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7月18日，杭州市區一處房地產(chǎn)戶(hù)外廣告，6月份杭州新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.6%。
當日，國家統計局公布了6月份的全國70個(gè)大中城市的房?jì)r(jià)數據。數據顯示，70個(gè)大城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有21個(gè)，環(huán)比上漲的城市則有25個(gè)。環(huán)比上漲的城市數目的數字較上月的6個(gè)急劇攀升至25個(gè)。記者
黃宗治 攝 |
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近期一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)“地王”接連出現。業(yè)界在廣泛關(guān)注的同時(shí)，亦擔心高價(jià)土地的入市會(huì )影響市場(chǎng)預期，帶動(dòng)土地市場(chǎng)整體升溫，進(jìn)而給宏觀(guān)調控增加難度。隨著(zhù)下半年土地市場(chǎng)進(jìn)入供應高峰，如何合理控制地價(jià)也成為地方政府的一道難題。
一線(xiàn)城市連出地王
7月10日，萬(wàn)眾矚目的北京市“萬(wàn)柳地王”橫空出世，盡管出讓前北京國土局一度暫停該地塊入市，出讓結束后政府甚至公布一份詳細的說(shuō)明文字解釋該地王的市場(chǎng)原因，以及政府在對待地王的謹慎態(tài)度。但最終26.3億元的交易價(jià)格以及超過(guò)4萬(wàn)元的單價(jià)，仍然令人咋舌。據測算，該地塊未來(lái)的房屋開(kāi)發(fā)總成本將在每平方米5.3萬(wàn)元左右，其最終售價(jià)則在每平方米7萬(wàn)至10萬(wàn)元之間。
從北京國土局對待“萬(wàn)柳地王”的態(tài)度，不難看出政府對“地王”的尷尬態(tài)度，一方面高價(jià)地塊意味著(zhù)土地財政方面的豐厚回報，另一方面在調控持續從嚴的市場(chǎng)背景下，地王的出現多少有些不合時(shí)宜。
而事實(shí)上，近段時(shí)間以來(lái)地王卻在頻繁出現。除了北京萬(wàn)柳地王，6月18日，廣州珠江新城地塊以13.22億元交易總價(jià)成為廣州新地王。該地塊為商業(yè)金融業(yè)用地，宗地面積9570平方米，掛牌起始價(jià)49014萬(wàn)元，最終溢價(jià)約8.2億元。4月中旬，北京東城區香河園3號居住及商業(yè)金融用地經(jīng)過(guò)40輪爭奪，最終以19.15億元的價(jià)格出讓?zhuān)?.57萬(wàn)元/平方米的單價(jià)也成為當時(shí)同類(lèi)地塊中的單價(jià)地王。
7月4日，上海市國土局公布了多宗地塊的預出讓公告，累計出讓總面積為21.21萬(wàn)平方米。其中，上�；疖�(chē)站北廣場(chǎng)以北地塊，參考起拍價(jià)高達47.46億元。當地一位業(yè)內人士稱(chēng)，“該地塊如果成功出讓?zhuān)瑢⒊蔀榻衲晟虾５目們r(jià)地王�！�
據《經(jīng)濟參考報》記者了解，這個(gè)“準地王”只是上海土地市場(chǎng)近期眾多待售地塊中的一員。與之同時(shí)推向市場(chǎng)的還有其他20宗地塊。而在此之前，上海市曾經(jīng)在一天內成功出讓過(guò)7宗土地，最高溢價(jià)率達435%。
高價(jià)地影響市場(chǎng)預期
“廣州和北京在6月和7月先后拍出了地王。如果上海也誕生出地王，幾個(gè)一線(xiàn)城市今年就都有地王了。不管是房企真的現在要拿地，還是政府有意無(wú)意在推動(dòng)，地王的出現都具有標志性意義�！鄙虾３鞘薪�(jīng)濟研究所高級經(jīng)濟師顧海波如此指出。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監張大偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，地王的出現無(wú)疑會(huì )影響到市場(chǎng)預期�！皬淖罱珖饕鞘泄┑丶俺山煌恋氐墓澴嗫�，土地市場(chǎng)回暖的跡象非常明顯，高單價(jià)、高總價(jià)的地塊次第出現。部分區域市場(chǎng)因為地王的出現和政策微調的疊加效應，已經(jīng)導致了恐慌入性入市的出現”。
