限購使得投資門(mén)路更為狹窄，原本就存在路徑依賴(lài)的住宅投資客們將金錢(qián)投向商業(yè)地產(chǎn)。去年是“商住兩用”大熱，今年的熱點(diǎn)變成了寫(xiě)字樓。兩者的資本量級存在本質(zhì)區別，開(kāi)發(fā)商也在摸索著(zhù)與大中小資金量級配套的產(chǎn)品，分門(mén)別類(lèi)地吸取買(mǎi)家。

　　投資無(wú)門(mén)

　　沒(méi)有人能估計到底有多少民間資本流向商業(yè)地產(chǎn)，但據21世紀不動(dòng)產(chǎn)(微博)北京上古新銳執行董事吳疆評估，在他了解的寫(xiě)字樓成交中里，有一半來(lái)自于企業(yè)，一半來(lái)自于擁有大資金的私人，此前這次人曾是商品房投資擁躉。
　　投資無(wú)門(mén)和對貨幣貶值的深度擔憂(yōu)是這些投資客的心理現狀。
　　一位在中關(guān)村購買(mǎi)了一層寫(xiě)字樓的公司老板認為：公司現在每年都有錢(qián)結余，如果不投資，就是看著(zhù)貶值，但不可能拿這些錢(qián)去股市，一是沒(méi)時(shí)間，二是風(fēng)險太高。他沒(méi)有能力來(lái)把握這類(lèi)風(fēng)險。而信托產(chǎn)品，鎖定期偏長(cháng)。他認為他接觸過(guò)的銷(xiāo)售信托產(chǎn)品的人士，很多都只是希望將產(chǎn)品賣(mài)給他，講述的邏輯卻無(wú)法讓他信服。
　　他想到了買(mǎi)寫(xiě)字樓，在他的生意圈朋友中，賣(mài)寫(xiě)字樓或者用寫(xiě)字樓抵押融資是在資金遇到困難時(shí)比較普遍的做法，他想不出比房子更好的投資品種，在北京，他擁有的房產(chǎn)已經(jīng)不下六套。而在數月前，更是在美國的一位同學(xué)的力薦下，在同學(xué)居住的社區里買(mǎi)了一塊空地。他告訴記者，他投資的資金算中等，而他的幾個(gè)朋友合伙買(mǎi)下了東三環(huán)的一棟寫(xiě)字樓。這幾個(gè)人偶然間聽(tīng)到一家企業(yè)因為業(yè)績(jì)不好，要變賣(mài)寫(xiě)字樓，但要求是整售，且資金到位要及時(shí)。他們以一個(gè)很實(shí)惠的價(jià)格整體盤(pán)下，決定經(jīng)營(yíng)這個(gè)寫(xiě)字樓。他的朋友覺(jué)得，自己租的寫(xiě)字樓租金那么貴，這個(gè)生意穩賺不賠。

　　理財產(chǎn)品 磁力消退

　　在北京東五環(huán)外一個(gè)綜合體，一個(gè)項目經(jīng)理和記者講了一個(gè)很有趣的現象，他發(fā)現他的客戶(hù)很多人都會(huì )在去年的理財產(chǎn)品到期之后來(lái)買(mǎi)寫(xiě)字樓或者鋪面，那些理財產(chǎn)品的收益率多在6%到7%，而今年很多銀行都降低了理財產(chǎn)品的收益，有的甚至只有4%。他的不少客戶(hù)是先交了定金，等理財產(chǎn)品一到期，來(lái)付剩下的樓款。有一個(gè)客戶(hù)，買(mǎi)了一個(gè)1000多萬(wàn)的商鋪，他的首付款大部分都是理財產(chǎn)品到期后取出來(lái)的。
　　這位項目經(jīng)理告訴記者：他的綜合體里，鋪子一共是三期，一期是60多個(gè)。他需要蓄客半個(gè)月，現在的情形下，一個(gè)多月就能賣(mài)完一期的商鋪。而兩棟寫(xiě)字樓，總價(jià)不高，一套就是300多萬(wàn)，賣(mài)的比鋪子還要快。當然，他認為項目是地鐵邊的綜合體，所以不同于普通的商業(yè)物業(yè)，這種占據天然好地段的物業(yè)顯然好賣(mài)。
　　他認為，從5、6月份住宅反彈以來(lái)，北京的不動(dòng)產(chǎn)的投資普遍在回暖。

