在樓市調控政策的作用下，一方面，購房者說(shuō)得最多的“買(mǎi)不起房”變成了“買(mǎi)不起房，買(mǎi)不了房”；另一方面，眾多房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)嚴重下挫，資金鏈告急。在此背景下，以商業(yè)公寓為代表的商業(yè)地產(chǎn)受到眾多房企和社會(huì )資本的青睞，商業(yè)地產(chǎn)投資呈幾何式增長(cháng)，轉型商業(yè)地產(chǎn)，已成為不少房企逆市淘金的重要籌碼。在繁榮背后，商業(yè)地產(chǎn)面臨同質(zhì)性強、后續資金乏力、庫存大等問(wèn)題，在資金熱捧下迅速出現泡沫化傾向，擠壓實(shí)體經(jīng)濟，成為繼住宅市場(chǎng)之后，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的又一隱憂(yōu)。
新一輪商業(yè)地產(chǎn)熱涌現
日前，恒大地產(chǎn)以13.22億元人民幣的天價(jià)，拍下廣州市中心的一塊商業(yè)用地，折合樓面地價(jià)近3.3萬(wàn)元每平方米。6月上旬，上海萬(wàn)卓投資有限公司以1.75億元競得上海市嘉定區嘉定新城一商業(yè)地塊，樓面價(jià)16063元每平米，溢價(jià)率高達435.5%。樓市調控之下逆市熱襲的商業(yè)地產(chǎn)以“地王”的形式漸漸浮出水面。
2011年以來(lái)，不管是一線(xiàn)城市北京、上海、廣州、深圳，還是二三線(xiàn)城市杭州、成都、溫州，商業(yè)地產(chǎn)一路高歌猛進(jìn)，成為樓市嚴苛調控之下的逆市熱襲者。
在杭州，調控一度令樓市跌入“冰點(diǎn)”，但2011年下半年開(kāi)盤(pán)的商務(wù)公寓“保利灣天地”項目卻受到極大關(guān)注。一方面，板塊超低開(kāi)盤(pán)價(jià)讓壓抑許久的“剛需”躍躍欲試；另一方面，在嚴苛的限購環(huán)境下，“保利灣天地”的商務(wù)公寓身份將“買(mǎi)不了房”的購房者收羅麾下。
“保利灣天地”的熱銷(xiāo)只是商業(yè)地產(chǎn)在樓市限購大背景下的一個(gè)實(shí)例。不限戶(hù)籍、不限套數、不限貸的商務(wù)公寓以及寫(xiě)字樓，在本輪樓市調控的背景下，受到資金青睞，部分房企和社會(huì )資本加速向商業(yè)地產(chǎn)流動(dòng)，催生新一輪商業(yè)地產(chǎn)熱。
2011年，在樓市調控政策的作用下，一方面，購房者說(shuō)得最多的“買(mǎi)不起房”變成了“買(mǎi)不起房，買(mǎi)不了房”；另一方面，眾多房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)嚴重下挫，資金鏈告急。在此背景下，以商業(yè)公寓為代表的商業(yè)地產(chǎn)受到眾多房企和社會(huì )資本的青睞，商業(yè)地產(chǎn)投資呈幾何式增長(cháng)。
深圳中原地產(chǎn)數據顯示，2011年深圳一手寫(xiě)字樓供應以商務(wù)公寓為主要形式，商務(wù)公寓供應占比達49%，接近2010年的3倍。而在成交方面，商務(wù)公寓也是大放異彩，2011年深圳一手寫(xiě)字樓市場(chǎng)體現成交的23個(gè)項目中，有多達13個(gè)項目屬于商務(wù)公寓，全年深圳商務(wù)公寓共成交11.45萬(wàn)平方米，占寫(xiě)字樓成交面積的比重高達48%，成為成交最旺盛的寫(xiě)字樓物業(yè)類(lèi)型。
火爆的交易，帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格上漲。2011年，深圳一手寫(xiě)字樓成交均價(jià)為每平方米35112元，同比上漲19%，創(chuàng )下歷史新高。國際物業(yè)顧問(wèn)公司戴德梁行日前公布，至2011年第4季度，北京市甲級寫(xiě)字樓租金價(jià)格持續上漲，達每月每平方米246.43元，較2010年同期大幅增長(cháng)44%。
房企逆市淘金
轉型商業(yè)地產(chǎn)，已成為不少房企逆市淘金的重要籌碼。招商地產(chǎn)年報顯示，“2011年，為了進(jìn)一步整合公司的商業(yè)地產(chǎn)資源，公司以分立方式成立了深圳招商商置投資有限公司，搭建了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的全新平臺，初步確立了系列產(chǎn)品線(xiàn)�！辈⑶冶硎尽鞍l(fā)展商業(yè)地產(chǎn)是順應行業(yè)發(fā)展趨勢，保持可持續發(fā)展的戰略選擇，也是商業(yè)模式轉變的一個(gè)方向�！�
金地地產(chǎn)年報顯示，2011年，金地旗下商業(yè)地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)成績(jì)初顯，開(kāi)發(fā)與運營(yíng)體系初步構建完成。體系建設和項目經(jīng)營(yíng)齊頭并進(jìn)，為金地商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展奠定雄厚基礎。而未來(lái)，金地將在進(jìn)一步加大商業(yè)地產(chǎn)布局力度。
