6月8日，央行下調存貸款利率25個(gè)基準點(diǎn)，同時(shí)放松存貸款利率浮動(dòng)區間。本次調整，立刻成為金融機構、企業(yè)、百姓關(guān)注的焦點(diǎn)：此前被稱(chēng)為“鐵板一塊”的存款利率浮動(dòng)區間上限終于被打破，此舉意味著(zhù)我國的利率市場(chǎng)化的號角正式吹響。利率市場(chǎng)化，不但使各家金融機構面臨生存轉型，更是在投資理財方面實(shí)實(shí)在在地影響著(zhù)我們的錢(qián)袋子。

    銀行暴利將削減 轉型面對生死考驗

    日前央行宣布將金融機構存款利率浮動(dòng)區間的上限調整為基準利率的1.1倍，將金融機構貸款利率浮動(dòng)區間的下限調整為基準利率的0.8倍。分析認為，此舉是央行對銀行暴利問(wèn)題的回應，利率市場(chǎng)化將使整個(gè)銀行業(yè)的利潤一年減少超千億。也有業(yè)內人指出，央行這是在為下一步的改革鋪路，不排除將來(lái)有繼續擴大浮動(dòng)區間的可能。

    銀行業(yè)年利潤將被削減千億元

    據《新京報》記者報道，存款利率浮動(dòng)空間調高之后，銀行的利潤空間將受到壓縮。據估計，整個(gè)銀行業(yè)的利潤一年或將減少千億元。
    存款利息是銀行向儲戶(hù)支付的資金成本，銀行利用從儲戶(hù)吸收來(lái)的資金放貸，收取貸款利息，這存款利息和貸款利息之間的價(jià)差就成為銀行的利潤來(lái)源。央行此次調整存款利率的和貸款利率的浮動(dòng)空間，將使這種價(jià)差逐步縮小。
    6月8日，央行新政執行首日，杭州聯(lián)合銀行、寧波銀行、蘇州銀行、廣東華興銀行等中小銀行率先公布了存款利率上浮方案，一年期以下存款利率上浮1.1倍；隨后，四大國有銀行步調一致地將該檔利率上浮為1.08倍；6月9日，部分銀行倉促公布調價(jià)方案；6月10日，部分股份制銀行又調高了前一日才對外公布的利率；6月14日-19日，民生、中信、光大和浦發(fā)銀行陸續再次上浮一年期存款利率，從原來(lái)的3.5%上調至基準利率的1.1倍3.575%。
    中央財經(jīng)大學(xué)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，據他估算，此次銀行紛紛調高存款利率之后，銀行的利潤空間受到壓縮，整個(gè)銀行業(yè)一年的凈利息收入將至少減少1400億元。
    瑞銀證券分析稱(chēng)，央行的新政策或將使銀行息差率降低10%-15%，這預示著(zhù)銀行業(yè)的利潤或將遭受5%-10%的損失。
    銀監會(huì )數據顯示，2011年商業(yè)銀行凈利潤為10412億元。以此計算，銀行業(yè)的利潤一年或將減少千億元。
    中金的報告更是悲觀(guān)地指出：“若下半年繼續降息1-2次，則不排除2013年銀行利潤零增長(cháng)的可能�！�
    事實(shí)上，近年來(lái)我國銀行業(yè)一直遭受暴利詬病，2011年，在其他行業(yè)出現大面積虧損的情況下，銀行的高利潤顯得尤其格格不入。銀監會(huì )數據顯示，2011年商業(yè)銀行凈利潤超萬(wàn)億元，相比2010年，增長(cháng)率達36.34%。然而，分析銀行業(yè)的收入結構，超過(guò)八成來(lái)自于利率管制產(chǎn)生的利息差。去年四大行營(yíng)業(yè)收入共計15782億元，其中凈利息收入達到12026億元，占比超過(guò)76%。

