在2012年上半年剛剛結束、市場(chǎng)成交量逐漸回暖的時(shí)刻，合作建房之風(fēng)再度席卷北京樓市。7月11日，北京合作建房項目舉行新聞發(fā)布會(huì )，擁有多年房地產(chǎn)銷(xiāo)售經(jīng)驗的孫智群進(jìn)軍合作建房，聲稱(chēng)其建設的房子比市場(chǎng)價(jià)低40%。沉寂多年的“合作建房”重又進(jìn)入人們的視野。
買(mǎi)房人聯(lián)合做開(kāi)發(fā)商，共同出資、選地、設計施工、驗收入住，以節約成本，建設低于市場(chǎng)價(jià)的房子。2004年，聯(lián)想IT工程師于凌罡在中國首次提出這種購房理念，但是因為5次拿地失敗，合作建房項目終告失敗。
近10年之后，復制于凌罡模式的趙智強、孫智群等人能不能夠成功，合作建房到底有什么魔力令人趨之若鶩，記者采訪(fǎng)了合作建房的發(fā)起人孫智群、曾世平等，探討合作建房的樂(lè )與憂(yōu)。
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承諾房?jì)r(jià)比市場(chǎng)便宜四成 |
毫無(wú)疑問(wèn)，個(gè)人合作建房最為吸引買(mǎi)房人的便是房?jì)r(jià)低廉。孫智群在新聞發(fā)布會(huì )上公布了通州北關(guān)環(huán)島往北地塊和大興龐各莊地塊成為北京合作建房的意向地塊。據其描述，通州及大興地塊交通狀況良好，面積大小合適，體量容易操作。核算地價(jià)成本及建安成本后，通州房?jì)r(jià)確定在8900元，大興為7624元。該均價(jià)由地價(jià)成本、土地成本和綜合建設成本組成，將有2%的浮動(dòng)資金。
他還透露，在住宅設計方面，計劃戶(hù)型實(shí)際使用率和使用效果大于商品房戶(hù)型面積，共設一居、二居、三居、四居四種房型，平均面積在80平方米左右，10萬(wàn)平方米的土地需召集1300戶(hù)合作者。
這樣的價(jià)格在通州和大興的同等位置極具競爭力，但也有不少人對合作建房能否在招拍掛時(shí)競爭過(guò)實(shí)力房企奪得土地提出質(zhì)疑。孫智群回應稱(chēng)，土地市場(chǎng)冷暖均是雙刃劍，“土地市場(chǎng)很冷，必然導致房?jì)r(jià)下降的預期，大家都在等待，這個(gè)時(shí)候我們推出合作建房更有意義。而土地增值的時(shí)候，房企的拿地熱情又回來(lái)了，房企通過(guò)加價(jià)拿地，成本提高，房?jì)r(jià)又會(huì )提升，又會(huì )讓大家看到合作建房的好處。所以我認為在一段時(shí)期之內，合作建房的成功率增加了�！�
另外一個(gè)合作建房項目的發(fā)起人曾世平也強調了房?jì)r(jià)的優(yōu)勢。他說(shuō)：“有錢(qián)人可以買(mǎi)商品房，困難人群可以申請公租房、經(jīng)濟適用房，唯有處在夾心層的人群沒(méi)有合適的房子，合作建房的潛在客戶(hù)正是這些人�！彼J為，保守估計也能比同地段的商品房便宜四成。個(gè)人合作建房首先節省了融資成本，這部分成本大約占房?jì)r(jià)的15%—20%；再就是銷(xiāo)售成本，不需要搞專(zhuān)門(mén)的售樓處，也不用招聘售樓小姐，這部分費用大約占
10%—15%；還有就是公司利潤，一般房地產(chǎn)企業(yè)利潤最低也要在20%，而合作建房?jì)H僅有3%的管理費。此外還能省一筆的就是“公關(guān)費用”，“所以便宜四成不是毫無(wú)根據的吹噓”。
