■ 本期嘉賓：

　　楊紅旭 上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)
　　薛建雄 中國房地產(chǎn)信息集團分析師
　　姚玲珍 上海財經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所常務(wù)副所長(cháng)
　　尹伯成 復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任

　　國家統計局發(fā)布的“70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格”顯示，今年6月份全國70個(gè)城市的房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅為0.02%，終結了連續8個(gè)月的“負增長(cháng)”局面，其中25個(gè)城市房?jì)r(jià)上漲。而在剛剛過(guò)去的7月，房?jì)r(jià)上漲勢頭依舊不減。中國指數研究院(微博)發(fā)布的房?jì)r(jià)指數顯示，7月全國100個(gè)城市住宅均價(jià)為8717元/平方米，環(huán)比上漲0.33%。
　　在中央三令五申嚴防房?jì)r(jià)反彈之下，各地房?jì)r(jià)大有“我行我素”之勢，國務(wù)院不得不再祭出一招：派出8個(gè)督查組，奔赴各地督查調控執行力度。
　　從7月下旬開(kāi)始，國務(wù)院派出8個(gè)督查組，對16個(gè)省市貫徹落實(shí)國務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策措施情況開(kāi)展專(zhuān)項督查。據了解，此次督查的地區是：北京市、天津市、河北省、遼寧省、吉林省、上海市、江蘇省、浙江省、福建省、山東省、河南省、湖北省、湖南省、廣東省、重慶市、四川省。對其他地區落實(shí)情況，國務(wù)院有關(guān)部門(mén)也將通過(guò)各種方式進(jìn)行督促檢查。

　　話(huà)題一：調控效果幾何

　　不可否認，調控政策出臺后特別是去年下半年以來(lái)，很多地方樓市還是降溫了，調控效果還是比較明顯的
　　據了解，國務(wù)院督查組已先后到南京、武漢、長(cháng)春、上海、蘇州、濟南、廣州、深圳、江門(mén)等地調研。調研項目包括與當地開(kāi)發(fā)商、中介機構、市民代表座談；聽(tīng)取當地房管、國土等部門(mén)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況的報告；實(shí)地考察幾個(gè)具有典型性的房地產(chǎn)項目和保障房項目�？疾靸热萆婕胺�?jì)r(jià)走勢、土地閑置情況、房地產(chǎn)調控政策落實(shí)情況等多個(gè)方面。
　　而根據目前披露的結果來(lái)看，對于各省市2011年以來(lái)貫徹落實(shí)國家各項房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策所取得的成效，督查組似乎比較滿(mǎn)意，紛紛給予了充分肯定。并希望上述已調研過(guò)的城市繼續嚴格執行房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策，進(jìn)一步鞏固調控成果，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)總體價(jià)格的平穩健康。
　　這一輪調控效果是否真如督查組所評價(jià)的那樣取得了積極成效？
　　楊紅旭：中央督查組下到地方，一般會(huì )先總體肯定地方實(shí)行政策的成果，然后提出一些建議，這也是老套路了，即便不去督查也能得出這樣的結論。
　　但不可否認，調控政策出臺后特別是去年下半年以來(lái)，很多地方樓市還是降溫了，成交量也出現下滑，從去年的八九月份到今年的四五月份房?jì)r(jià)基本是以下跌為主的，所以調控效果還是比較明顯的。
　　姚玲珍：自去年下半年以來(lái)，從市場(chǎng)的發(fā)展狀況來(lái)看，樓市的成交量和價(jià)格均有所回落，這一輪的調控還是比較有效的。
　　值得注意的是，從以往幾輪的調控來(lái)看，一旦調控政策放松，市場(chǎng)立馬出現反彈。因此，這一輪調控，目前成績(jì)并不是主要的，關(guān)鍵還是看未來(lái)，中央將用何種方法使得調控政策與市場(chǎng)成功對接，從而保持調控政策效果的持續性，以及整個(gè)市場(chǎng)反應的常態(tài)化。只有這樣才能避免后期調控政策一放松，市場(chǎng)就立馬反彈甚至反彈超過(guò)原來(lái)高點(diǎn)的情況出現。
　　薛建雄：個(gè)人認為調控只是暫時(shí)抑制住了房?jì)r(jià)上漲，并不能改變房?jì)r(jià)上漲的大趨勢。
　　舉個(gè)例子，我們知道，在日本、中國香港、韓國等經(jīng)濟高速增長(cháng)的國家和地區，快速增長(cháng)的經(jīng)濟都使得他們的房?jì)r(jià)大漲，中國內地發(fā)達地區經(jīng)濟的迅猛發(fā)展也帶來(lái)了同樣的結果。房?jì)r(jià)上漲了，各政府就要想辦法對其進(jìn)行調控，比較成功的是韓國政府對其房?jì)r(jià)的調控，他們將擴大供應量和限貸結合，有效地抑制住了房?jì)r(jià)上漲。
　　中國政府為了控制房?jì)r(jià)，當下的做法是正確的，但是因為中國土地面積太大，地方區域發(fā)展程度不一，事情做起來(lái)很慢，以目前的進(jìn)度來(lái)看，想控制住房?jì)r(jià)至少需要5至8年，而在接下來(lái)的3至5年里，房?jì)r(jià)還是會(huì )上漲。