    銀行轉型面臨生死考驗

    利率市場(chǎng)化將推動(dòng)銀行業(yè)的洗牌和創(chuàng )新，業(yè)內認為中小銀行所面臨的壓力可能更大。
    利率逐步放開(kāi)管制，銀行“靠天賺錢(qián)”的好日子到頭了�！袄�率市場(chǎng)化改革對我國銀行業(yè)而言，可以說(shuō)是一場(chǎng)生死考驗�！闭猩蹄y行行長(cháng)馬蔚華今年5月在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)就曾有這樣的判斷。
    1962年，德國(前西德)開(kāi)啟利率市場(chǎng)化改革，5年之后全面放松利率管制，此后德國的市場(chǎng)利率更貼近實(shí)際利率，金融創(chuàng )新更加活躍，同時(shí)銀行業(yè)機構盈利減少，倒閉、合并和兼并現象有所增加。由國外經(jīng)驗看得出，利率市場(chǎng)化推動(dòng)了銀行業(yè)的洗牌和創(chuàng )新。
    在這場(chǎng)金融改革中，中小銀行所面臨的壓力可能更大。中投證券研究報告指出，由于存款的成本上升和不均衡分布，中小銀行的存款壓力更大，貸款更為稀缺和昂貴，貸款增長(cháng)受限并且風(fēng)險偏好提升；國有大行由于存款資源豐富，存款成本壓力相對較小，貸款投放能力將更強。
    但需要強調的是，利率市場(chǎng)化的目的絕不是為了削弱銀行的盈利能力，而是為了鼓勵商業(yè)銀行的產(chǎn)品創(chuàng )新和綜合化經(jīng)營(yíng)，理順資金配置的價(jià)格機制，促進(jìn)商業(yè)銀行加快轉型發(fā)展。

    浮動(dòng)區間或繼續擴大

    至于何時(shí)再擴大利率浮動(dòng)區間，有研究報告認為年內可能發(fā)生，有專(zhuān)家稱(chēng)下一步不會(huì )太快。
    “央行開(kāi)了個(gè)小窗口，想看看整個(gè)市場(chǎng)會(huì )如何反應，為下一步的改革鋪路�！惫�田勇說(shuō)。
    在民族證券分析師陳偉看來(lái)，此時(shí)推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革正當其時(shí)。當前正處于通脹趨弱、資金偏松的環(huán)境，此時(shí)銀行對于存款的資金需求不是十分強烈，銀行存款上浮的壓力就會(huì )稍微小些。而若在通脹水平較高、社會(huì )資金面比較緊張的狀態(tài)下，就算銀行都將存款利率上浮到上限也較難吸收到存款。
    不過(guò)，這僅僅是利率朝市場(chǎng)化改革邁出的關(guān)鍵一步，離利率完全市場(chǎng)決定的目標有很長(cháng)的路要走。在改革推進(jìn)的路徑和時(shí)間選擇上，銀行的承受能力是不得不考慮的一個(gè)問(wèn)題。
    美國自1986年實(shí)行利率市場(chǎng)化以后，許多超大型銀行和混合投資銀行不斷涌現，而中小銀行的數量從14000多家減少到了8000多家。
    郭田勇認為，在沒(méi)有太多的實(shí)踐經(jīng)驗和研究的情況下，央行不會(huì )一下子放開(kāi)利率，否則銀行也會(huì )覺(jué)得無(wú)所適從。他認為，存款利率的上浮，會(huì )在風(fēng)險可控的原則下，在銀行資金定價(jià)能力逐漸提升的情況下繼續擴大。而下一步再次推進(jìn)的幅度也將是10%，即存款利率上限增至1.2倍。
    高盛研究報告也認為，繼續擴大利率浮動(dòng)區間的情況有可能在年內發(fā)生。他們預計，如果經(jīng)濟前景繼續惡化，預計在今年下半年將有另一次降息，并且將繼續擴大利率浮動(dòng)區間，努力實(shí)現利率市場(chǎng)化。
    興業(yè)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家魯政委則認為，現狀將維持更長(cháng)的一段時(shí)間。繼續擴大利率浮動(dòng)幅度，最后直至完全放開(kāi)，路徑是清楚的，但此次利率市場(chǎng)化的推進(jìn)，屬于一小步，是一個(gè)小幅度的實(shí)驗。在這個(gè)幅度中，即便有些銀行出現道德風(fēng)險，問(wèn)題也不是特別大，而且可以由此發(fā)現當中存在的問(wèn)題。但他不認為這種實(shí)驗會(huì )很快結束，一方面，存款利率是首次放開(kāi)，需要一個(gè)評估。其次，在利率市場(chǎng)化的過(guò)程中，尚有需要完善的配套制度建設，而這決定了下一步不一定能走得很快。

