“非本市戶(hù)籍居民家庭通過(guò)補繳社保購房不予認可”，“單身外地人士首套購房受限”，記者日前從上海多個(gè)房產(chǎn)交易中心了解到，近日已相繼執行這一政策。盡管上海市住房保障和房屋管理局稱(chēng)這是原有政策，嚴格執行住房限售政策沒(méi)有變化，但由于此前并沒(méi)有嚴格執行，這仍被市場(chǎng)視為限購政策再度收緊。
高端與低端住宅將受影響
記者了解到，截至6月27日，非上海戶(hù)籍人士購房補繳社保已基本停止受理。上海目前執行的限購令明確，對于不能提供兩年內在上海市累計繳納一年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì )保險(城鎮社會(huì )保險)繳納證明的非上海戶(hù)籍居民家庭，暫停在上海向其售房。但此規定存在可以補繳的漏洞，因此被一些機構頻頻使用。
另外，限購政策對于外地未婚個(gè)人購買(mǎi)住房政策進(jìn)一步收緊。截至6月27日，各房產(chǎn)交易中心已停止受理外地單身個(gè)人購買(mǎi)住房。而此前外地人只要憑個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì )保險(城鎮社會(huì )保險)繳納證明都可購買(mǎi)。這是繼2011年7月叫停非本地居民“補繳稅單”取得購房資格后，上海樓市限購令執行再度收緊。據中介機構統計，此前有五成外地購房者是通過(guò)補交個(gè)人所得稅買(mǎi)房的。非滬籍人士采取“一次性”補交一年個(gè)人所得稅的做法，一度得到房地產(chǎn)交易中心的“默認”。
上海中原研究咨詢(xún)部高級經(jīng)理龔敏表示，限購政策加碼實(shí)際上就是為了抑制需求的過(guò)快增長(cháng)，從而抑制房?jì)r(jià)出現較大幅度的反彈。短短2天內，停止補繳社保的區域和停止外地未婚個(gè)人購房的區域有所擴大，限購政策對市場(chǎng)的影響范圍也正逐漸放大。從影響力來(lái)看，限購只是阻礙了當前需求進(jìn)入市場(chǎng)，而非真正影響需求心態(tài)，因此一旦限購放松，房?jì)r(jià)反彈沖動(dòng)依然很大。
市場(chǎng)人士分析認為，限購收緊對市場(chǎng)的影響最大的是高端住宅和低端住宅：能夠買(mǎi)得起高端住宅的外地客戶(hù)大部分是從商人士，他們或居住在上�；虿痪幼≡谏虾�，但基本是不繳納社保的；而購買(mǎi)低端住宅的多為做小生意的小老板，他們一般在郊區購房，也不繳納社保。政策對中端住宅的影響有限，購買(mǎi)中端住宅的大多為從業(yè)人員，而根據規定從去年7月1日開(kāi)始，上海市就業(yè)的外來(lái)從業(yè)人員和郊區用人單位從業(yè)人員已納入城鎮職工社會(huì )保險范圍，距今為止正好一年，這部分人本身就不存在補繳的問(wèn)題。
中高端需求入市回暖面更廣
相關(guān)統計數據顯示，6月前24天上海新建商品住宅成交69.8萬(wàn)平方米，較5月同期提升21.4%，6月總成交量有望超過(guò)5月成為年內新高。值得注意的是，部分項目?jì)r(jià)格回升幅度高達20%。有數據顯示，6月前17天上海新建商品住宅平均成交價(jià)格達到23141元/平方米，18個(gè)月后重新站上月度均價(jià)2.3萬(wàn)元/平方米的高位，創(chuàng )2011年1月樓市調控以來(lái)的新高。
今年5月下旬上海市商品住宅存量突破1000萬(wàn)平方米，達到近年來(lái)的高點(diǎn)，不過(guò)，此后全市商品住宅存量出現緩慢下降的趨勢。截至6月21日，全市商品住宅存量已進(jìn)一步降至999萬(wàn)平方米，重新回到了千萬(wàn)平方米以?xún)取?BR> 漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡認為，目前上海樓市的成交量已經(jīng)恢復到2011年年中時(shí)調控尚未完全發(fā)揮效應之前的水平，但是尚未有進(jìn)一步的突破，回暖幅度有限。從成交結構來(lái)看，今年1、2月上海均價(jià)在3.5萬(wàn)元/平方米及以上的中高端物業(yè)成交比重僅在5%左右，而3月至6月份這一比重已明顯上升至8%至10%，甚至較2011年同期6%至7%左右的水平仍有提高，足以證明中高端需求不僅開(kāi)始恢復入市，目前樓市的成交結構已經(jīng)逐漸擺脫深度調控時(shí)期的“特剛需”特征，回暖面更廣，相應的成交上升的含金量更高。