　　話(huà)題二：督查用意何在

　　國務(wù)院通過(guò)督查可以發(fā)現地方是不是借微調之名與中央調控政策不一，進(jìn)而來(lái)細致地了解和解決一些問(wèn)題
　　回顧7月，可以看到調控政策一再被強調：7月5日，央行強調金融機構要繼續嚴格執行差別化的各項住房信貸政策，繼續抑制投機投資性購房；緊接著(zhù)兩天后，國務(wù)院總理溫家寶在江蘇省常州市調研時(shí)強調，必須堅定不移做好調控工作，決不能讓房?jì)r(jià)反彈，造成功虧一簣；7月19日，國土部和住建部更是聯(lián)合發(fā)文，要求堅持房地產(chǎn)市場(chǎng)調控不放松，不斷鞏固調控成果，堅決防止房?jì)r(jià)反彈。
　　近期調控政策之所以不斷釋放從緊信號，是緣于6月份全國多數城市樓市和土地市場(chǎng)的加速回暖。5月之前一直處于“冰凍期”的土地市場(chǎng)，仿佛一夜之間就火熱起來(lái)，廣州、北京相繼誕生單價(jià)地王，上海、南京等城市也連續出現高溢價(jià)地塊成交情況。
　　就在房地產(chǎn)拐點(diǎn)論甚囂塵上之時(shí)，國務(wù)院派出8個(gè)督查組赴16省市專(zhuān)項督查樓市調控，這是15個(gè)月以來(lái)，國務(wù)院第二次專(zhuān)門(mén)為房地產(chǎn)調控派出督查組。那么，此次督查的用意何在？
　　楊紅旭：此次二派督查組去各省市進(jìn)行樓市調控調研主要是出于兩方面的考慮：首先是由于今年6月份房?jì)r(jià)開(kāi)始出現反彈，為了進(jìn)一步抑制房?jì)r(jià)、督促地方政府更好地執行調控政策；另一方面，今年以來(lái)，部分地方政府或明或暗地放松調控力度，導致部分地方調控政策落實(shí)不到位，沒(méi)有真正產(chǎn)生調控效果。
　　姚玲珍：此次督查的主要目的還是表達中央政府堅定對房地產(chǎn)調控政策和目標不動(dòng)搖的態(tài)度。
　　在前期，很多地方政府對限購政策或其他調控政策有一些試探性的動(dòng)作，在一些標準上也有一定程度的調整。另一方面，中央對宏觀(guān)政策有一些結構性的微調，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)6月份成交的數量和價(jià)格都有所回升，在多方面因素的作用下，使得市場(chǎng)有傳聞預期政府會(huì )對調控政策有所放松、后期樓市會(huì )反彈。這時(shí)候派出督查組一方面是堅定調控信心，另外就是檢查各地方政府對于落實(shí)調控政策的力度問(wèn)題。
　　薛建雄：督查肯定是因為市場(chǎng)出現了比較大的變化，而政府通過(guò)督查來(lái)研究市場(chǎng)，考慮整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟面的協(xié)調，進(jìn)而來(lái)找原因，為下一步做好準備，其實(shí)是想了解各個(gè)集團的利益關(guān)系。
　　堅定調控信心還需要時(shí)間，因為利益是永遠變動(dòng)的，我覺(jué)得這需要時(shí)間，過(guò)程上房?jì)r(jià)應該還要漲一兩波，比如上海，估計價(jià)格要在3萬(wàn)至3.5萬(wàn)之間才能停住。
　　尹伯成：國務(wù)院通過(guò)督查可以發(fā)現地方是否借微調之名與中央調控政策不一，進(jìn)而來(lái)細致地了解和解決一些問(wèn)題。調控效果的具體化可以讓中央進(jìn)一步發(fā)揮作用來(lái)指導地方，也可以將各地問(wèn)題匯總從而研究分析解決，將政策進(jìn)一步細化。
　　督查表明國務(wù)院調控決心很大，態(tài)度很堅決，希望地方不要和中央玩不一的游戲。通過(guò)督查讓中央穩住地方和看清地方，中央可以更好地化解各矛盾利益方。