    銀行打響利率戰 儲戶(hù)存款貨比三家

    “昨天還考慮將存在北京銀行的錢(qián)取出來(lái)，存到利率較高的銀行呢，今天一看，它的1年期定期存款利率就從3.25%上調到3.5%了�！�6月11日，家住北京的韓女士對《經(jīng)濟參考報》記者如是說(shuō)。
為防止存款流失，各家銀行不甘示弱,力調利率。參差不齊的存款利率對廣大儲戶(hù)來(lái)說(shuō)，不得不開(kāi)始貨比三家。

    多家銀行三改利率 城商行、農商行愛(ài)報高價(jià)

    6月8日，就在央行政策出臺當日，工行、建行、中行、農行、交行和郵儲銀行便在央行新的基準利率基礎上調整了存款利率。其中，二年、三年、五年期定期存款按本次降息后的央行基準利率執行，而三個(gè)月、半年和一年期定期存款利率則較基準利率有所上浮，但并未達到基準利率上浮10%的上限水平。以一年期整存整取存款利率為例，六大行均報價(jià)3.5%，較本次降息后的基準利率3.25%上浮7.7%。與六大行報價(jià)保持一致的還有浦發(fā)銀行。
    相比起來(lái)，華夏、深發(fā)展、興業(yè)和廣發(fā)等股份制銀行的報價(jià)稍顯進(jìn)取，除二年、三年、五年期定期存款按央行基準利率執行外，這幾家銀行的三個(gè)月、半年和一年期定期存款利率均按央行基準利率1.1倍的上限執行。
    值得一提的是，招商、中信、民生、光大這四家銀行從6月8日-15日三次調整存款利率。以一年定存利率為例，8日均為3.25%，9日-13日紛紛上調到3.5%，14日和15日則各自漲至存款利率上限3.575%。對于此次調整，中信銀行表示，該行在提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)的同時(shí)，力爭讓客戶(hù)利益最大化，將一年期及以?xún)却婵罾�率上�?0%，確�？蛻�(hù)存款能獲得最高的利息。
    6月19日，進(jìn)入降息以來(lái)的第12天，最后一家未將1年期及以?xún)榷ㄆ诖婵罾�率上�?0%的中型銀行浦發(fā)銀行，在該行網(wǎng)站上對1年期及以?xún)榷ㄆ诖婵罾�率進(jìn)行了更新，執行基準利率的1.1倍標準。至此全部中型銀行均將1年期及以?xún)榷ㄆ诖婵罾�率更新為存款基準利率�?.1倍。
    不過(guò)報價(jià)最激進(jìn)的當屬城商行和農商行陣營(yíng)。據《第一財經(jīng)日報》不完全統計，多家城商行和農商行都宣布各類(lèi)存款利率統一按照基準利率上浮10%的標準執行�！氨拘写婵罾�率在央行基準利率的基礎上上浮10%，即一年期存款利率達到3.575%�！睆V東華興銀行6月8日宣布的一年期存款利率，竟然比央行降息前還要高。
    廣東某家城商行總行內部人士對記者表示，城商行和農商行按存款利率上限定價(jià)的力度更大，是因為其受到市場(chǎng)競爭和客戶(hù)流失的威脅性更大，為拓展業(yè)務(wù)，需給客戶(hù)更大優(yōu)惠。比如廣東華興銀行，其前身為汕頭商業(yè)銀行，網(wǎng)點(diǎn)均分布在汕頭，去年重組后，目前對外擴張僅設有廣州分行，其擴大客戶(hù)資源的沖動(dòng)更為明顯。