與孫智群高調公布意向地塊不同，曾世平顯得非常謹慎。他透露，目前已經(jīng)選中了兩個(gè)目標地塊，在南四環(huán)與南五環(huán)，這里相比較通州地塊更加接近市中心，交通便利，而且開(kāi)發(fā)程度低，價(jià)格相對便宜。不過(guò)，他沒(méi)有透露地塊的具體位置�！拔×酥氨本┖献鹘ǚ渴〉慕�(jīng)驗教訓，拿地還是低調些為好”，他說(shuō)。
合作建房這個(gè)概念由來(lái)已久，在國外合作建房項目往往能夠獲得政府的支持。我國也有相關(guān)的政策，1991年12月31日，由國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導小組頒發(fā)的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮住房制度改革的意見(jiàn)》第六條：“住房投資和建設體制問(wèn)題。住房投資和建設體制的改革，就是把現行由國家、企業(yè)統包的住房投資體制，轉換成國家、集體、個(gè)人三方面共同負擔的住房投資體制。各地政府應大力支持單位或個(gè)人的集資、合作建房，特別是結合“解�！�、“解困”進(jìn)行的集資、合作建房。計劃、金融、財政、稅收、城建、規劃、土地等有關(guān)部門(mén)應該積極配合、支持，通過(guò)減免稅費等扶持政策，努力降低建房造價(jià)�！�
1994年7月18日，由國務(wù)院發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮住房制度改革的決定》第二十六條：“鼓勵集資合作建房，繼續發(fā)展住房合作社，在統一規劃的前提下，充分發(fā)揮各方面積極性，加快城鎮危舊住房改造�！币陨蠌恼呱详U述了國家對個(gè)人集資建房的態(tài)度是鼓勵與支持的。
實(shí)際操作中，合作建房者并沒(méi)有獲得政策上的具體支持，曾世平說(shuō)：“我們在溫州的合作建房項目完全按照商品房建設的流程來(lái)操作，審批的過(guò)程更加復雜了�！�
7月12日，孫智群開(kāi)放的合作建房項目接收到的報名者還不到百人。而另外一個(gè)項目負責人曾世平告訴記者，他們現在已經(jīng)有五百人報名了，可是仍然沒(méi)有達到預期的數量。
合作建房因其特有的方式而能夠有效控制成本，但前提是能夠有足夠的資金拿到土地。前期的準備工作非常重要。曾世平說(shuō)：“北京的地塊比較大，需要吸納的合作者多，在管理和資金方面的壓力也非常大�！睂O智群負責項目首先需要交納25萬(wàn)元的預付款，而曾世平負責的項目只需交800元的報名費；盡管有500人報名，但究竟有多少人是真正的合作者還未可知。
購房者的觀(guān)望態(tài)度在孫智群和曾世平等人看來(lái)是正常的，畢竟要將如此巨額的資金投入到一個(gè)還未可期的項目之中需要巨大的勇氣。如何建立起組織者與購房者間的信任，也是合作建房必須要跨過(guò)的一道坎。
孫智群介紹說(shuō)，在地塊招拍掛環(huán)節，買(mǎi)房人要向銀行專(zhuān)管賬戶(hù)打入資金。設計、施工、監理等環(huán)節都將進(jìn)行公開(kāi)招標，做到公開(kāi)公正。如果買(mǎi)房人想中途退出，將退還購買(mǎi)者的本金和利息。不論拿到的地塊處于什么位置，合作建房的價(jià)錢(qián)，都會(huì )比開(kāi)發(fā)商建設的房?jì)r(jià)低百分之四十左右，價(jià)格優(yōu)勢是關(guān)鍵。即使在偏遠郊區，我們也會(huì )根據買(mǎi)房人需求，和公交部門(mén)洽談，增加那里的線(xiàn)路。