　　話(huà)題三：政策如何變動(dòng)

　　房產(chǎn)稅可能會(huì )進(jìn)一步擴容，增加試點(diǎn)城市；房地產(chǎn)教育管理方面的稅有可能進(jìn)一步收緊，提高相關(guān)的稅率
　　在不少業(yè)內人士看來(lái)，對樓市來(lái)說(shuō)，心理預期最為重要。摸清各地房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀和調控政策的落實(shí)情況，將有助于中央對接下來(lái)調控政策走向的把控。于是有人將此次調研解讀為新一輪調控政策的前奏，并對新政策的內容猜測紛紛。有觀(guān)點(diǎn)認為，此次調研之后，房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市會(huì )進(jìn)一步擴容。而上周更是有一條關(guān)于“商品房預售制將取消”的傳聞紅遍網(wǎng)絡(luò )。那么，這次調研之后政策面會(huì )出現變動(dòng)么？
　　楊紅旭：首先還是會(huì )強調既有政策，切實(shí)保證已有的房地產(chǎn)調控政策落實(shí)到位，真正發(fā)揮調控作用。不過(guò)，光靠強調可能難以抑制房?jì)r(jià)上漲，一些新的調控政策可能會(huì )適時(shí)出臺。主要應該集中在稅收方面：比如，房產(chǎn)稅可能會(huì )進(jìn)一步擴容，增加試點(diǎn)城市；房地產(chǎn)教育管理方面的稅有可能進(jìn)一步收緊，提高相關(guān)的稅率。
　　另一方面，限購政策可能會(huì )進(jìn)一步地強化，督促地方政府去進(jìn)一步落實(shí)，通過(guò)實(shí)行“問(wèn)責”制度來(lái)深化限購的力度。
　　此外，今年以來(lái)，大部分地方政府都沒(méi)有制定年度房?jì)r(jià)控制目標，中央接下來(lái)有可能要求地方制定各地年度房?jì)r(jià)控制目標，在下半年進(jìn)行落實(shí)。
　　姚玲珍：宏觀(guān)政策應該不會(huì )變，比如限購政策，后期可能出臺的新政策，可能會(huì )是稅收方面的政策，目前只有重慶和上海兩個(gè)城市是“房產(chǎn)稅”的試點(diǎn)，后期也許會(huì )在全國推廣；另外，在信貸政策方面可能會(huì )進(jìn)行一些微調，如鼓勵剛性需求和改善性需求；而在保障性住房政策方面，對于保障性住房建設的融資等可能會(huì )出臺一些新政策。
　　預售制度應該不會(huì )取消，雖然有很多傳聞?wù)J為應該取消預售制度，這樣政府對市場(chǎng)的調控力度就會(huì )加強，市場(chǎng)會(huì )更加規范。但是從發(fā)達國家來(lái)看，商品房的預售制度仍然存在并有其存在的合理性，如建設周期長(cháng)、資金需求量大等一些客觀(guān)因素就決定了預售制度的存在。但在預售的過(guò)程中，政府或相關(guān)機構可以加強預售管理和規范性。開(kāi)發(fā)商對預售所得資金的使用應該專(zhuān)款專(zhuān)用，按照工程的進(jìn)度用于項目，而不是隨意用于拿地；此外，在預售的條款和信息披露方面可以加強管理。
　　薛建雄：出臺商品房預售制度的初衷是降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金門(mén)檻、擴大內需、增加市場(chǎng)供應。預售制度加速了資金的運轉周期，提高了資金的使用效率，已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的重要手段。因此，取消預售制肯定會(huì )增加開(kāi)發(fā)商的融資成本，可能會(huì )導致開(kāi)發(fā)商的成本轉嫁。但目前整個(gè)行業(yè)的現金流比較充溢，這是取消的有利條件之一。
　　在產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入成熟階段，取消預售制對房地產(chǎn)的健康發(fā)展相對有利。它抑制一定的投機需求，對購房者的保障性更高。不過(guò)，這個(gè)取消過(guò)程應該是逐步完善的，如果簡(jiǎn)單地取消商品房預售制度，有可能帶來(lái)不利后果：一是有的地方商品房不夠賣(mài)，如果直接搞現房銷(xiāo)售，會(huì )加劇商品房的供不應求，進(jìn)一步推高房?jì)r(jià)；二是取消商品房預售制度將增加開(kāi)發(fā)商的成本，相應支出勢必轉嫁給購房者。
　　尹伯成：變動(dòng)無(wú)非就是將限購、限貸等政策進(jìn)一步細化，不讓地方政府有孔可鉆，要將中央決策進(jìn)一步落實(shí)到位，仔細分析地方房?jì)r(jià)走勢情況，如若地方房?jì)r(jià)要反彈，那么可選擇一兩個(gè)城市來(lái)進(jìn)行試點(diǎn)，找解決方案。
　　傳言所說(shuō)的取消預售制度也該算是變動(dòng)。隨著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷壯大，投融資體制日益完善以及需求問(wèn)題得以緩解，取消房屋預售是大勢所趨，但一定是要一個(gè)較長(cháng)的過(guò)程。房地產(chǎn)業(yè)的地域特征非常強，每個(gè)城市發(fā)展差距很大，一些房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對成熟的城市，已經(jīng)有條件先取消預售制度。就拿上海來(lái)說(shuō)，基本已接近這一階段，如果其他配套政策跟進(jìn)得當，也可適時(shí)取消預售制度。