    一萬(wàn)元為界 不同金額差別對待

    《京華時(shí)報》記者以客戶(hù)身份咨詢(xún)銀行網(wǎng)點(diǎn)時(shí)，有股份制銀行人士表示，雖然尚未出現明顯的存款搬家現象，但是不乏客戶(hù)打來(lái)電話(huà)詢(xún)問(wèn)利率問(wèn)題，尤其是一些存款較多的高端客戶(hù)，銀行也會(huì )對存款流失有所擔心。記者計算獲悉，以一年定期存款100萬(wàn)為例，3.5%利率和3.575%利率的利息相差750元。
    另外記者還注意到，過(guò)去除了“大額協(xié)議存款”外，銀行對于存款的定價(jià)僅參考定活期種類(lèi)和存款期限，此次利率調整后，銀行開(kāi)始對金額不同的存款區別定價(jià)。
    以南京銀行為例，根據其利率公示，該行把普通定存分為“一萬(wàn)元以下”和“一萬(wàn)元及以上”兩檔，前者僅可享受央行基準利率，而后者則可在前者利率基礎上上浮10%。以上兩檔存款在零存整取、協(xié)議存款和通知存款上也享受不同利率定價(jià)。
    “利率市場(chǎng)化不僅意味著(zhù)儲戶(hù)可以挑選銀行，事實(shí)上也意味著(zhù)銀行根據自身策略挑選儲戶(hù)�！蹦硺I(yè)內人士向記者分析，當利率管制逐漸放開(kāi)，各家銀行的“風(fēng)格”會(huì )逐漸顯現，那些專(zhuān)注零售的銀行會(huì )在小金額存款上更多讓利，而那些強于對公業(yè)務(wù)、擁有龐大網(wǎng)點(diǎn)的銀行則可能擁有更大的息差自主權。
    該人士稱(chēng)，眼下的理財產(chǎn)品和票據市場(chǎng)都是相對市場(chǎng)化的，不同的金額對應的往往是不同的收益率或貼現率，大金額具有更大議價(jià)權。他預計，未來(lái)存款利率市場(chǎng)化后，不同存款金額對應不同利率的情況或將更為多見(jiàn)。

    銀行理財產(chǎn)品收益率將逐漸下行

    存款利率是理財產(chǎn)品收益率的重要參考對象。央行降息意味著(zhù)釋放出貨幣政策寬松的新信號，銀行理財產(chǎn)品預期收益率應聲下跌。此次降息后，市場(chǎng)上理財產(chǎn)品的預期年化收益率降幅從0.1到0.25個(gè)百分點(diǎn)不等。

    “負面”效應顯現 銀行理財收益縮水

    在5月12日宣布下調銀行存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)后不足一個(gè)月，央行于6月8日宣布降息，業(yè)內專(zhuān)家普遍認為，這顯示出貨幣政策預調微調的力度和靈活性加大。然而，當政策引導市場(chǎng)資金面進(jìn)一步寬松時(shí)，銀行理財產(chǎn)品的整體收益則將受到一定“負面”影響。
    《經(jīng)濟參考報》記者走訪(fǎng)多家銀行了解到，降息后，6月11日-17日銀行發(fā)行的大部分中、短期理財產(chǎn)品收益率均已出現調降，其中90天以?xún)戎�、短期新理財產(chǎn)品的收益率下降區間為0.1-0.7個(gè)百分點(diǎn)。
    目前，絕大部分銀行上調了1年期以?xún)雀髌谙薜拇婵罾�率�！岸唐诖婵罾�率略有上調，會(huì )對中、短期理財產(chǎn)品的收益率造成直接影響�！闭猩蹄y行一位理財經(jīng)理表示，“剛發(fā)行的銀行理財產(chǎn)品收益率集體縮水，和降息有直接聯(lián)系。此前的存款準備金率調整已經(jīng)對銀行理財產(chǎn)品收益率造成了拖累。此次降息0.25個(gè)百分點(diǎn)后，一般銀行理財產(chǎn)品的預期年化收益率會(huì )相應的向下調整�！�
    例如興業(yè)銀行6月12日至6月18日募集的 “天天萬(wàn)利寶第22期A(yíng)款”，該產(chǎn)品投資期限為37天，參考凈收益率為4.4%，而該行于5月8日至5月14日募集的，投資期為36天的“2012年天天萬(wàn)利寶第17期A(yíng)款”，參考凈收益率卻為4.6%。前者比后者降低了0.2個(gè)百分點(diǎn)的收益率。
    一家廈門(mén)銀行的理財產(chǎn)品，則采用了延長(cháng)投資期限的降收益方式。該銀行于6月11日起發(fā)行的一款43天期產(chǎn)品，預期收益率4.6%，與此前發(fā)行的32天期產(chǎn)品收益率雖然相同，投資期限卻拉長(cháng)了11天。

