廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )日前公布上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報告，前半年廣東房地產(chǎn)投資增速放緩，商品房交易先冷后熱，企業(yè)資金充裕度有所緩解。專(zhuān)家和業(yè)內人士認為，下半年房地產(chǎn)投資情況與銷(xiāo)量密切相關(guān)，調控政策仍有趨嚴可能，開(kāi)發(fā)商不宜盲目樂(lè )觀(guān)、盲目漲價(jià)。
投資增速放緩資金緊張有所緩解
今年上半年，廣東房地產(chǎn)完成開(kāi)發(fā)投資同比增速呈現逐月快速回落趨勢。上半年全省完成投資2193.39億元，同比增長(cháng)10.0%，增幅比今年第一季度和去年同期分別降低13.9%和22.2%。與過(guò)去兩年投資的快速增長(cháng)相比，今年上半年的增長(cháng)勢頭明顯乏力，尤其是第二季度，其同比增速僅為1.5%。
今年上半年房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積962.03萬(wàn)平方米，同比下降17.5%。同期土地成交價(jià)款223.76億元，同比增長(cháng)14.4%；土地購置均價(jià)為2326元/平方米。從近年同期土地購置情況來(lái)看，今年上半年購置面積與2006年和2009年相當，均屬于成交較少的年份，反映出當前土地市場(chǎng)總體仍較為冷清。
廣東中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜表示，由于上半年發(fā)展商廣泛采用以?xún)r(jià)換量策略，回籠資金，企業(yè)資金鏈緊張情況總體有所緩解。
根據廣東省房協(xié)市場(chǎng)研究部、華南理工大學(xué)建筑學(xué)院建設經(jīng)濟管理與房地產(chǎn)研究所等機構統計分析，國內貸款和自籌資金占房地產(chǎn)企業(yè)到位資金小計比重呈逐月下降趨勢，其他資金(主要是銷(xiāo)售回籠資金)占比則逐月上升，反映出企業(yè)的資金結構逐步優(yōu)化，資金壓力比年初明顯得到緩解。
記者發(fā)現，雖然上半年廣東個(gè)人按揭貸款395.89億元，同比下降6.6%，但伴隨著(zhù)銷(xiāo)售市場(chǎng)的逐月反彈，6月個(gè)人按揭貸款數據已接近去年同期水平。隨著(zhù)差別化信貸政策的貫徹落實(shí)，加上當前市場(chǎng)交易以首次置業(yè)為主，預計隨著(zhù)定金及預收款增速的回升，個(gè)人按揭貸款增速也將逐步恢復增長(cháng)，下半年企業(yè)的資金壓力將有所放緩。
但值得注意的是，上半年房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕度(到位資金/房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額)為156%，比去年同期低7個(gè)百分點(diǎn)，為2004年以來(lái)同期次低。反映出當前房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力依然不小，行業(yè)投資仍面臨收縮壓力。
商業(yè)住宅成限購下第二增長(cháng)點(diǎn)
廣東省統計局日前公布，上半年全省商品房銷(xiāo)售面積2977.00萬(wàn)平方米，同比下降10.8%；銷(xiāo)售額2398.18億元，同比下降7.3%；銷(xiāo)售均價(jià)8056元/平方米，同比增長(cháng)3.9%。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積2686.71萬(wàn)平方米，同比下降11.3%；銷(xiāo)售額2040.46億元，同比下降9.7%；銷(xiāo)售均價(jià)7595元/平方米，同比增長(cháng)1.9%。辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房合計銷(xiāo)售209.71萬(wàn)平方米，增長(cháng)7.3%，比商品住宅銷(xiāo)售面積增幅高18.6個(gè)百分點(diǎn)。
