住建部政策研究中心主任秦虹日前在福州表示，經(jīng)過(guò)兩年多的房地產(chǎn)調控，現在市場(chǎng)上的投機性需求基本上被擠出了市場(chǎng)。
　　此前，北京市住建委等相關(guān)部門(mén)也曾說(shuō)過(guò)，現在市場(chǎng)上90%以上都是自住型需求，投資投機性需求基本被擠出。但是，人們不禁要問(wèn)，那為何近期房地產(chǎn)市場(chǎng)又出現了騷動(dòng)呢？成交量放大、部分城市價(jià)格微漲、地王又現、千人排隊拼搶樓盤(pán)等現象在一線(xiàn)城市開(kāi)始涌現。國家統計局發(fā)布的70個(gè)城市房?jì)r(jià)數據顯示，5月份房?jì)r(jià)上漲城市比4月份多一倍。
　　以筆者分析，在限購政策沒(méi)有任何松動(dòng)的情況下，應該說(shuō)這波行情主要是自住型剛需拉動(dòng)的。宏觀(guān)背景是，我國經(jīng)濟下行壓力增大，穩增長(cháng)被提至重要位置，開(kāi)發(fā)商等大肆散布放松房地產(chǎn)調控來(lái)穩增長(cháng)的輿論氛圍，以此忽悠剛需入市。而自住型剛需由于預期房?jì)r(jià)繼續下行，因此，從去年初最嚴厲調控至今一直在等待觀(guān)望，沒(méi)有實(shí)施購買(mǎi)行為。近期在開(kāi)發(fā)商忽悠下，在存款準備金率和利率下調的宏觀(guān)微調下，剛性需求開(kāi)始騷動(dòng)而集中投入購買(mǎi)，集聚了一年多的剛需集中釋放出來(lái)，成為推動(dòng)這波行情的主要原因。
　　但不可否認的是，從市場(chǎng)觀(guān)察到，第二套房的改善性需求和投資性需求也已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)。同時(shí)，一些地方政府放松或者變相放松限購政策致使一小部分投資投機性需求渾水摸魚(yú)進(jìn)入市場(chǎng)，對市場(chǎng)形成一定的需求壓力。因此，可以斷定目前市場(chǎng)需求中并不是純而又純的自住型剛需，還有一部分改善性和投資性需求，也不排除有一部分投機性需求。說(shuō)“投機性需求基本上被擠出了市場(chǎng)”言之尚早。
　　基本判斷是，只要限購政策不退出，那么，市場(chǎng)中的自住型剛需就對房?jì)r(jià)構不成威脅，動(dòng)搖不了房?jì)r(jià)整體下行的大勢，改變不了房?jì)r(jià)逐步走低的方向。只要是自住型剛需集中釋放推動(dòng)的房?jì)r(jià)微漲，那么，這種微漲很快就會(huì )消退。首先，剛需非常有限，而且剛需一旦購買(mǎi)后就會(huì )退出市場(chǎng)，不像投機性炒房一波又一波，最終吹大泡沫。其次，滿(mǎn)足自住型剛需的供給渠道多、數量大。商品房市場(chǎng)的中小戶(hù)型住房，正在加快建設的保障性住房都將很快投入市場(chǎng)。
　　這里面的一個(gè)關(guān)鍵要點(diǎn)是，旨在徹底打壓和擠出投資投機性需求的力度不能減輕。就目前而言，投資投機性需求被基本擠出市場(chǎng)也只是主觀(guān)估計而已，尚沒(méi)有具體數據進(jìn)行縝密論證。最為擔心的是地方政府明里暗里變相松懈放水限購政策，頻繁做小動(dòng)作，使得投資投機性需求繞道進(jìn)入市場(chǎng)，使得限購等殺手锏政策名存實(shí)亡。筆者始終認為，必須堅決叫停揚州利用財政資金獎勵購房等明顯違背調控政策的行為。對于違背調控政策的地方政府的小動(dòng)作，露頭就打，絕不手軟，絕不拖延。
　　總之，只要堅持調控不動(dòng)搖，只要限購政策不松懈不退出，地王出現、房?jì)r(jià)微漲、千人排隊搶購樓盤(pán)等都只不過(guò)是曇花一現罷了。