房地產(chǎn)調控再次走到一個(gè)關(guān)鍵的十字路口，關(guān)于調控是否松動(dòng)的爭議暗涌。
“應放松對一線(xiàn)城市高端住宅的限購�！比涨皳吨袊請蟆穲蟮�，全國政協(xié)常委會(huì )在一份提案中如此建議。
本報記者6月21日獲悉，上述建議只是全國政協(xié)針對實(shí)體經(jīng)濟下滑提出的整套提案中的一小部分，并非專(zhuān)門(mén)針對房地產(chǎn)調控。并有不愿具名的全國政協(xié)委員對記者表示，這也并不代表所有委員的意見(jiàn)。
全國政協(xié)經(jīng)濟委員會(huì )副主任李德水20日說(shuō)，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策，要把限購與促銷(xiāo)相結合，堅決防止房?jì)r(jià)反彈并努力實(shí)現價(jià)格理性回歸的調控目標。
根據北京住建委官方數據統計，截至6月18日，本月內住宅簽約均價(jià)為21238元每平方米，環(huán)比5月上漲了7.7%，年內均價(jià)首次超過(guò)2萬(wàn)。此外，廣州、深圳樓市成交價(jià)格也在過(guò)去一周創(chuàng )下限購以來(lái)的新高。
在這火爆跡象背后，究竟是哪些因素推動(dòng)樓市反彈？反彈能夠持續么？
央地博弈
從中央層面來(lái)看，限購并未放松。這從最近一周來(lái)各部門(mén)密集辟謠房地產(chǎn)調控放松可以看出端倪。住建部甚至在6月19日重申，堅持限購限貸為核心的調控政策不動(dòng)搖，并配合金融部門(mén)執行差別化個(gè)貸政策。
但是，由于土地出讓金大幅下滑，地方財政受損，今年各地樓市政策微調沖動(dòng)普遍存在。
據接近湖南發(fā)改委的人士對本報記者表示，5月底國家發(fā)改委文件確實(shí)傳達了“利率優(yōu)惠、降低首付比例、減免相關(guān)稅費等措施支持居民購買(mǎi)首套普通住房”的信息。
而這，或許是上半年多個(gè)地方政府出臺的鼓勵剛需入市政策的依據。據北京中原地產(chǎn)統計，近40個(gè)城市已出臺了微調政策，具體手段包括調整公積金貸款首付及上限、重新定義“普通住宅”，減免購房契稅或退稅，以及對特定住房進(jìn)行購房補貼等。
在北京，甚至出現了購房資格造假規避限購的情況。據北京不愿具名的中介人士透露，具體有兩種方式，一是把外地戶(hù)籍購房者變通“做入”北京集體戶(hù)，全部費用加起來(lái)大概萬(wàn)元；一種是代辦北京工作居住證，“只要是統招統分的本科畢業(yè)，正在北京繳納社保，就可以辦理，”記者咨詢(xún)北京的一家代辦機構稱(chēng)，工作證確需6萬(wàn)元，但辦理時(shí)間需要6-7個(gè)月。
此外，地方政府利用地價(jià)推高房?jì)r(jià)的手法也很純熟。5月底至今，北京、廣州、上海等地接連推出優(yōu)質(zhì)宅地，吸引開(kāi)發(fā)商入場(chǎng)，并造出新地王。
“地方政府土地營(yíng)銷(xiāo)的手段很高明，甚至會(huì )聯(lián)手一些旗下的企業(yè)做局，推高地價(jià)，最后傳導到本區域的房?jì)r(jià)�！鄙虾Ｒ患掖笮偷禺a(chǎn)商投資部人士向本報記者坦言，地方政府往往選擇在市場(chǎng)回暖時(shí)推出優(yōu)質(zhì)土地，而在市場(chǎng)冷清時(shí)，“雪藏”好地。
瑞信中國研究主管陳昌華指出，以上狀況，或許正是多年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)與政府政策博弈的延續，亦是多年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調控屢次未果、房?jì)r(jià)與居民收入越來(lái)越背離的原因。
央行的最新調查也顯示，近7成居民認為目前房?jì)r(jià)太高，難以承受，但悖論的是，選擇下半年出手的人，卻比上季度增加了。
“我擔心今年會(huì )漲得越來(lái)越多，我看的幾套房子現在比2月份已經(jīng)漲了10萬(wàn)-15萬(wàn)了�！鄙钲谑忻裰烀�(化名)對本報記者說(shuō)。
流動(dòng)性寬松之惑
接受本報記者采訪(fǎng)的開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)機構人士均認為，除地方政策變通微調之外，貨幣政策的預調微調，更助推市場(chǎng)逐步回暖。
