7月下旬，中國房地產(chǎn)調控出現了一些微妙的變化。
“狙擊房?jì)r(jià)上漲預期，嚴防房?jì)r(jià)反彈�！北环诺搅烁邔拥陌割^，以及更重要的位置。據本報記者了解，國務(wù)院督查組24日已到達南京等地，分頭調查各地樓市成交、房?jì)r(jià)、限購執行等情況。
在此之前，國務(wù)院開(kāi)會(huì )部署下半年工作，有與會(huì )人士提出當前市場(chǎng)已有人因恐懼房?jì)r(jià)短期大幅上漲而提前入市，會(huì )議將“穩定預期”列為下一步樓市調控重點(diǎn)。
樓市過(guò)去多年的“剛性需求”、“供不應求”論調受到挑戰，在預期推動(dòng)的市場(chǎng)中，所謂剛性只是一種幻想。而當“穩定預期”的政策將投資投機需求驅逐出市場(chǎng)，令前置的恐慌性需求止步，則退潮之后，誰(shuí)在裸泳？
“剛性需求”幻想
多年來(lái)，中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以“剛性需求”的存在為由，釋放出市場(chǎng)總是供不應求的信號。
但多位經(jīng)濟學(xué)者對本報記者表示，自2007年以來(lái)，房地產(chǎn)投資屬性凸顯，單純的供求規律已失效，在預期主導之下，所謂的“剛性需求”并不存在。
全國政協(xié)常委、國務(wù)院參事李慶云認為，“住房剛需”的提法誤導公眾，營(yíng)造了房?jì)r(jià)不斷上漲預期。
李慶云進(jìn)一步指出，住房需求應該是有效需求，所謂有效需求是指有購買(mǎi)能力、有支付能力的需求。特別對中等收入者而言，如果房?jì)r(jià)能夠有一定幅度下降，他們去消費才會(huì )推動(dòng)中國經(jīng)濟發(fā)展。
萬(wàn)科從來(lái)不用“剛性需求”，而代之以自住性需求一詞，這包含了兩層含義�！胺康禺a(chǎn)進(jìn)入下半場(chǎng)，對于住宅市場(chǎng)而言，就是要蓋滿(mǎn)足自住需求、有人住的房子；投資投機需求則漸被排除�！比f(wàn)科總裁郁亮認為。
住建部政策研究中心主任秦虹也表示，過(guò)去幾年房地產(chǎn)的金融資產(chǎn)屬性被放大，脫離真實(shí)需求的高房?jì)r(jià)本身已蘊含風(fēng)險，如溫州、鄂爾多斯等地。
如果剔除投資投機，真正的自住需求每年有多少？
本報記者統計發(fā)現，過(guò)去十年，中國內地新建住宅銷(xiāo)量年均在8億平方米左右，受貨幣政策推動(dòng)，2009年至2011年持續上升，年銷(xiāo)量在2011年達到超過(guò)11億平方米的高峰。
金地董事長(cháng)凌克稱(chēng)，在此之后，新建住宅市場(chǎng)每年的銷(xiāo)售量將降至7-8億平方米，這其中還包括保障房。未來(lái)，隨著(zhù)城市化和人口紅利效應遞減，人均居住面積增長(cháng)空間也將持續收縮。
事實(shí)上，庫存高企、供大于求是當前許多城市的現實(shí)狀況。以天津為例，中國指數研究院天津分院研究總監鐘文輝介紹，天津住宅庫存量達到歷史新高。自2011年4月至2012年6月，銷(xiāo)供比連續15個(gè)月小于1，市場(chǎng)供過(guò)于求態(tài)勢凸顯。
多輪調控“失效”溯源
在“剛需”回暖論調之中，近期房?jì)r(jià)上漲勢頭迅猛。
7月23日，中國房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設計研究組將商品房均價(jià)從年初預測的下降4%-6%修正為上漲2%。
研究組分析師李相蘭說(shuō)，數據的修改基于信貸變化力度超強，房地產(chǎn)市場(chǎng)各方預期也出現了變化。
經(jīng)濟學(xué)家許小年指出，房地產(chǎn)調控屢屢淪為“空調”的根本原因在于，忽視了商品房具有的投資品屬性和純消費品定價(jià)機制不同，投資品是由預期、供給和需求決定的，房子有資本增值的預期，而調控政策只打擊了當前的需求，而不是增加未來(lái)的供給，人們對未來(lái)房子增值的預期絲毫沒(méi)有因為限購而改變。
