據昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)統計數據顯示，昆明樓市上周交易情況遭遇夏天里的寒流，出現止升回落的跡象，成交量跌破“2000套”關(guān)口，日均成交套數更是從近400套銳減至200套左右，回到了年初較低水平。記者 秦晴 攝

    近幾個(gè)月來(lái)，全國多地樓市成交量開(kāi)始回升，部分城市購房熱情有所升溫。但陸續公布的半年報卻顯示，上半年房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況不容樂(lè )觀(guān)，近六成出現利潤下滑或虧損。隨著(zhù)住建部等部委近期再次表態(tài)堅持樓市調控不放松，業(yè)內人士認為房企未來(lái)形勢將更加嚴峻，降低庫存壓力、加快資金回籠速度是下半年亟待解決的艱巨任務(wù)。

　　上半年房企業(yè)績(jì)難言樂(lè )觀(guān)

　　近日，滬深兩市已有49家房企以快報或預告等形式公布了上半年業(yè)績(jì)情況。其中，僅有21家房企業(yè)績(jì)有所增長(cháng)，其余近六成房企均出現了不同程度的虧損或利潤下滑，數量同比有所增加。
　　從統計結果來(lái)看，中小房企虧損面有所擴大。其中，嘉凱城以4901.43%的利潤下降幅度居虧損企業(yè)之首，虧損3.5億元，而去年同期盈利728.95萬(wàn)元。在凈利潤降幅超過(guò)100%的10家企業(yè)中，排名100名之后的企業(yè)占絕大多數。除珠江、金宇車(chē)城、國興為續虧外，剩余7家全部為首虧，其中沙河股份、高新發(fā)展等預估虧損均在900萬(wàn)元以上。
　　大型房企的表現雖然略好于中小房企，但也難現2009-2011年持續普漲的局面。從今年上半年銷(xiāo)售數據來(lái)看，35家大型房企銷(xiāo)售總額達5455.34億元，同比上漲11.8%。但據鏈家地產(chǎn)統計，在排名前100的17家大型房企中，約47%的房企出現了虧損或利潤下滑。其中，保利地產(chǎn)上半年簽約面積和簽約金額均同比增長(cháng)27%以上，但凈利潤下降12.13%。
　　針對近六成房企虧損或利潤下滑的現象，緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)策略資源部高級分析師周飛認為，房企利潤下降并不等同于虧損，只是回歸到了比較合理的水平�！爸�前房企的利潤率普遍在20%至30%左右，目前則已下降到了10%到15%。這個(gè)利潤率是比較正常的�！�
　　而萬(wàn)科、中海、華遠等標桿房企則實(shí)現了營(yíng)收、利潤雙雙增長(cháng)。在凈利潤增長(cháng)的公司中，中弘股份、億城股份、中關(guān)村等開(kāi)發(fā)商的表現較為搶眼，凈利潤增幅超過(guò)100%，其中中關(guān)村預期增長(cháng)4560%至5408%。
　　但對于飄紅的數據，同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉表示懷疑，他說(shuō)，從上市房企年度銷(xiāo)售指標的制定與去年同期銷(xiāo)售金額對比來(lái)看，個(gè)別房企年中業(yè)績(jì)可能存在粉飾成分。