孫智群同時(shí)介紹了北京合作建房的組織架構，未來(lái)合作建房組織將包括五個(gè)職能板塊：資金監管委，保證資金的安全；成本核算部，價(jià)格是否合理，由成本核算委員會(huì )進(jìn)行監管；工程質(zhì)量監督委員會(huì )；監察部及法律顧問(wèn)。他說(shuō)，有了程序和組織架構的保障，合作建房的成功性將大大提高。
曾世平的項目也意識到了這個(gè)問(wèn)題，他們的辦法是在銀行建立委托賬戶(hù)。合作建房的全部資金都在這個(gè)委托賬戶(hù)之中。這個(gè)賬戶(hù)的動(dòng)用需要合作建房組織者、業(yè)主代表和銀行三方面的簽字。假如拿地不成功，將會(huì )全額返還預付資金。
合作建房的熱潮引起了一些部門(mén)的注意，北京市國土局方面曾經(jīng)表示，住房建設用地只能由具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的公司通過(guò)競拍獲得土地的建設使用權。而具有土地開(kāi)發(fā)資質(zhì)的公司，只要手續齊全，就可以土地競拍。北京市住建委方面也表示，對合作建房目前沒(méi)有明確規定，但按照現有法規，只要委托的開(kāi)發(fā)商有正規的手續即可。
中國律師精英網(wǎng)首席律師尹富強提到，合作建房從法律上來(lái)說(shuō)沒(méi)有障礙，而且能有效減少中間環(huán)節，在一定程度上避免灰色支出的空間。趙智強團隊中的律師孟憲生則稱(chēng)，合作建房項目在國外已經(jīng)發(fā)展得非常成熟，只不過(guò)國外是以住宅合作社的名義去操作，而國內雖然也有一些這樣性質(zhì)的住宅合作社，但由于合作建房多年擱置不提，這些合作社也都不再以此為業(yè)了。孟憲生也是最早的合作建房發(fā)起者之一，還曾參與過(guò)于凌罡的合作建房計劃。在他看來(lái)，合作建房是個(gè)可行又有益處的好事，“嘗試著(zhù)推行，沒(méi)什么不可以的�！�
對于合作建房的前景，許多業(yè)內人士都持懷疑的態(tài)度。拿地太難了，于凌罡就是倒在了拿地的環(huán)節。和他競拍的都是資產(chǎn)雄厚、財大氣粗的房地產(chǎn)龍頭，許多甚至有央企的背景。曾世平打了個(gè)比方，假如央企要是看中一塊地，它不介意多舉兩次牌。對于合作建房者來(lái)說(shuō)，資金是定額的，假如地塊超過(guò)了預期的價(jià)格，就很難拿到�！凹偃缍鄠�(gè)一千萬(wàn)，我自己就能做主，再多了就不行了�！痹榔秸f(shuō)。
即使拿到了地，房子怎么建起來(lái)，怎樣保證質(zhì)量、控制成本？也是一個(gè)難題。面對比市場(chǎng)價(jià)低40%的房子，北漂一族們很難保持冷靜。在趙智強為合作建房創(chuàng )建的QQ群里，每天都有人在熱烈地討論，在這些人眼里，錢(qián)是唯一的問(wèn)題，其他的都好辦。這些人來(lái)自各行各業(yè)，有搞建筑的，有做工程造價(jià)的，有做裝修的，大家樂(lè )觀(guān)地說(shuō)，只要拿到地，自己就能把房子蓋起來(lái)。