    資金面寬松 產(chǎn)品收益將持續走低

    對于6月份以來(lái)產(chǎn)品收益下滑幅度加大的情況，普益財富方面更多地將其視為因5月份存款準備金率下降而帶來(lái)的流動(dòng)性寬松所致。對于政策效果將于何時(shí)顯現，普益財富研究員曾韻佼認為，隨著(zhù)6月底銀行半年考核時(shí)點(diǎn)的臨近，各銀行近期在產(chǎn)品收益設計方面都較為謹慎，降息影響在短期內不會(huì )很明顯，政策效果體現估計會(huì )在7月初之后。
    從理財產(chǎn)品發(fā)行品種上看，今年銀行普遍傾向于發(fā)行非保本型高收益理財產(chǎn)品， 6月2日-6月8日，28家銀行共發(fā)行的304款理財產(chǎn)品中，保本和保證收益型理財產(chǎn)品147款，市場(chǎng)占比為48.36%；非保本型理財產(chǎn)品157款，市場(chǎng)占比為51.64%。
    “盡管受降息預期的影響，本月銀行非保本型理財產(chǎn)品已較第一季度減少了發(fā)行量，但是非保本型理財產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率依然較高�！苯ㄐ幸晃焕碡斀�(jīng)理對《經(jīng)濟參考報》記者表示，“從目前來(lái)看，降息以及調整存款利率上浮空間，使得非保本型理財產(chǎn)品收益率也開(kāi)始有所下降�！�
    另一方面，5月份開(kāi)始，我國銀行間市場(chǎng)資金面持續保持寬松，而這種寬松的資金面狀況也給理財產(chǎn)品收益率走高帶來(lái)壓力。目前，銀行間市場(chǎng)隔夜拆借利率(SHIBOR)基本維持在3%以下�！般y行理財產(chǎn)品作為有力的攬儲工具，其預期收益率從側面反映出銀行對存款的需求程度，因此在資金面寬松的市場(chǎng)環(huán)境下，理財產(chǎn)品收益率重新走高的可能性不大�！痹�韻佼表示。
    業(yè)內分析人士普遍認為，目前，雖然各家銀行在上浮利率吸收儲戶(hù)，但他們大都針對的是1年以?xún)鹊拇婵�。如果繼續降息或者放松資金面，理財產(chǎn)品的收益率還將會(huì )進(jìn)一步下降。

    中長(cháng)期產(chǎn)品收益率相對更具優(yōu)勢

    盡管受降息和資金面持續寬松預期的影響，理財產(chǎn)品收益率已進(jìn)入下行通道，但理財分析師普遍認為，中長(cháng)期理財產(chǎn)品受到的“負面”影響相對有限。
中國銀行理財師吳丹表示，目前，中長(cháng)期理財產(chǎn)品確實(shí)具有相對優(yōu)勢，在收益率方面下降得不多，因此，不少投資者在這一時(shí)期也會(huì )傾向于選擇中長(cháng)期產(chǎn)品來(lái)鎖定風(fēng)險。此外，“6月是銀行半年度考核的重要關(guān)口，短時(shí)間內理財產(chǎn)品收益不會(huì )降太多，但6月份過(guò)后很可能會(huì )繼續下行�！眳堑ふf(shuō)。
    從另一個(gè)角度而言，多位理財分析師認為，近三個(gè)月的CPI數據都維持在3%左右，而目前不少1年期銀行理財產(chǎn)品的收益率還是能夠達到4%以上，如此一來(lái)，投資中長(cháng)期理財產(chǎn)品的收益率是相對可觀(guān)的。
    “今年，越來(lái)越多的城商行、農商行都加大了理財產(chǎn)品的發(fā)行力度，積極爭奪市場(chǎng)份額，截至6月7日，銀行理財產(chǎn)品發(fā)行數量已達到了10841款，與2011年同期相比增幅為22.46%�！痹�韻佼分析稱(chēng)，“央行此次降息，釋放出貨幣政策寬松的新信號。我國經(jīng)濟增速自去年一季度以來(lái)逐季放緩，當前經(jīng)濟下行趨勢明顯，穩增長(cháng)的任務(wù)相對控通脹來(lái)說(shuō)更為重要。因此，在此前提下，未來(lái)寬松政策可能會(huì )繼續。對銀行理財市場(chǎng)而言，我們預計產(chǎn)品發(fā)行數量與規模的增長(cháng)可以持續，收益率將會(huì )進(jìn)一步下行，但中長(cháng)期產(chǎn)品收益率比1年期定期存款利率會(huì )繼續保持優(yōu)勢�！�

