7月3日，某著(zhù)名房地產(chǎn)顧問(wèn)機構發(fā)布報告稱(chēng)，中信泰富上海項目申宏大廈（正式名稱(chēng)應為“申虹廣場(chǎng)”）整體出租率僅由年初的0%上升至年中的2%，且租金價(jià)格由年初的4.5元/平方米下調至4.2元/平方米。
　　對此，記者向中信泰富方面進(jìn)行核實(shí)，但未得到回應。不過(guò)，21世紀不動(dòng)產(chǎn)等多家房地產(chǎn)機構7月5日向記者證實(shí)，申虹廣場(chǎng)目前的出租率確實(shí)不高，即使在近期安捷倫租賃了其中6000平方米寫(xiě)字樓之后，其整體出租率也只增加至百分之十幾，仍低于上海平均水平。

　　出租情況遜于市場(chǎng)同類(lèi)物業(yè)
　　7月3日，上述機構發(fā)布《2012半年市場(chǎng)回顧及展望》透露，相比去年同期，上海寫(xiě)字樓的租金同比上漲10%-15%，和去年底相比，租金上漲2.12%。在37.2萬(wàn)平方米甲級寫(xiě)字樓的巨量供應下，上海寫(xiě)字樓空置率依然維持在低位，平均空置率僅為8.81%，其中浦東為4.93%，供應量較多的浦西也不過(guò)10.94%。
　　在此背景下，今年新上市的寫(xiě)字樓紛紛出現了快速出租的勢頭。單位平均租金僅9元/天的嘉里中心二期僅半年時(shí)間，出租率就由10%上升至70%，且租金價(jià)格已上漲至12-13元/平方米·天。而年初出租率就已經(jīng)達到50%的雅士大廈，截至6月底，出租率更是升至98%。另一位于浦東的東方金融廣場(chǎng)，盡管是銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓，半年時(shí)間銷(xiāo)售率也由原來(lái)的20%上升至50%，售價(jià)則上漲了8000元/平方米，達到58000元/平方米。
　　但是，申虹廣場(chǎng)是這些項目中唯一出租情況欠佳的。截至年中，出租率僅為2%，租金價(jià)格更是出現下調，由年初的4.5元/平方米下跌至4.2元/平方米。近期，安捷倫租賃了其中6000平方米，才使其出租率有所上升。
　　根據中信泰富年報，申虹廣場(chǎng)項目是中信泰富今年在上�？⒐さ奈ㄒ灰粋�(gè)投資類(lèi)物業(yè)。上海市城鄉和建設交通委員會(huì )資料顯示，這一項目的總投資額達到7.4億元。而如果以2%的寫(xiě)字樓出租面積計算，該物業(yè)在上半年可以確定的租金收益僅為100多萬(wàn)元。
　　何以投入這么高，租金回報卻這么低？21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐綜合事業(yè)二部經(jīng)理吳曉明表示，周邊的寫(xiě)字樓租金水平較低，多在3元/平方米·天，進(jìn)而影響到了物業(yè)的租賃。他認為，以目前的市場(chǎng)情況，即使到了年底，申虹廣場(chǎng)的出租率也難以上升至80%以上。

　　或影響集團整體估值
　　申虹廣場(chǎng)的低出租率和租金價(jià)格，有可能進(jìn)一步拉低中信泰富的租金回報率。年報顯示，中信泰富的租金收入僅為8.69億港元，僅為價(jià)值152.7億港元的投資類(lèi)物業(yè)的5.69%。而上述申虹廣場(chǎng)的出租率和租價(jià)，有可能進(jìn)一步影響中信泰富的投資類(lèi)物業(yè)租金收益率。
　　值得一提的是，此前，香櫞等境外機構在做空中國房地產(chǎn)公司時(shí)，就是以租金回報水平質(zhì)疑公司的估值。雖然有多家投行發(fā)表報告，認為這種質(zhì)疑不專(zhuān)業(yè)，但一定程度上仍然讓市場(chǎng)擔心內房股價(jià)值存在水分。
　　復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運營(yíng)研究所所長(cháng)蔡為民認為，出租率較低是否會(huì )影響中信集團的整體上市，將直接取決于內地樓市的回暖速度。如果集團整體上市時(shí)，市場(chǎng)仍然比較低迷，那么資本市場(chǎng)將會(huì )選擇以租金看待投資類(lèi)物業(yè)的價(jià)值，這時(shí)，投資類(lèi)物業(yè)的估值就會(huì )被認為是 “偏高的”；否則，空置水平較高所帶來(lái)的負面影響就沒(méi)那么大了。