中海地產(chǎn)則要構建以住宅為主、商業(yè)地產(chǎn)為輔的業(yè)務(wù)結構。目前中海地產(chǎn)正在開(kāi)發(fā)和待開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)面積達250萬(wàn)平方米。保利地產(chǎn)更是在2011年“抓住了商業(yè)地產(chǎn)在市場(chǎng)調控中的銷(xiāo)售機遇，實(shí)現商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售簽約額逾150億元”。
《2011中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》顯示，排名前20名的開(kāi)發(fā)商均已進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，整個(gè)板塊處于“大發(fā)展和大躍進(jìn)”的時(shí)代。金地、保利、招商、萬(wàn)科等大型房地產(chǎn)企業(yè)也相繼分立出專(zhuān)門(mén)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運營(yíng)公司，搶灘商業(yè)地產(chǎn)，2011年保利新增的20個(gè)土地項目中，有多達10個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)項目，掘金商業(yè)地產(chǎn)的意圖可見(jiàn)一斑。
民資充裕的浙江，在商品房限購限貸后，商業(yè)地產(chǎn)吸引了眾多社會(huì )資金。統計數據顯示，今年一季度，浙江全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資960億元，同比增長(cháng)24.5%，其中住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等三類(lèi)物業(yè)投資分別增長(cháng)18.5%、12.4%和33.9%，這已經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)投資增速連續三個(gè)季度高于整個(gè)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)增速，顯示社會(huì )資金對商業(yè)地產(chǎn)的偏愛(ài)�！�
資金進(jìn)入步伐持續
國家統計局數據顯示，2012年1至5月，辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別完成開(kāi)發(fā)投資1082億元和2887億元，同比分別增長(cháng)44.7%和31.6%，同期住宅開(kāi)發(fā)投資同比增幅只有13.6%。顯示資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的步伐還在繼續。
從去年開(kāi)始，杭州主城區土地市場(chǎng)上，商業(yè)、綜合性用地的出讓也有明顯傾斜。去年1至12月杭州主城區成交63宗土地，其中商業(yè)用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。今年1至4月新成交各類(lèi)土地24宗，其中12宗是商業(yè)、綜合用地。這些土地中不乏市場(chǎng)關(guān)注度高、地段好的所謂“黃金寶地”。比如杭州市中心杭汽發(fā)地塊旁的一宗建筑面積超過(guò)2萬(wàn)平方米的商業(yè)地塊，武林廣場(chǎng)邊上一宗建筑面積近15萬(wàn)平方米的商業(yè)用地，以及三宗體量達20萬(wàn)平方米的城東新城商業(yè)地塊。
國家統計局數據還顯示，僅2011年前10個(gè)月，我國商業(yè)地產(chǎn)投資完成額就達到7956.55億元，超過(guò)2010年全年投資完成額。成交方面，2011年全國商品房銷(xiāo)售額達59119億元，同比增長(cháng)率為12.1%，而同期住宅銷(xiāo)售額同比增長(cháng)率僅10.2%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額同比增長(cháng)率達到16.1%和23.7%。
分析人士指出，在住宅市場(chǎng)受到嚴苛調控的情況下，眾多房企和社會(huì )資本向相近領(lǐng)域傾注資本。商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展程度較低，加之伴隨著(zhù)我國城市化進(jìn)程的加快，商業(yè)地產(chǎn)成了房企和資本眼中的“價(jià)值洼地”，資本密集布局商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。
而從房屋新開(kāi)工面積增幅來(lái)看，更能顯示出商業(yè)地產(chǎn)逆市熱襲的趨勢。2012年1至5月，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積分別增長(cháng)12.4%和9.7%，同期的住宅新開(kāi)工面積為下降8.2%。