在孫智群轟轟烈烈地進(jìn)行推廣時(shí)，一家土地評估公司的老總范國才提醒他：“合作建房，實(shí)際上就是要擠掉開(kāi)發(fā)商的利潤，由合作者自己去充當開(kāi)發(fā)商的角色，這從資金、專(zhuān)業(yè)上，對合作者自己提出了非常高的要求。個(gè)人認為，合作建房，可以滿(mǎn)足少部分人的愿望，但若要推廣普及，可能性為零�！敝袊�(4.02,-0.02,-0.50%)地產(chǎn)的副總周序說(shuō)：“熱情值得贊賞，但術(shù)業(yè)有專(zhuān)攻，羅馬不是一夜建成的。不反對大家的嘗試，只是希望大家保持清醒和冷靜�！�
房子建起來(lái)了，產(chǎn)權證能不能拿到還是一個(gè)未知數。北京與溫州不同，為了控制房地產(chǎn)投資性需求，北京實(shí)行了極為嚴格的限購政策。一，在北京連續滿(mǎn)五年納稅證明(指個(gè)人所得稅)或者在北京連續滿(mǎn)五年的社會(huì )保險證明；二，有北京合法有效的暫住證；三，購房人在北京沒(méi)有房屋，如果已經(jīng)結婚，夫妻雙方在北京沒(méi)有房屋；四，身份證、結婚證和戶(hù)口本。五，如果在北京以外的地方貸款買(mǎi)過(guò)一套房，符合以上條件在北京再貸款買(mǎi)房，首付款要百分之六十以上，包括百分之六十，貸款利率上浮百分之十。
許多外來(lái)務(wù)工者對于限購政策的估計過(guò)于樂(lè )觀(guān)，有人說(shuō)：我現在雖然并不滿(mǎn)足條件，但是從拿地到封頂，房子的建設還需要兩三年時(shí)間，到時(shí)候我的納稅時(shí)限也就達到了。曾世平說(shuō)，不用太過(guò)于擔心限購政策，這只是臨時(shí)性的，也許過(guò)兩年就會(huì )取消了。事實(shí)上，許多房地產(chǎn)觀(guān)察家認為，北京的房地產(chǎn)限購政策并不是單純經(jīng)濟層面的考慮，也有北京對控制外來(lái)人口迅速增加的考量，將會(huì )持續相當長(cháng)的時(shí)間。在限購政策下，一些人群購買(mǎi)了北京的房子之后，不僅無(wú)法拿到房產(chǎn)證，其預付的資金也將面臨缺乏法律保護的境地�！凹词鼓貌坏椒慨a(chǎn)證，憑低于市場(chǎng)價(jià)40%的價(jià)格，房子也可以順利的轉讓”，這是不少人的想法，也是導致炒房者參與進(jìn)來(lái)的因素。合作建房到底能不能如它所倡導的，讓夾心層也能夠買(mǎi)到房子，而不是給了炒房者更大的利潤空間？這是不少人心中的疑問(wèn)，事實(shí)上，合作建房中的炒房者不僅存在，而且比重很高，曾世平坦承：與趙智強在溫州的合作建房項目，有30%是炒房者。
與大多數合作建房者一樣，曾世平與趙智強在合作建房的初期，滿(mǎn)腔熱情，干勁十足，認為自己是在從事一項偉大的事業(yè)，漸漸地他們發(fā)現，并非所有的購房者都是買(mǎi)不起商品房，而是看中了他們低價(jià)的房源，想以此獲利，也就是我們通常所說(shuō)的炒房者。曾世平說(shuō)，打開(kāi)門(mén)做生意，沒(méi)有理由拒絕這些人，但是到項目結束統計下來(lái)，炒房的人能占到30%。
吸取了溫州經(jīng)驗，中國合作建房網(wǎng)在接受購房報名時(shí)，除了要求詳細的身份信息，還增加了一欄，購房者必須注明在本市(北京)有無(wú)房屋和房屋數量，以供組織者篩選。這一舉措到底能起到多大作用，曾世平說(shuō)：無(wú)法徹底杜絕炒房行為，我們這么做也不過(guò)是一種手段而已，不敢說(shuō)起到多大作用。在資金緊張、政策缺位的情況下，合作建房公司對于送上門(mén)的生意，難有不做的道理。