     房貸折扣落地有聲 剛需帶動(dòng)樓市回暖

    “近期我們首套房貸利率將出新政策，總行已經(jīng)透風(fēng)，目前行里的首套房貸利率是9折，調整后應該會(huì )更低，不排除8折優(yōu)惠，具體情況過(guò)兩天你再咨詢(xún)�！敝袊�銀行上海分行一信貸部人士這樣對記者表示。

    首套房房貸主打八五折

    據《21世紀經(jīng)濟報道》記者報道，目前滬上國有四大行首套房房貸利率從8.5折到基準利率不等，但部分股份行和城商行在首套房貸政策上走得更遠，其中，民生銀行、華夏銀行甚至可以低至7折。
    其中，農業(yè)銀行首套房利率執行最為靈活，對于一般首套房貸該行給予9折優(yōu)惠，但根據購房者所處的區域，貸款的金額會(huì )有所調整，比如，在上海，如果外環(huán)線(xiàn)以外的房屋，貸款金額在100萬(wàn)以上的，最高優(yōu)惠可以低至8.5折。
建設銀行的首套房貸則最為寬松，其上海分行一位信貸員告訴記者，在沒(méi)有信用不良記錄情況下，均可以在建行拿到8.5折利率。
    中國銀行目前執行的利率為9折，不過(guò)該行個(gè)貸部人士向記者透露，近日，總行已經(jīng)開(kāi)始在醞釀新的首套房貸利率，利率折扣應該進(jìn)一步提高。
    工商銀行和交通銀行則相對保守，兩行首套房貸款的利率下限都定在基準利率，并且即便貸款客戶(hù)質(zhì)量?jì)?yōu)良，交行也只能9折優(yōu)惠，工行則仍執行基準利率。
    與工行、交行相反，部分股份行、地方銀行堪稱(chēng)激進(jìn)。6月8日，央行宣布降息和調整存貸款波幅的第二天，廣東華興銀行即宣布首套房貸利率最低執行7折利率，一度成為降價(jià)先鋒。
    如果說(shuō)華興銀行僅屬一家之為，華夏銀行、民生銀行最低7折優(yōu)惠的意義則不能忽略。
    6月12日，民生銀行一位員工對記者稱(chēng)，如果貸款人在資產(chǎn)評估、銀行信用等方面條件滿(mǎn)足，且購置的是一手房，可以在該行申請7折首套房貸款利率。并且，如果首套房面積在90平米以下，首付最低可達20%，貸款數額為總房?jì)r(jià)的80%。
    記者同時(shí)從華夏銀行了解到，該行的首套房最低也可達到7折優(yōu)惠，具體條件以分行劃定為準，并報上級行審核通過(guò)方可貸款。
    此外，在江浙，一些地方銀行也開(kāi)始拓寬首套房貸款的優(yōu)惠政策。例如，無(wú)錫農商行近日將首套房利率優(yōu)惠調整至8.5折，并在官網(wǎng)等多個(gè)地方進(jìn)行宣傳。江蘇一家城商行更是將首套房的首付比例調低至2成。
    就北京地區而言，目前各家銀行均沒(méi)有打出8折優(yōu)惠，但客戶(hù)取得優(yōu)惠折扣幾率大了�！吧显轮醒�，9折利率都比較難辦，8.5折更是極為罕見(jiàn)，但現在取得8.5折優(yōu)惠的客戶(hù)明顯增多了�！币患覈�有大行工作人員告訴記者。
    據新浪財經(jīng)記者了解，目前北京市場(chǎng)上，招行、交行、中信等商業(yè)銀行對于首套房貸款執行標準已由基準利率調整至八五折。
據我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司市場(chǎng)研究部經(jīng)理李琛介紹，我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的數據顯示，取得房貸8.5折優(yōu)惠的購房者數量確實(shí)有所增加�！般y行一般會(huì )根據業(yè)務(wù)和市場(chǎng)的情況調節首套房的利率折扣，主要為了達到鼓勵消費貸款、刺激經(jīng)濟的目的，今后8.5折應該會(huì )越來(lái)越普遍�！�
    信息時(shí)報記者先后走訪(fǎng)廣州市區十多家銀行網(wǎng)點(diǎn)了解到，對于首套房的貸款利率，目前在五大行中，除工商銀行仍保持基準利率無(wú)任何優(yōu)惠外，其他銀行均有10%-15%的優(yōu)惠。其中，中國銀行對首套房貸一律按基準利率下浮10%，而其他銀行如建行、農行、交通銀行均可享受基準利率的8.5折。