　　“以?xún)r(jià)換量”帶來(lái)利潤率下滑

　　對于上半年近六成房企利潤下降，業(yè)內認為，這主要是一些房企“以?xún)r(jià)換量”導致了雖然表面業(yè)績(jì)上漲、但實(shí)際利潤率下降的現象出現。同時(shí)，部分房企上半年結算收入大幅減少，也導致其盈利能力大幅下滑。
　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部陳雪認為，部分房企的利潤下滑緣于報告期內結算項目少等結構性因素。嘉凱城在半年報中表示，公司之所以出現較大虧損，是因為房地產(chǎn)行業(yè)的整體環(huán)境對項目銷(xiāo)售進(jìn)度和價(jià)格產(chǎn)生了一定影響。由于半年度實(shí)際可結算項目少，導致可確認的銷(xiāo)售收入較少。
　　“接近六成房企出現虧損或利潤下滑，這表明調控政策對房企利潤的影響已十分明顯�！标愌┱J為，在調控作用下，部分開(kāi)發(fā)商為去庫存，而選擇以?xún)r(jià)換量，以保持資金鏈穩定。在這種情況下，即便銷(xiāo)售額增加，其利潤也會(huì )隨之減弱。周飛認為，部分房企降價(jià)促銷(xiāo)是為未來(lái)發(fā)展換取空間，盡快將銷(xiāo)售重點(diǎn)調整到剛需產(chǎn)品上，以迎合宏觀(guān)調控的主流。
　　據統計，上半年銷(xiāo)售金額在100億元以上的房企，平均銷(xiāo)售均價(jià)同比下降9.5%，平均銷(xiāo)售面積同比上升6.2%。其中，萬(wàn)科推盤(pán)以剛需產(chǎn)品為主，144平方米以下戶(hù)型占比近90%，其銷(xiāo)售均價(jià)同比下降10.6%，銷(xiāo)售面積同比上升6.1%；恒大在4月份加大促銷(xiāo)力度以來(lái)，銷(xiāo)售均價(jià)環(huán)比下降10%，銷(xiāo)售面積環(huán)比提升126.2%。
　　張宏偉表示，部分大型房企提前且超額完成上半年銷(xiāo)售目標，主要得益于降價(jià)策略的調整。如果降價(jià)走量的動(dòng)力消失，下半年銷(xiāo)售指標能否完成值得進(jìn)一步觀(guān)察。此外，業(yè)績(jì)較好的房企幾乎都是高周轉型的大型房企，并不是房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現象�！皬陌肽陥笾锌�，已經(jīng)完成全年任務(wù)指標一半以上的現象并不普遍�！�

　　盤(pán)活資金鏈仍是房企當務(wù)之急

　　在以?xún)r(jià)換量漸成市場(chǎng)主流的情形下，部分房企的半年報中卻呈現量?jì)r(jià)背離的狀況。有專(zhuān)家指出，在長(cháng)時(shí)間的嚴格調控下，房企融資成本正在不斷上升。由于目前樓市尚存在諸多不確定性，下一步應警惕房企資金趨緊而帶來(lái)的金融風(fēng)險。
　　國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數研究院日前共同發(fā)布的《2012中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報告》顯示，滬深上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率與有效負債率近年來(lái)持續攀升，2011年達到4年來(lái)的高點(diǎn)。截至2011年末，滬深上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率和有效負債率均值分別達63.43%和50.38%，債務(wù)壓力進(jìn)一步加重。
　　而在負債水平攀升的同時(shí)，房地產(chǎn)上市公司的短期償債能力也趨于弱化，進(jìn)一步削弱了資產(chǎn)流動(dòng)性，加劇了資產(chǎn)減值帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。中國指數研究院分析認為，目前近70%的房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)現金呈現“入不敷出”狀況，行業(yè)整體運行風(fēng)險加速累積。
　　值得注意的是，目前房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈狀況分化也非常嚴重。華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院王國華教授指出，招保萬(wàn)金等大型房地產(chǎn)企業(yè)，由于項目一般都比較好，資金鏈狀況一直不錯，融資成本在不斷下降。但與之相反的是，三、四線(xiàn)城市的許多中小型房企，融資成本卻在不斷提升。
　　王國華認為，對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，目前高庫存和高負債的狀況沒(méi)有發(fā)生根本性改觀(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈壓力仍然較大，市場(chǎng)量?jì)r(jià)齊升的態(tài)勢難以長(cháng)久維持。
　　針對下半年市場(chǎng)走勢，中指院認為，上市房地產(chǎn)公司將更多地聚焦于深化調整價(jià)格策略、創(chuàng )新?tīng)I銷(xiāo)手段。在堅持調控不放松的背景下，采用靈活的銷(xiāo)售策略緩解不斷攀升的庫存壓力，加快資金回籠速度，依然是開(kāi)發(fā)商當前亟待解決的艱巨任務(wù)。