連續兩次降息引發(fā)各界對樓市走向的種種猜測，而開(kāi)發(fā)商借機造勢，“地王”重現，地產(chǎn)廣告卷土重來(lái)。在市場(chǎng)的拉鋸時(shí)期，政策面的每一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì )讓購房者的信心備受考驗。 　　業(yè)內人士警示，國家各部委一再強調，下半年房地產(chǎn)調控決心不動(dòng)搖、方向不改變、力度不放松。購房者應保持理性態(tài)度，認清住房將逐步回歸到居住的基本屬性，避免踏入開(kāi)發(fā)商“托市”的陷阱。新華社記者 盧漢欣

    記者日前從房地產(chǎn)行業(yè)研究機構獲悉，在樓盤(pán)促銷(xiāo)力度加大、剛性需求集中入市的影響下，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)上半年呈現交易量顯著(zhù)上升的情況，特別是在5、6月份連創(chuàng )新高。分析人士指出，在下半年樓市調控政策持續的背景下，開(kāi)發(fā)商資金壓力加大、投機投資需求受到打壓和剛性需求入市等多重因素交織，樓市可能仍將面臨深度調整�！�

　　交易商“以?xún)r(jià)換量”樓市成交量顯著(zhù)上升

　　經(jīng)中原地產(chǎn)(天津)投資顧問(wèn)部對房管局公布的數據進(jìn)行統計，上半年天津新建商品住宅共成交34306套，成交總面積357.83萬(wàn)平方米。二手住宅成交23085套，成交面積177.9萬(wàn)平方米。根據對上述數據的分析，中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)部高級區域總監朱慶江認為，2012年上半年天津市住宅市場(chǎng)成交量平均增長(cháng)為20%-25%。
　　在新建商品房方面，朱慶江說(shuō)，去年10月份是成交量的低谷期，而進(jìn)入2012年以來(lái)，成交量不斷突破，主要原因是在嚴格的政策調控下，開(kāi)發(fā)商大幅降價(jià)，而刺激了市場(chǎng)需求。此外，國家對首套貸款、家庭購房等的政策優(yōu)惠，也刺激了客戶(hù)的購買(mǎi)欲望�！敖衲�5.6月份開(kāi)始，新建商品房的成交量幾乎是每周甚至每天都在創(chuàng )新高�！�
　　此外，據搜房網(wǎng)數據監控中心統計，目前天津在售新盤(pán)共有447個(gè)，六月底與一月初報價(jià)相比，共有95個(gè)新盤(pán)降價(jià)，約占在售樓盤(pán)總量的21.25%。其中，普通住宅單價(jià)降幅從20元/平方米到3800元/平方米不等，平均降幅7.77%。再加之以自住、改善為目的的剛性購房需求開(kāi)始入市，成交量“暴漲”刺激了天津樓市的“小陽(yáng)春”。
　　二手房方面，我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心分析人士指出，2012年上半年，天津市二手私產(chǎn)住宅成交量保持穩中有升，結束了自2011年以來(lái)的連續下滑趨勢，成交總量環(huán)比上漲一成。特別是在春節后首輪剛性需求集中入市的帶動(dòng)下，天津二手房市場(chǎng)成交量環(huán)比出現小幅上漲，但是宏觀(guān)調控限貸、限購等政策仍嚴厲執行，投資投機需求依舊難以入市，新建商品房項目大力度優(yōu)惠促銷(xiāo)等，使得購房者對于房?jì)r(jià)下降的觀(guān)望氛圍依然較強，因此2012年上半年天津二手房市場(chǎng)成交呈現小幅增量的走勢。

