“一個(gè)城市的住房供應體系是否具有足夠的彈性，不僅決定著(zhù)能否接納更多有技術(shù)的勞動(dòng)力的流入，更影響平均住房成本的高低。 ”復旦大學(xué)住房政策研究中心主任陳杰日前告訴記者，只有提高住房供應能力，才能有效降房?jì)r(jià)。在土地空間的自然、規劃和政策約束下，上海應改變現有的住房發(fā)展方式與住房供應模式。
　　為了給居民提供更多可支付的住房，過(guò)去10多年，上海主要通過(guò)大力發(fā)展衛星新城鎮，在郊區集中建設大型居住區，引導中心城區人口向郊區聚居，同時(shí)加大中心城區的舊城改造和拆遷力度，提高中心城區住房建筑容積率，增加中心城區的住房供應能力。這些政策取得了明顯的效果：1999年上海中心城區的住房面積占到全市住房存量的58%，但到2010年則下降為34.5%；與此相對應，上海中心城區人口占全市的比重也從1999年的48%下降到2010年的30%。
　　不過(guò)，未來(lái)舊區改造與新區開(kāi)發(fā)很難繼續推動(dòng)人口的進(jìn)一步轉移。陳杰說(shuō)，首先，舊區改造與新區開(kāi)發(fā)之間的聯(lián)動(dòng)，是過(guò)去十幾年上海中心城區核心區域人口比重減少和近郊區域人口比重的增加主要的直接誘導因素，產(chǎn)業(yè)轉移在這個(gè)過(guò)程中所起的作用并不大，而這個(gè)因素在未來(lái)可持續性也不大。其次，城市拆遷一方面通過(guò)提高容積率增加了住房供應能力，另一方面也給自己制造了巨大的需求缺口有待彌補。上海2000年后拆遷安置型住房需求往往接近同期商品住宅竣工量的一半。而且，中心城區舊城改造時(shí)往往偏好拆除住宅改為經(jīng)濟收益更高的商業(yè)和辦公樓，這也限制了通過(guò)舊區改造帶來(lái)住房供應能力增加的空間。
　　陳杰認為，在土地空間的自然、規劃和政策約束的情況下，上海要堅決走緊湊型城市發(fā)展之路，重視土地利用集約化和舊區改造對住房供應增量的綜合提升效應。陳杰的研究團隊最近建立的數值模擬結果顯示，假定2011-2020年建設用地在只能增加120平方公里的約束下，增加新增用地中的住宅比重 （如從目前的比重30%增加到50%）、提高用地集約化（如從目前的平均容積率1.5增加到2.5）、加大舊區改造（2011-2020年實(shí)現3000萬(wàn)平方米住房動(dòng)拆遷的前提下，住房容積率從改造前的1增加到2.5），可以分別在2011-2020年多凈增加3600萬(wàn)平方米、3600萬(wàn)平方米和4500萬(wàn)平方米的住房產(chǎn)出能力。三者都實(shí)現的情況下，可以在5400萬(wàn)平方米的基礎上累計多增加1.41億平方米的住房產(chǎn)出能力。
　　此外，陳杰建議，政府還可以通過(guò)做以下6點(diǎn)來(lái)加大住房供應能力：
　　第一，加快農村集體建設用地的流轉和提高其利用效率。 2009年上海農村集體建設用地約1100平方公里，占全市所有建設用地總量的40%多，與城鎮國有建設用地數量相差無(wú)幾。而上海戶(hù)籍農民僅有180余萬(wàn)人。釋放農村土地潛力勢在必行。目前國土資源部已經(jīng)允許上海試點(diǎn)利用農村集體用地建設公租房，但相關(guān)工作還在啟動(dòng)之中。
　　第二，通過(guò)加大產(chǎn)業(yè)轉移和公共設施的布局調整，而不是過(guò)多依賴(lài)舊區改造，來(lái)引導人口從中心城區向郊區和遠郊區的疏散轉移�？梢圆捎醚乜焖俳煌ǜ删�(xiàn)相對集中布置的緊湊式組團布局模式來(lái)推進(jìn)郊區發(fā)展。郊區的住房項目可以適當增加容積率，同時(shí)用財稅手段引導更多小戶(hù)型住房的供給和需求，以吸納更多居住人口。
　　第三，要嚴格打擊開(kāi)發(fā)商囤地和捂盤(pán)，大力挖掘閑置土地的潛在供應量。根據報道，截至2010年1月，上海閑置住宅項目用地涉及總建筑面積近4000萬(wàn)平方米。妥善解決好這部分潛在資源，即可以較小的成本創(chuàng )造較多的住房供應能力。
　　第四，充分利用城市地下空間資源，將是拓展住房增長(cháng)新空間的重要途徑�？山梃b東京、紐約、巴黎等國際大城市開(kāi)發(fā)地下空間的經(jīng)驗，通過(guò)統籌規劃，將部分公共活動(dòng)空間和基礎設施，如軌道交通、商業(yè)設施等轉移地下，減少對地面空間資源的占用，將節約出的土地資源優(yōu)先用于住宅建設開(kāi)發(fā)。
　　第五，積極推進(jìn)工業(yè)園區產(chǎn)業(yè)結構調整升級，將其中部分低效、閑置或劣勢產(chǎn)業(yè)清退而釋放的工業(yè)用地通過(guò)土地整理，有條件、分階段地轉化為住宅用地，再通過(guò)政府主導建設公共租賃房或企業(yè)自建職工宿舍等多種方式，充分盤(pán)活存量土地資源和優(yōu)化用地結構，挖掘住房供應潛力。
　　第六，大力發(fā)展以公租房為主體、貨幣化住房補貼為主要輔助手段的住房保障體系，規范租賃市場(chǎng)，降低城市中低收入居民、新畢業(yè)大學(xué)生和新移民的居住成本。同時(shí)堅持抑制和打擊房地產(chǎn)投機，穩定市場(chǎng)需求預期。