中指院8月1日發(fā)布的百城住宅價(jià)格指數顯示，7月份70個(gè)城市住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲。值得注意的是，此次價(jià)格上漲主要集中于二三線(xiàn)城市，而一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)則相對平穩。
專(zhuān)家表示，中央對樓市調控態(tài)度堅決，不少地方開(kāi)始嚴厲執行相關(guān)細則，未來(lái)樓市政策仍然延續從緊趨勢。
漲多跌少 七成城市房?jì)r(jià)環(huán)比上漲
中國指數研究院發(fā)布的報告稱(chēng)，7月全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為8717元/平方米，環(huán)比6月上漲0.33%。其中70個(gè)城市環(huán)比上漲，30個(gè)城市環(huán)比下跌。與上月相比，環(huán)比上漲的城市個(gè)數增加25個(gè)。而同比來(lái)看，全國100個(gè)城市住宅均價(jià)連續第4個(gè)月下跌，跌幅為1.77%，比上月縮小0.13個(gè)百分點(diǎn)。
中指院分析稱(chēng)，總體來(lái)看7月百城住宅平均價(jià)格自6月止跌后再次環(huán)比上漲，且同比跌幅進(jìn)一步收窄。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部常清告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“從數據來(lái)看，7月房?jì)r(jià)環(huán)比上漲的城市較6月有明顯增多，整體上房?jì)r(jià)止跌態(tài)勢已經(jīng)形成�！�
常清認為，造成7月多城價(jià)格環(huán)比上漲原因主要在于，“一方面是因為成交增長(cháng)推動(dòng)價(jià)格上漲。7月份多地成交量創(chuàng )調控后新高，短期的供需失衡導致了市場(chǎng)參與者的心理發(fā)生轉變，部分恐慌性購房者增加”。另外，則是信貸政策方面的利好效果開(kāi)始體現�！敖�(jīng)過(guò)前后兩次降息，利率累計下調0.5%，購房成本降低不僅刺激了購房熱情，對于市場(chǎng)未來(lái)預期影響則更為明顯�！�
值得注意的是，7月份出現環(huán)比上漲的城市集中在二三線(xiàn)城市，且漲幅明顯高于一線(xiàn)城市。數據顯示，7月份北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為15470元/平方米，環(huán)比上月上漲幅度為0.27%，與去年同期相比則下跌2.32%，是連續第7個(gè)月同比下跌。尤其是上海，德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟告訴記者，7月全市商品住宅成交面積為78.9萬(wàn)平方米，與6月突破百萬(wàn)平方米的成交水平存在較大差距，尤其是7月下半月，成交出現了一定的下行趨勢。
而在住宅價(jià)格環(huán)比上漲的70個(gè)城市中，漲幅前十位的城市依次是：聊城、蕪湖、臺州、西寧、湘潭、無(wú)錫、淮安、重慶(主城區)、烏魯木齊、洛陽(yáng)等二三線(xiàn)城市，且上漲幅度均超過(guò)1%。除此之外，環(huán)比出現上漲的其他60個(gè)城市中，還有連云港、哈爾濱等12個(gè)城市漲幅超過(guò)1%(含1%)。
北京中原市場(chǎng)研究部總監張大偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，最近兩個(gè)月的房?jì)r(jià)指數基本反映了當下市場(chǎng)的實(shí)際情況，全國主要城市的確出現了明顯的漲多跌少現象。而在正常的市場(chǎng)情況下，只要成交量回升，價(jià)格肯定會(huì )上漲，并不會(huì )出現量漲價(jià)跌或者量漲價(jià)停滯的現象。他進(jìn)一步表示，“實(shí)際上最近幾個(gè)月的成交量復蘇已經(jīng)明顯使得很多城市房?jì)r(jià)出現上漲，部分城市價(jià)格已經(jīng)接近歷史最高點(diǎn)�！�
市場(chǎng)回暖 “降價(jià)促銷(xiāo)”活動(dòng)減少
中指院在報告中稱(chēng)，除了近期央行連續降息、降準，對首次置業(yè)及改善性需求起到一定程度的刺激作用外，“部分品牌房企開(kāi)發(fā)的項目在成交量帶動(dòng)下，主動(dòng)調高價(jià)格或取消折扣，另一方面，高端市場(chǎng)的走熱也拉高了市場(chǎng)整體價(jià)位，使得7月百城價(jià)格再次上漲”。
事實(shí)上，隨著(zhù)近幾個(gè)月樓市回暖，上半年房企庫存壓力逐步開(kāi)始減輕。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部根據部分房企披露的年中財報分析發(fā)現，在3月以來(lái)的市場(chǎng)回暖背景下，房企去庫存效果與年初相比已經(jīng)有明顯提升，并且經(jīng)營(yíng)壓力也開(kāi)始緩解。
中原地產(chǎn)張大偉也認為，成交量持續走高是開(kāi)發(fā)商敢于提價(jià)的主要動(dòng)力。根據中原市場(chǎng)研究部統計數據，“7月份全國主要城市的成交量再創(chuàng )新高，全國主要54個(gè)城市簽約量接近28萬(wàn)套，比創(chuàng )下兩年來(lái)新高的6月份26.1萬(wàn)套的成交量進(jìn)一步上漲了7%”。