7月23日，社科院發(fā)布《中國住房發(fā)展（2012年中）報告》提出，本輪調控失效的原因主要是，各地政策微調導致的預期變化與市場(chǎng)恐慌。
鏈家市場(chǎng)研究部常清對本報記者表示，“今年一季度更多是自住性需求釋放，但從二季度開(kāi)始，預期對市場(chǎng)帶來(lái)的變化非常明顯�！背Ｇ逭J為，房?jì)r(jià)上漲預期很大程度上刺激了恐慌性需求的入市。
廣州社科院高級研究員彭澎在保利天悅舉行的第三季經(jīng)濟論壇上也表示，到目前為止，史上最嚴厲的調控無(wú)法使房?jì)r(jià)回歸合理價(jià)格，反而提高了房?jì)r(jià)上漲的強烈心理預期。
中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛發(fā)出警示，房?jì)r(jià)的回漲變化給2012年下半年調控增加了復雜性和難度，預計半年后房?jì)r(jià)存在報復性反彈風(fēng)險。
本報記者了解到，國務(wù)院在上周召集相關(guān)部門(mén)和機構人士開(kāi)會(huì )討論房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，一些人士提出當前市場(chǎng)雖以自住性需求的購買(mǎi)為主，但已出現恐慌性購房，建議高層高度關(guān)注“預期”對于市場(chǎng)和房?jì)r(jià)走勢的影響。
穩定預期加強地方問(wèn)責
據參與上述會(huì )議的人士稱(chēng)，真正讓國務(wù)院和中國經(jīng)濟最高決策層憂(yōu)心的，是有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“預期”變化。
該人士指出，國土部、住建部19日晚發(fā)出緊急通知，“堅決防止房?jì)r(jià)反彈”，就是要影響市場(chǎng)預期，促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸。
秦虹認為，穩定預期，是今后調控的一大重點(diǎn)。她提出建議，樓市調控要去杠桿化，將長(cháng)期抑制投資投機需求。
消息人士透露，國務(wù)院已派出8個(gè)督查組，對16個(gè)�。ㄊ校┴瀼芈鋵�(shí)國務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策措施情況開(kāi)展專(zhuān)項督查。包括住房限購措施、土地供應、差別化信貸政策執行等是督查重點(diǎn)。
廣東省副省長(cháng)許瑞生19日在廣東省房地產(chǎn)市場(chǎng)調控和住房保障工作座談會(huì )上表示，今后將強化督查考核，嚴格執行約談問(wèn)責制度。
許瑞生指的是，新建住房?jì)r(jià)格出現過(guò)快上漲勢頭、土地出讓中連續出現樓面地價(jià)超過(guò)同類(lèi)地塊歷史最高價(jià)，以及保障性安居工程建設進(jìn)度緩慢、租售管理和后期使用監管不力的，都將按照規定對相關(guān)負責人進(jìn)行問(wèn)責。
廣州一大型房企高管人士對本報記者說(shuō)，這也許是高層意識到預期的重要性，逐漸在探索和改變調控的手段和方法，不斷向市場(chǎng)釋放調控從嚴信息，對沖市場(chǎng)過(guò)熱。近期各部委已超過(guò)10次表態(tài)“嚴防房?jì)r(jià)反彈”。
許小年認為，上述“喊話(huà)”性調控仍然是治標不治本。要改變房?jì)r(jià)上漲預期，最根本的措施之一是增加供給，特別是土地供應，推進(jìn)土地制度的改革，考慮小產(chǎn)權房的合法化，有必要放棄18億畝紅線(xiàn)，打破人們土地越來(lái)越稀缺的預期，以及由此帶來(lái)的房?jì)r(jià)上漲預期。