　　投資客轉舵

　　從去年限購以后，大大小小的資金都在尋找投資契機。
　　限購之后，一度最火爆的是商住樓，而伴隨著(zhù)政策和市場(chǎng)的變化，現在大量的資金又跑向了寫(xiě)字樓。當然，投資兩者資金量級存在本質(zhì)的區別。
　　華高萊斯顧問(wèn)營(yíng)銷(xiāo)策劃部的白海峰一直在做市場(chǎng)調查，他發(fā)現了一個(gè)很有意思的現象：從去年3月到5月政府出臺對商住兩用的限制規定之前，北京的商品房交易量大約有1/3來(lái)自“商住兩用”，5月份，甚至有超過(guò)1/3的成交量來(lái)自商住樓，到達頂點(diǎn)。而5月份出臺了政策之后，商住樓的成交量直線(xiàn)下降。5月16日，北京市出臺《關(guān)于加強部門(mén)聯(lián)動(dòng)
完善商業(yè)、辦公類(lèi)項目管理的通知》，全面叫�！吧谈淖　�。因為新政加上市場(chǎng)供應量太大，下半年到如今，整體都很慘淡。白海峰統計去年商住樓還剩下170萬(wàn)到180萬(wàn)方。
　　而白海峰、吳疆等市場(chǎng)人士都認為，從市場(chǎng)表現看，現在投資的熱點(diǎn)是寫(xiě)字樓。
　　吳疆告訴記者，現在市面上只要位置好的，開(kāi)發(fā)商肯散售的寫(xiě)字樓都賣(mài)得不錯。第一是投資門(mén)類(lèi)少，第二就是大家都意識到了，現在商業(yè)地產(chǎn)是個(gè)價(jià)值洼地。從去年開(kāi)始，寫(xiě)字樓租金補漲，讓人們充分覺(jué)察了這點(diǎn)。他說(shuō)，他公司代理的國投財富廣場(chǎng)，一個(gè)月能賣(mài)三到四個(gè)億。
　　而在今年3月，SOHO中國董事長(cháng)潘石屹宣布，從3月1日起對望京SOHO提價(jià)2%。SOHO的產(chǎn)品偏愛(ài)炒作，但至少兩位地產(chǎn)業(yè)內人士都告訴記者，望京SO-HO的確銷(xiāo)售得不錯。
　　一位人士評價(jià)道，從建外SOHO開(kāi)始，潘石屹始終牢牢地抓住了煤老板這些安全資本的心�，F在的望京SOHO也是如此，雖然產(chǎn)品形態(tài)變了，但買(mǎi)樓的還是那些人。

　　時(shí)移而備變

　　記者采訪(fǎng)的市場(chǎng)人士認為，雖然無(wú)法估計有多大的資金量投向寫(xiě)字樓，但開(kāi)發(fā)商開(kāi)始學(xué)著(zhù)做一些能吸引“熱錢(qián)”的小戶(hù)型寫(xiě)字樓。小格局肯定帶來(lái)隔斷多、成本高的問(wèn)題，但是開(kāi)發(fā)商的心態(tài)是既要抓住“大錢(qián)”，也不放走“小錢(qián)”。國投財富廣場(chǎng)的一位銷(xiāo)售告訴記者，很多買(mǎi)小面積寫(xiě)字樓的，如果不買(mǎi)整層，就會(huì )買(mǎi)幾個(gè)連著(zhù)的。
　　據業(yè)內人士講述，在去年6月1日之后試圖“商改住”而沒(méi)有通過(guò)的樓盤(pán)，又以普通的寫(xiě)字樓出售。因為面積小，售價(jià)和物業(yè)費又明顯低于甲級寫(xiě)字樓，位置還不錯，銷(xiāo)售得很好。
　　根據北京中原市場(chǎng)研究部監測的樓盤(pán)數據，2012年5月北京甲級寫(xiě)字樓入住率為96.53%；次甲級寫(xiě)字樓的入住率為97.31%，準甲級寫(xiě)字樓空置率為2.69%。而這樣的空置率，意味著(zhù)稍微像樣的寫(xiě)字樓都能有人租，出租率似乎不亞于住宅，而寫(xiě)字樓租金的暴漲更讓中小企業(yè)家叫苦不迭。
　　一屋難求的京城，有什么不動(dòng)產(chǎn)不會(huì )成為熱點(diǎn)呢？