    剛需帶動(dòng)樓市走熱

    不管是銀行貸款利率還是公積金利率，此次降息后都對剛需們有著(zhù)不同程度的優(yōu)惠，購房熱重現。
    6月初以來(lái)，北京樓市成交繼續回升。根據北京市住建委的數據，6月上半月(1日-15日)，北京住宅網(wǎng)簽量為10576套，環(huán)比增長(cháng)9%，同比增長(cháng)46.5%。值得注意的是，部分項目提價(jià)銷(xiāo)售，導致6月上半月的市場(chǎng)成交均價(jià)有所回升。
    對于市場(chǎng)成交量的回暖，北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認為，央行降息不僅降低了購房成本，而且使購房者預判市場(chǎng)將走出低谷，進(jìn)一步提高了入市積極性。同時(shí)，進(jìn)入5月以來(lái)，大興、通州等區縣的入市項目明顯增加，使北京樓市供應繼續增加，為成交量回升提供了支撐。
    據新華社記者了解，6月10日，位于深圳龍華的萊蒙水榭春天項目第5期開(kāi)盤(pán)，推出千余套住宅單位。開(kāi)盤(pán)現場(chǎng)十分火爆，再現了輝煌時(shí)期千人排隊購房的盛況。據該項目營(yíng)銷(xiāo)總監介紹，從當日上午10點(diǎn)開(kāi)盤(pán)到下午5點(diǎn)，有超過(guò)1300批客戶(hù)在售樓處進(jìn)行登記，最終售出820多套房子，銷(xiāo)售率超過(guò)八成，認購金額約16億元。
    繼深圳前人排隊購房后，南京也不甘示弱。據中國新聞網(wǎng)記者報道，6月16日，上午開(kāi)盤(pán)的新都國際門(mén)口，從前天傍晚開(kāi)始就有購房者過(guò)來(lái)排隊，隨后陸續聽(tīng)到風(fēng)聲的購房者趕來(lái)讓隊伍越來(lái)越長(cháng)，到了晚上7點(diǎn)半已經(jīng)多達一百多組。一位匆匆趕來(lái)排隊的購房者說(shuō)，“最近總聽(tīng)人說(shuō)有樓盤(pán)重新開(kāi)始漲價(jià)了，最近又趕上降息和利率折扣優(yōu)惠，我自己也害怕房?jì)r(jià)會(huì )再漲啊�！弊罱K該盤(pán)提前至凌晨零點(diǎn)多開(kāi)盤(pán)，認購了62套新房源。
    人民日報記者日前在北京部分二手房成交活躍的項目采訪(fǎng)發(fā)現，前期討價(jià)還價(jià)空間較大的房源價(jià)格反彈迅速，個(gè)別小區甚至再現樓市火爆時(shí)期“一天一個(gè)價(jià)”的場(chǎng)面。

    樓市政策不會(huì )松動(dòng)