7月13日，國土部在公布《2012年上半年房地產(chǎn)用地供應情況》時(shí)表示，進(jìn)入5月份后，因住房用地流標流拍相對較多，一些城市在第二季度末相對集中推出商服用地，其中一些優(yōu)質(zhì)地塊受到投資者追捧�！斑@些地塊主要分布在北京、上海、廣州等重點(diǎn)城市，且以商服用地為主”。
國土部分析認為，這些高價(jià)地塊出現主要是結構性和區域性的市場(chǎng)波動(dòng)，但還不能構成市場(chǎng)全面回暖的基礎，對市場(chǎng)整體格局特別是對住房用地難以產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，大幅溢價(jià)、地王頻現的市場(chǎng)基本面不存在。
但是，在不到一周后的7月17日，北京土地市場(chǎng)繼之前的萬(wàn)柳地王后，又掀起新一輪土地交易高峰。當日共有5宗掛牌土地順利成交，其中，三宗住宅用地成交出現明顯溢價(jià)，而其中至少兩宗地塊溢價(jià)率都超過(guò)45%。偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“北京土地市場(chǎng)重新回暖跡象已經(jīng)很明顯”。
同日，南京市國土局創(chuàng )紀錄地一次性推出41宗地塊，總出讓面積達230.2萬(wàn)平方米。其中住宅用地占比一半，達20宗之多。據相關(guān)資料，南京市在2011年共出讓79宗土地，今年上半年則出讓了20宗土地。此次推地數量不僅達到上半年的兩倍，創(chuàng )下南京市土地市場(chǎng)預告地塊數量之最，其土地面積也占到全年商品房用地和商服用地計劃的近四成。
張大偉分析認為，從目前土地出讓的情況看，呈現出明顯的不均衡性，一些位置較好的地塊受到熱捧，溢價(jià)及成交單價(jià)也較高，各地對出讓土地的定價(jià)也比較高�！岸以谀壳笆袌�(chǎng)情況下，地王的出現的確對市場(chǎng)非理性發(fā)展有明顯的推進(jìn)作用�！�
平衡供應與價(jià)格
國土部在總結上半年土地市場(chǎng)時(shí)指出，上半年房地產(chǎn)用地供應量同比有所回落，地價(jià)漲幅逐季收窄，流標流拍宗地數量較大，總體上市呈量跌價(jià)滯局面，景氣度較低，處于盤(pán)整下行階段。
據統計，上半年房地產(chǎn)用地流標流拍共1882宗，去年同期則為1018宗。其中，商服用地流標流拍625宗，同比增加96.5%，住宅用地流標流拍1257宗，同比增加79.6%。全國共上報高價(jià)地即總價(jià)或單價(jià)創(chuàng )新高，或溢價(jià)率超過(guò)50%的異常交易房地產(chǎn)用地宗數24宗，遠少于去年同期的433宗。
而早在今年2月份，由于土地市場(chǎng)一度冷清，北京、上海等地土地流標和低價(jià)成交頻現。國土部曾要求“流標、流拍的也要通過(guò)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監測與監管系統及時(shí)上報”，以保持土地市場(chǎng)平穩運行，避免土地供應總量、結構和價(jià)格大起大落。
進(jìn)入7月以后，各地土地供應開(kāi)始明顯增加。張大偉告訴記者，鑒于前半年土地市場(chǎng)成交相對慘淡，出讓金銳減，“隨著(zhù)近期房企資金面的逐步緩解，開(kāi)發(fā)商對優(yōu)質(zhì)地塊的需求有所增加。另外從供應來(lái)看從7月份也開(kāi)始明顯增加�！�
事實(shí)上自6月份以后，全國土地市場(chǎng)已經(jīng)出現了供應高峰。據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計，20個(gè)重點(diǎn)城市6、7月份共推出土地1069宗，其中經(jīng)營(yíng)性用地462宗，超過(guò)前5月供應的一半以上。與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商拿地節奏也有所加快。截至目前，萬(wàn)科、龍湖、融創(chuàng )、綠地、保利、恒大6-7月份共拿地47塊，總土地出讓金額達125億元。
國土部表示，下一步將繼續貫徹房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策，做好土地供應與市場(chǎng)調控工作。除了“嚴格執行并完善房地產(chǎn)用地異常交易地塊的報備制度，引導土地市場(chǎng)預期”以外，還將嚴格落實(shí)新《閑置土地處置辦法》，狠抓閑置土地的清理和處置。同時(shí)將“關(guān)注市場(chǎng)變化，發(fā)揮政策合力來(lái)遏制市場(chǎng)的異常波動(dòng)”。