北京中原地產(chǎn)總監張大偉、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭(微博)便指出，貨幣因素是房?jì)r(jià)逐步止跌乃至上漲的根本因素。
據深圳中原整理，自“新國八條”出臺以來(lái)，市場(chǎng)經(jīng)歷了3次加息及6次上調存款準備金率，市場(chǎng)流動(dòng)性整體收緊，增加了房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的難度，也提高了購房成本，到2011年底，房?jì)r(jià)也出現明顯下跌。但隨后貨幣政策卻開(kāi)始松動(dòng)。
2011年11月底，央行宣布降存準率，2012年2月中，央行再降存準率，“這導致市場(chǎng)格局悄然發(fā)生變化”。深圳中原有關(guān)人士稱(chēng)，這一次對市場(chǎng)預期產(chǎn)生了巨大沖擊，開(kāi)始出現波動(dòng)現象，各大商業(yè)銀行紛紛下調首套房貸利率，5月18日央行再次降低存款準備金率，不斷寬松的流動(dòng)性直接催生了樓市“紅五月”。
那么，這些流動(dòng)性是如何流入樓市的呢？本報記者調查發(fā)現，除了首套房貸款利率優(yōu)惠之外，在廣州、深圳等地，針對二套、多套房的限貸政策已經(jīng)變相放松，“夫妻雙方擁有一套房產(chǎn)的，只要另一方?jīng)]有貸款記錄，就可以辦理首套房貸款，享受利率下調優(yōu)惠，”深圳多位中介人士透露說(shuō)。而這，已經(jīng)突破了二套房首付六成、利率上浮1.1倍的調控政策。
廣州一家中介網(wǎng)點(diǎn)的工作人員透露，目前有一小部分銀行在執行“二套”的認定上有松動(dòng)，“如果你能提供還清證明，我有辦法幫你在一些銀行申請到房貸”，這位工作人員說(shuō)，在部分銀行，如果購房人此前的按揭已經(jīng)還清，出具還清證明，即使擁有二套房產(chǎn)也仍可以申請房貸。
貨幣寬松之下，之前被壓抑的改善型和投資型需求紛紛進(jìn)場(chǎng)。據易居房地產(chǎn)研究院統計，5月份20個(gè)典型城市中小戶(hù)型(90-140平)成交增幅最大，說(shuō)明部分改善性需求也開(kāi)始入市了。
降息促使預期改變？
在成交量上升之時(shí)，便早有開(kāi)發(fā)商打起了悄悄漲價(jià)的主意，并開(kāi)始積極走量。這種現象在降息之后更加明顯，“市場(chǎng)主體預期的方向已發(fā)生轉變”。深圳中原總經(jīng)理李耀智說(shuō)。
李分析稱(chēng)，最近一次降息，從理論上來(lái)看，并非直接面向房地產(chǎn)市場(chǎng)，并且宏觀(guān)調控的總基調仍未變，限購在短期內并不會(huì )松動(dòng)。但是，不得不承認，在此敏感期，降息無(wú)疑將更加堅定了市場(chǎng)預期的轉向，同時(shí)將會(huì )對樓市產(chǎn)生巨大的沖擊。
新華社最近發(fā)表文章亦指出，降息導致購房者心理發(fā)生微妙變化。而購房者的心理變化，被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商充分利用。一些開(kāi)發(fā)商有意釋放“房?jì)r(jià)已見(jiàn)底、調控將放松”的信號，誘導購房者出手�！安慌懦_(kāi)發(fā)商在唱多賣(mài)空”。中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌認為，過(guò)去一年來(lái)，樓盤(pán)都不好賣(mài)，竣工面積增加百分之二三十，可銷(xiāo)售面積卻下滑16%，明顯供大于求，開(kāi)發(fā)商壓力大，需要回款，少數樓盤(pán)出現的熱賣(mài)現象，有炒作之嫌。
大摩投資分析師吳漢青指出，房地產(chǎn)大量的庫存仍舊是困擾企業(yè)現金流的問(wèn)題。根據國泰君安的統計，目前15個(gè)主流城市新房平均可售面積接近歷史高點(diǎn)，較2010年4月的歷史低點(diǎn)上升85%。其中，上海和廣州的可售量處于歷史高位，分別為1008萬(wàn)平方米及724萬(wàn)平方米。
據媒體報道，住建部已著(zhù)手匯總分析北上廣深等地樓市成交數據，做好“政策儲備”，及時(shí)應對市場(chǎng)變化。