上海易居房地產(chǎn)研究院高級研究員蘇艷稱(chēng)，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)基本熬過(guò)了資金最緊張的時(shí)點(diǎn)�！叭粝掳肽攴科筚Y金狀況進(jìn)一步緩解，將會(huì )對樓市產(chǎn)生更積極的影響，房企投資信心也會(huì )明顯增強，而樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)的動(dòng)力則會(huì )相應減小�！�
蘇艷告訴《經(jīng)濟參考報》記者，當前房企融資環(huán)境正在持續改善。受?chē)鴥冉?jīng)濟超預期下滑的影響，全年穩增長(cháng)的壓力加大，貨幣政策趨于放松�！坝绕溥B續兩次降息標志貨幣和信貸政策的實(shí)質(zhì)性放松。雖然開(kāi)發(fā)貸依然偏緊，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資環(huán)境總體上將有所改善。另外，首套房貸款利率優(yōu)惠等也有利于個(gè)人購房貸款的申請�！�
“如果房企資金狀況緩解，在樓市回暖的同時(shí)作用下，房?jì)r(jià)下跌可能性將會(huì )減小�！碧K艷進(jìn)一步預測，自2011年三季度之后，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)陷入了資金困境，紛紛打折促銷(xiāo)以回籠資金�！邦A計不少房企下半年將減小打折促銷(xiāo)的幅度，甚至轉而提價(jià)，這對于國家抑制房?jì)r(jià)反彈的調控措施，是一種考驗�！薄�
中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌對《經(jīng)濟參考報》記者表示，雖然房企資金狀況緩解，促使漲價(jià)沖動(dòng)，但是在政策高壓下，如果繼續提價(jià)，一方面會(huì )引起政府出臺更嚴厲、更行之有效的調控政策，另一方面，消費者從恐慌漸漸冷靜下來(lái)后，客觀(guān)判斷市場(chǎng)未來(lái)趨勢，若價(jià)格漲幅明顯，則會(huì )選擇繼續觀(guān)望，最終使企業(yè)得不償失。
政策趨嚴 地方相繼表態(tài)調控從緊
中山市決定自8月1日起執行新的公積金貸款政策。內容包括，“二套房首付比例提高至6成。貸款利率上浮10%，貸款額度降到30萬(wàn)元。其次，暫停發(fā)放三套(含)以上個(gè)人住房公積金貸款”。
常清告訴記者，“從目前的趨勢看，二三線(xiàn)城市相對寬松的公積金政策有進(jìn)一步收緊的可能�！惫e金政策整體從嚴，或將促使部分能力不足且需求不緊迫的購房者暫緩購房，對于消費者的心理預期產(chǎn)生較大影響，尤其是在當前市場(chǎng)上漲走勢明顯的情況下，從嚴的政策促使消費者購房情緒逐漸平穩�！�
宏觀(guān)政策趨緊信號愈加明顯。日前，國務(wù)院宣布對房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策措施落實(shí)情況開(kāi)展專(zhuān)項督查。中國銀監會(huì )主席尚福林也指出，今年下半年，銀監會(huì )將堅決貫徹落實(shí)國家房地產(chǎn)調控政策，繼續強化房地產(chǎn)貸款風(fēng)險防控，加強房地產(chǎn)信托風(fēng)險管理。
7月27日，上海發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步嚴格執行房地產(chǎn)市場(chǎng)各項調控政策的通知》，進(jìn)一步重申堅持調控政策。7月31日，北京市住建委相關(guān)人員亦表示，北京下半年將繼續從嚴執行住房限購政策，并透露，針對5、6月份樓市量?jì)r(jià)齊升情況，住建委已臨時(shí)采取了對企業(yè)的約談和告誡，在商品房預售審批過(guò)程中進(jìn)行價(jià)格引導和監督。
業(yè)內人士認為，中央層面近期的頻繁表態(tài)已經(jīng)對此前“微調不斷”的地方政府起到一定震懾作用。尤其是國務(wù)院7月24日發(fā)布通知稱(chēng)，相關(guān)部委將對16個(gè)省(市)房地產(chǎn)市場(chǎng)調控進(jìn)行督察，進(jìn)一步推動(dòng)政策措施落實(shí)，抑制投機投資性需求，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調控成果。
接近住建部的人士透露，此次重點(diǎn)是檢查住房限購措施執行情況，差別化住房信貸政策執行情況，住房用地供應和管理情況，稅收政策執行和征管情況。對落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策措施有偏差、不到位的，國務(wù)院督查組將督促進(jìn)行整改。
顧云昌表示，地方由于財政壓力，動(dòng)作頻頻。此次督查，一方面顯現中央對調控的決心不僅在口頭，而且也在落實(shí)，另一方面，再次釋放堅決執行房地產(chǎn)調控的強烈信號。督察組已經(jīng)檢查到的省份，山東、河北、湖北等在聽(tīng)取督察組意見(jiàn)后已經(jīng)表示，“對發(fā)現的問(wèn)題將高度重視，舉一反三，盡快整改到位，繼續嚴格執行國家房地產(chǎn)調控政策�！�
“政策趨嚴會(huì )抑制開(kāi)發(fā)商的漲價(jià)沖動(dòng)，增加其降價(jià)壓力�！钡掠拥禺a(chǎn)研究主任陸騎麟認為，上周末上海頒布了旨在嚴格執行調控的“滬六條”，雖然并未提出新的調控政策，但是在樓市成交已經(jīng)出現一定下行趨勢的情況下，有效抑制開(kāi)發(fā)商的漲價(jià)沖動(dòng)，增加其降價(jià)壓力。
“中央層面釋放的多次信號再次影響了消費者的預期�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭認為，“市場(chǎng)真正看到中央層面的調控決心，以致部分已經(jīng)動(dòng)心的消費者，重新回歸到繼續觀(guān)望的隊伍行列。因此，下階段成交量將在逐步趨穩的同時(shí)上浮，價(jià)格方面將在短期內維持小幅上下震蕩�！