　　結構性需求依然突出小戶(hù)型成交活躍

　　我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心研究發(fā)現，今年上半年，天津二手私產(chǎn)住宅成交均價(jià)與去年仍呈現小幅上揚的趨勢，但是從上半年各月的成交情況來(lái)看，價(jià)格的上漲主要受熱點(diǎn)戶(hù)型價(jià)格所帶動(dòng)，如，低價(jià)位、中小戶(hù)型房源相對集中的片區，二手房成交量出現大幅上漲，成交均價(jià)也相對堅挺，而高端片區并未受到市場(chǎng)活躍度整體增強的影響，買(mǎi)賣(mài)雙方的議價(jià)空間仍然較大。
　　記者調查中發(fā)現，國內樓市調控的效果顯著(zhù)，120平方米以上大戶(hù)型房源成交持續走低，剛性需求居主導地位，90平方米以下中小戶(hù)型占據整體的八成左右。在整體的價(jià)格結構中，由于以剛需為主導的市場(chǎng)中，低總價(jià)的中小戶(hù)型成交提升，因此總價(jià)120萬(wàn)元以?xún)鹊姆吭丛隽匡@著(zhù)，尤其80萬(wàn)元以?xún)鹊牡蛢r(jià)房源成為2012年上半年的主流戶(hù)型。
　　此外，天津樓市新建商品房市場(chǎng)活躍度明顯大于二手房市場(chǎng)。統計數據顯示，天津二季度二手房成交量連續3個(gè)月保持平穩走勢。盡管今年上半年，央行三次下調存款準備金率，6月8日三年半來(lái)首次降息，重新恢復首套房貸的8.5折優(yōu)惠利率，但限購、限貸等專(zhuān)門(mén)針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策仍然嚴厲執行，二手房市場(chǎng)整體的觀(guān)望氛圍并未扭轉。
　　除新房“以?xún)r(jià)換量”帶來(lái)成交量的快速回升外，開(kāi)發(fā)商與二手房中介企業(yè)的聯(lián)動(dòng)銷(xiāo)售，也成為天津樓市上半年的鮮明特點(diǎn)。記者從一些研究部門(mén)獲悉，目前通過(guò)二手房中介渠道達成的成交量，已經(jīng)占新房整體銷(xiāo)量的20%-30%，部分項目甚至更高。業(yè)內預計，下半年隨著(zhù)新房銷(xiāo)售壓力的增加，開(kāi)發(fā)商將繼續加強與二手房中介的聯(lián)動(dòng)業(yè)務(wù)。

　　業(yè)內預計下半年天津樓市仍將深度調整

　　進(jìn)入下半年以來(lái)，中國人民銀行年內第二次利率的調整。我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司企劃總監陳萌表示，降息可進(jìn)一步減輕購房者還款負擔，但降息更多的是針對當前經(jīng)濟發(fā)展增速放緩。他預測，天津樓市下半年市場(chǎng)仍將處于深度調整中，投資投機需求繼續被抑制，剛性自住需求在降息的利好下將會(huì )平穩釋放，房?jì)r(jià)保持穩中有降的趨勢。這主要源于以下三方面因素：
　　首先，本次央行發(fā)布降息幅度的同時(shí)，附加了“個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區間不做調整，金融機構要繼續嚴格執行差別化的各項住房信貸政策，繼續抑制投機投資性購房”的說(shuō)明。表明樓市的限貸以及限購政策難以出現松動(dòng)，投資投機需求難以入場(chǎng)，成交量不會(huì )出現快速的反彈。
　　其次，降息在一定程度上降低貸款購房者的還款壓力及入市門(mén)檻，使得部分剛性自住需求得到利好，加之當前新建商品房及部分二手房?jì)r(jià)格已出現下滑，因此會(huì )使得部分自住需求逐步入市，從而帶動(dòng)市場(chǎng)交易活躍度的提升。
　　另外，下半年在調控持續的背景下，房?jì)r(jià)仍將保持穩中有降的趨勢。新建商品房方面，降息對開(kāi)發(fā)商的資金鏈壓力緩解有限，加之市場(chǎng)供大于求的現在難以扭轉，因此會(huì )持續降價(jià)促銷(xiāo)；隨著(zhù)新房?jì)r(jià)格的回落，其周邊部分二手房的議價(jià)空間也將隨之增大，房?jì)r(jià)仍將保持穩中有降的態(tài)勢，不會(huì )出現反彈。
　　在展望天津下半年樓市狀況時(shí)，中原地產(chǎn)(天津)董事總經(jīng)理殷則環(huán)分析，今年上半年市場(chǎng)成交量的上升，主因是開(kāi)發(fā)商經(jīng)歷了去年市場(chǎng)低迷后以?xún)r(jià)換量的結果，也有降息、降準及利率下調的刺激。后半年成交量應該在目前基礎上保持平穩，市場(chǎng)主線(xiàn)仍將是大部分開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量。
　　搜房網(wǎng)研究人士也表示，上半年天津樓市主要集中在中小戶(hù)型，有效需求和購買(mǎi)力較強的購房需求已經(jīng)被消化和滿(mǎn)足，因此下半年市場(chǎng)或許會(huì )再度陷入供過(guò)于求和成交萎縮的局面。開(kāi)發(fā)商只有繼續采取積極的促銷(xiāo)策略，才有可能既穩定經(jīng)濟又調控房?jì)r(jià)，使得經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場(chǎng)都可以健康和持續穩定的發(fā)展。