專(zhuān)家認為，低端樓盤(pán)是前期以?xún)r(jià)換量的主力，在達到回籠資金目的后，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始回調價(jià)格。值得注意的是，6月上中旬，單價(jià)2萬(wàn)元以下的低端樓盤(pán)成交量與5月同期基本持平，而真正拉動(dòng)成交增長(cháng)的卻是單價(jià)2萬(wàn)元以上的中端和高端樓盤(pán)，這一價(jià)格段的商品住宅成交漲幅接近于50%。而此次對外地單身人士限購，整體來(lái)說(shuō)將抑制部分低端和高端住宅購買(mǎi)需求，進(jìn)而也會(huì )對開(kāi)發(fā)商提價(jià)造成影響。
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟稱(chēng)，剛需購房者往往對于價(jià)格較為敏感，因此低端樓盤(pán)成交量進(jìn)一步上漲受到了抑制。中端和高端市場(chǎng)中雖然也有部分樓盤(pán)回調價(jià)格，但其以?xún)r(jià)換量策略總體上還處在擴張階段，因此成交量依然具有上升的潛力。雖然目前庫存回落的趨勢較為明顯，但并不意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商的庫存壓力得到了明顯的減輕，如果價(jià)格回調的情況進(jìn)一步蔓延，庫存量再度出現反彈也不無(wú)可能。
下半年地方政策可能微調
專(zhuān)家認為，最近的市場(chǎng)行情確實(shí)有回暖跡象，包括上海以及一些二三線(xiàn)城市，但這其實(shí)只是金融政策發(fā)生了變化，還不能算是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生變化。如果鼓勵性質(zhì)的政策具有持續性，未來(lái)一段時(shí)間的市場(chǎng)是值得期待的，可能會(huì )慢慢有復蘇的表現。但市場(chǎng)一旦回暖，政策方面也可能再次收緊微調。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭認為，上半年政策總體仍緊，但已結構性放松，突出表現在首套房貸利率持續下滑，部分地方政府出政策保護剛需。絕大部分地方政府不再公布限價(jià)目標。隨著(zhù)住宅成交量的持續反彈，年中或下半年政策放松的可能性降低，即便是保持當前的調控力度，房?jì)r(jià)也會(huì )止跌反彈。但由于經(jīng)濟下滑超預期，官方原認為一季度觸底，結果延后，所以下半年政策仍存在放松的可能性。尤其是地方政策，還將繼續或明或暗地放松。
中房研協(xié)技術(shù)服務(wù)有限公司研究中心總監回建強稱(chēng)，房地產(chǎn)業(yè)作為宏觀(guān)經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，其地位和作用不容忽視。近一段時(shí)間以來(lái)，有一些地方在放寬公積金購房貸款方面對房地產(chǎn)政策實(shí)行了微調，對居民購買(mǎi)自住性住房起到了支持作用。隨著(zhù)中國政府將“穩增長(cháng)”作為首要政策目標，估計地方政府會(huì )繼續處理好房地產(chǎn)在“穩增長(cháng)”與“保民生”之間的平穩，對自住性需求繼續會(huì )采取支持政策，但從中央政府考慮，限購政策仍不會(huì )有松動(dòng)。預計成交量將繼續上升，但房?jì)r(jià)不會(huì )像2009年那樣出現大規模、大范圍的非理性上漲。只要國家不取消限購政策，繼續限制投資投機性購房需求，房?jì)r(jià)大幅度上漲的基礎并不存在�！ �