在住宅市場(chǎng)受到嚴厲的政策調控下，商用物業(yè)銷(xiāo)售表現相對更為通暢。
記者查閱資料發(fā)現，與往年同期相比，今年上半年商品房的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比雖然為負增長(cháng)，但絕對數量為近十年同期的次高；商品住宅的銷(xiāo)售面積也僅低于2009和2011年同期。而從月度數據分析，上半年廣東商品房交易呈現“先冷后熱”的態(tài)勢。前兩月成交量只有621.95萬(wàn)平方米，相比2011年同期下降22%，而在第二季度成交量逐月遞增，6月創(chuàng )下上半年單月最高，達到727.6萬(wàn)平方米。
黃韜等認為，從現在的市場(chǎng)形勢觀(guān)察，活躍的市場(chǎng)氛圍仍在持續，7月銷(xiāo)量可能有微幅下降，但仍會(huì )維持在高位。
但據廣東省統計局發(fā)布的數據，截至6月底，全省商品房屋待售面積仍高達3216.22萬(wàn)平方米，比一季度末增加110.80萬(wàn)平方米，其中住宅增加57.13萬(wàn)平方米，占總增量的51.6%；均創(chuàng )下近十年來(lái)新高。從商品房待售年限看，待售1年以?xún)?117.14萬(wàn)平方米，占總待售面積的34.7%，比去年底增加196.01萬(wàn)平方米；待售1-3年1732.82萬(wàn)平方米，占53.9%，比去年末增加345.53萬(wàn)平方米；待售3年以上366.26萬(wàn)平方米，占11.4%。
下半年投資下降銷(xiāo)售壓力仍存
黃韜等專(zhuān)家認為，價(jià)格和成交量暴漲、暴跌都不是中央政府樂(lè )于看到的。平穩發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)不僅對于經(jīng)濟、也對社會(huì )的穩定有重要意義。
年中之際，降息、房貸優(yōu)惠利率等刺激與“限購、限價(jià)、限貸”等調控暫時(shí)構成“脆弱的平衡”。一些業(yè)內人士認為，下半年，真正的博弈才開(kāi)始。
此輪回暖并不是無(wú)規則的“普漲”，而帶有鮮明的“剛需拉動(dòng)”特點(diǎn)。在中央多次表態(tài)不取消限購的條件下，缺少投機和投資型需求的介入，支撐成交“量?jì)r(jià)飆升”的基礎很低。交易量能否延續大幅上漲的態(tài)勢尚存疑問(wèn)。對此，專(zhuān)家表示，下半年投資增速能否企穩，一定程度上取決于銷(xiāo)量能否繼續保持回升。
雖然上半年房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積、新開(kāi)工面積同比增速均現兩位數下降，在建項目數量較上年末也有所減少，開(kāi)發(fā)建設呈放緩態(tài)勢。但由于前兩年商品房新開(kāi)工面積大幅增長(cháng)，若順利施工，今明兩年可供應量預計能夠滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。
此外，開(kāi)發(fā)商的去化壓力和資金鏈仍很?chē)谰�，不足以支持開(kāi)發(fā)商提價(jià)的戰略。萬(wàn)科統計，北上廣深等14個(gè)主要城市5月末的庫存水平為1.14億平方米，仍在近年歷史高位�！凹词拱凑辗科�5月份‘全線(xiàn)飄紅’的銷(xiāo)售量計算，庫存去化周期也長(cháng)達近11個(gè)月”。萬(wàn)科有關(guān)負責人表示。
五六月份以來(lái)銷(xiāo)量持續擴大，反映出市場(chǎng)需求方基本結束觀(guān)望，入市出手的意愿加強。專(zhuān)家建議，但當前商品房庫存量處于歷史高位，開(kāi)發(fā)企業(yè)在看好后市的同時(shí)不宜過(guò)分樂(lè )觀(guān)，市場(chǎng)的回暖一方面將使企業(yè)的優(yōu)惠幅度收小甚至提價(jià)，另一方面將帶動(dòng)高端樓盤(pán)的銷(xiāo)售，導致因產(chǎn)品結構變化出現的房?jì)r(jià)上升，控價(jià)、問(wèn)責等行政措施可能再現，限價(jià)銷(xiāo)售或將更為嚴厲。企業(yè)切忌盲目樂(lè )觀(guān)非理性漲價(jià)，應盡快完成銷(xiāo)售回籠資金。