāo)售面積突破50萬(wàn)平方米，環(huán)比4月增幅達到84%。剛剛在海南文昌購買(mǎi)了一套住房的內地教師吳先生說(shuō)，“我們學(xué)校這次有10多個(gè)教師組成了小型‘購房團’，有的還買(mǎi)了不止一套，都是‘旅游+投資’類(lèi)型的�！�
“365網(wǎng)”近日對6600余名購房人調查發(fā)現，近一個(gè)月來(lái)，南京樓市改善型需求加快入市，占比較4月提高了12個(gè)百分點(diǎn)�！捌鋵�(shí)改善型需求中有一部分是投資需求，有的屬于二次以上改善，有的是以親屬名義購買(mǎi)�！薄�365網(wǎng)”宏觀(guān)研究院李智表示。
中指院(華東)總監曹旭東表示，北京、上海等地開(kāi)發(fā)商近期加大中高檔商品房推盤(pán)力度，加上一些價(jià)格促銷(xiāo)活動(dòng)，改善型購房需求進(jìn)一步釋放。
樓市預期“反轉”部分項目悄然漲價(jià)
業(yè)內人士認為，樓市“紅五月”的形成有多重因素，在去年四季度和今年3月份兩輪降價(jià)的基礎上，5月份多數銀行恢復了首套房按揭的優(yōu)惠利率，對“剛需”人群構成了實(shí)質(zhì)性利好。
“其次是信貸政策突然放寬出人意料，成為影響市場(chǎng)心理的另一個(gè)重要因素”，李智說(shuō)，業(yè)內普遍認為要到下半年才會(huì )放松信貸，但是近期下調存準、解凍重點(diǎn)工程、加強地方平臺貸和中小企業(yè)貸等政策頻出�！敖鹑谑欠康禺a(chǎn)的命脈，寬松的貨幣政策必然會(huì )起到為樓市輸血的作用�！�
此外，各地樓市微調政策頻出，對市場(chǎng)的心理產(chǎn)生的“疊加效應”不可低估。去年下半年以來(lái)，包括北京、上海、佛山、中山、重慶、蕪湖、揚州、杭州、營(yíng)口等30多個(gè)城市相繼出臺微調政策，涉及購房入戶(hù)、公積金放寬、購房補貼、限購變化、調高住房限價(jià)價(jià)格、松綁限購條件、稅費優(yōu)惠、首套房利率優(yōu)惠等。除佛山、成都、上海、蕪湖等6城市的微調政策在出臺幾天后就被叫停外，超過(guò)8成的微調政策均被默許。而5月份揚州出臺的個(gè)人購房獎勵政策、遼寧營(yíng)口出臺的公務(wù)員購房補貼政策至今未被叫停，亦被業(yè)內視為是政策微調的放行信號之一。
成交回暖以及市場(chǎng)心理的變化，正在影響開(kāi)發(fā)商和購房者的行為。
“365網(wǎng)”對南京主要在售樓盤(pán)價(jià)格統計發(fā)現，對比5月末和1月末的報價(jià)，南京共有71家樓盤(pán)房?jì)r(jià)發(fā)生了變動(dòng)，其中有41家樓盤(pán)房?jì)r(jià)仍保持下跌，占比近6成，另外還有30家樓盤(pán)的房?jì)r(jià)出現了不同程度的上漲。
在北京，據鏈家地產(chǎn)統計，最近兩個(gè)月有82個(gè)項目有成交，其中11個(gè)項目?jì)r(jià)格漲幅在5%以上，占比13%。在上海，路勁翡麗灣、智富名品公館等多個(gè)項目提價(jià)�！澳壳暗臐q價(jià)幅度很小，但是漲價(jià)樓盤(pán)數量正在明顯上升�！苯K東凱置業(yè)總經(jīng)理包天雷說(shuō)。
自5月下旬以來(lái)，不少城市還出現“翹尾”現象，一些購房者結束觀(guān)望，加快入市。
房?jì)r(jià)下行空間是否被壓縮？
6月7日，央行宣布下調人民幣一年期存貸款基準利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，向市場(chǎng)發(fā)出明確的增加流動(dòng)性信號。金融政策放寬是否會(huì )使這一波回暖長(cháng)期持續？房?jì)r(jià)下調空間是否會(huì )受“壓縮”？
“365網(wǎng)”李智表示，下調存貸款基準利率對于房地產(chǎn)是利好。流動(dòng)性增加，銀行按揭貸款也會(huì )相應增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款也會(huì )更多的釋放。這無(wú)疑會(huì )進(jìn)一步影響市場(chǎng)預期，房?jì)r(jià)下調可能“打折”。
中指院曹旭東表示，5月全國百城價(jià)格指數環(huán)比下跌0.31%，跌幅有所收窄，但整體仍在下跌。從杭州、南京等長(cháng)三角城市成交情況看，近8成熱銷(xiāo)樓盤(pán)都是價(jià)位較低的剛需盤(pán)。而剛需只占市場(chǎng)購買(mǎi)力的三四成，只要限購持續，房?jì)r(jià)下行的趨勢就會(huì )延續�！艾F在正處于房?jì)r(jià)下調的僵持階段�！�
“五月火爆收關(guān)，六月開(kāi)門(mén)見(jiàn)喜，樓市正在V型反轉�！蹦暇┦蟹康禺a(chǎn)促進(jìn)會(huì )秘書(shū)長(cháng)張輝表示，除了政策面的重大轉變，趕在七、八月份淡季來(lái)臨之前快速出貨的普遍心態(tài)也造成了最近一段時(shí)間集中推盤(pán)上市的熱鬧情形，相信這種上市踴躍的局面還會(huì )持續。
南洋地產(chǎn)中國區總經(jīng)理鐘沛則表示，目前的回暖主要是剛需盤(pán)的“結構性回暖”，對于高端項目，由于限購令未取消，銷(xiāo)售沒(méi)有明顯改觀(guān)。對于后市如何發(fā)展，還需要觀(guān)察政策的變動(dòng)。
“目前樓市的成交量回漲是結構性的，不是全面的�！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強表示�？傮w上高庫存的狀況沒(méi)有改觀(guān)，企業(yè)高負債的局面也很明顯，大幅漲價(jià)的基礎不存在。