    隨著(zhù)成交量大幅反彈，“房?jì)r(jià)可能暴漲”的氣氛在樓市彌漫，不斷刺激著(zhù)購房者的神經(jīng)�！百彿砍薄敝噩F樓市，在釋放出明確的回暖信號的同時(shí)也引發(fā)了人們的擔憂(yōu)：隨著(zhù)銷(xiāo)售量的走高，房?jì)r(jià)會(huì )否再次回到上升通道？
    “首套房利率的變化和房?jì)r(jià)漲跌并沒(méi)有直接的關(guān)系，購房人更多考慮的是房地產(chǎn)預期、調控政策�！� 金融專(zhuān)家趙慶明說(shuō)。
    中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強表示，“目前市場(chǎng)的情況還是比較復雜，此輪‘購房熱’帶有結構性復蘇的特點(diǎn)，適合剛需。熱銷(xiāo)漲價(jià)仍屬個(gè)案，后市還面臨很多變數，需要進(jìn)一步觀(guān)察�！�
    中央財經(jīng)大學(xué)教授郭田勇則認為，“銀行是否會(huì )將優(yōu)惠幅度擴大更多，還要根據未來(lái)幾個(gè)月的成交量、市場(chǎng)情況，以及其他銀行是否會(huì )打折來(lái)決定�！�
銀率網(wǎng)最新報告也指出，多家銀行貸款負責人表示，執行7折利率難度大，目前，正在研究對符合條件的優(yōu)質(zhì)首套房購房者提供8折房貸利率。
    其實(shí)，監管機構歷來(lái)鼓勵銀行發(fā)展個(gè)人消費信貸業(yè)務(wù)。銀行7折利率的時(shí)代雖一去不復返，但央行對于“個(gè)人貸款利率浮動(dòng)區間下限為基準利率0.7倍”的標準一直未改變。降息當天，央行向各商業(yè)銀行下發(fā)的“銀發(fā)〔2012〕142號”文件中就重申，“貸款利率下限由基準利率的0.9倍擴大至0.8倍，個(gè)人貸款利率浮動(dòng)區間下限仍為基準利率的0.7倍�！�
    專(zhuān)家指出，房地產(chǎn)調控的任務(wù)還沒(méi)有完成，房?jì)r(jià)還沒(méi)有回到合理價(jià)位，與房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期平穩健康發(fā)展相關(guān)的制度建設也只是剛剛起步。在這種情況下，房地產(chǎn)調控不能放松。
    鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認為，出于有利于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的角度，調控依然需要從嚴執行，刺激剛性需求是合理的，但過(guò)度放松很容易使得在剛性需求層面產(chǎn)生透支消費。

    提前還貸要打小算盤(pán)

    降息的好處同樣體現到償還房貸上。以20年期100萬(wàn)元等額本息還款的商業(yè)貸款為例，此次降息前，每個(gè)月還貸金額將減少了將近150元。因此，投資者是否提前還貸需打打小算盤(pán)。
    對于首次購房者，目前各家銀行對于貸款利率的下浮優(yōu)惠一般是9折。而根據新規首次置業(yè)下幅優(yōu)惠可調整至8.5折左右，將比較有利于資金短缺，卻有強烈置業(yè)意愿的購房人。投資者最好密切關(guān)注每家銀行的動(dòng)態(tài)�！袄戏颗�”更需要精打細算。理財專(zhuān)家表示，若進(jìn)行投資的收益要高于利息支出，可以不急著(zhù)提前還貸。
    值得注意的是，目前不少“老房奴”的貸款合同是“按年調整”利率，也就是說(shuō)本次降息好處要等到明年1月份才能享受。投資者最好能改成實(shí)行“按月或按日調整”利率的條款。這樣，銀行在利率調整后的次月，甚至次日就能按新利率與貸款人結算利息。若在降息期，房奴應該選擇“按日調整”方式最為合算，而“按年調整”對貸款購房者最為不利。
    不過(guò)，有三類(lèi)房貸客戶(hù)不適合提前還貸：第一類(lèi)是貸款人此前享受房貸七折優(yōu)惠利率，不必提前還貸；第二類(lèi)是還貸時(shí)間很長(cháng)的貸款人，現在也不必提前還貸。經(jīng)過(guò)計算，提前還貸的最佳時(shí)間點(diǎn)在貸款周期的前1/3時(shí)段內，因為后期還款更多的是償還本金，節約的利息有限；第三類(lèi)是資金相對緊缺的購房市民，也不需要提前還貸。