　　話(huà)題四：房?jì)r(jià)去向何方

　　對于身處淡季的第三季度，估計房?jì)r(jià)應該會(huì )相對比較平穩，沒(méi)有多大的波動(dòng)；但是到第四季度，估計房?jì)r(jià)會(huì )有非常明顯的上漲走勢
　　中國經(jīng)濟最近幾年的高速發(fā)展過(guò)程中，一個(gè)行之有效的模式是房地產(chǎn)與投資兩條腿走路。具體而言，房?jì)r(jià)的上升帶來(lái)地價(jià)的上漲。這一方面提高地方政府的土地出讓收益，另一方面，以土地作為擔保，地方政府可以通過(guò)融資平臺的模式從銀行體系得到更多貸款。而這使得地方政府有財力投資當地的基礎設施建設和經(jīng)濟建設�；�礎設施的改善和經(jīng)濟的快速發(fā)展又反過(guò)來(lái)進(jìn)一步推高房?jì)r(jià)和地價(jià)，拉高房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)。
　　這樣一個(gè)過(guò)程對于地方政府和開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是互惠互利的過(guò)程，但當房?jì)r(jià)上漲到影響民生的程度時(shí)，中央必須堅決控制房地產(chǎn)投機投資性需求，控制房?jì)r(jià)上漲。
　　于是，在樓市調控這件事上，中央與地方政府一直處于博弈狀態(tài)。然而，在目前的經(jīng)濟形勢下，穩增長(cháng)或將成為地方政府放松樓市調控的一個(gè)重要籌碼。因此，分析認為，這種博弈狀態(tài)在未來(lái)可能進(jìn)一步升級，未來(lái)的房?jì)r(jià)走勢也將畫(huà)上問(wèn)號。
　　楊紅旭：博弈一直在進(jìn)行，但這次有所升級。督查組的主要意義在于督查，反映出中央希望地方政府更好地去落實(shí)政策；但另外一方面，之前樓市比較低迷，地方的財政收入和經(jīng)濟有所下滑，地方政府有意愿和驅動(dòng)力去放松調控。中央和地方不同的利益出發(fā)點(diǎn)使得博弈加劇。
　　當前房?jì)r(jià)面臨重新上漲的壓力，如果不出新的調控措施，下半年漲價(jià)的預期將進(jìn)一步增大。雖然近期監管層曾多次表態(tài)堅定樓市調控，但“調控精神要想轉化為執行力，還需相關(guān)細化政策予以保障”。
　　姚玲珍：在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)中，有各方面的利益主體，從長(cháng)期來(lái)講他們的利益是一致的，但短期是不一致的，這就產(chǎn)生了一個(gè)博弈的過(guò)程。從政府管理層面來(lái)講，利益主體主要是中央政府和地方政府；從經(jīng)濟主體來(lái)講，則有開(kāi)發(fā)商、銀行、購房者。這三種主體的利益有時(shí)候是跟地方政府一致的，有時(shí)候又是與中央政府一致的。而這五個(gè)方面的主體從短期階段來(lái)講，利益不完全一致，再加上信息的不對稱(chēng)以及各主體利益訴求的不同，會(huì )使博弈的過(guò)程得以存在。
　　個(gè)人認為，下半年，房?jì)r(jià)大幅上漲或下跌的條件和環(huán)境都不存在，未來(lái)房?jì)r(jià)走勢依然受政策所引導。在“穩增長(cháng)”目標下，貨幣政策適度放松與“保剛需”政策微調，將持續帶動(dòng)剛需、改善性需求入市，而投資性需求仍將被嚴格控制。預計后市房?jì)r(jià)依然會(huì )延續上半年的平穩態(tài)勢，短期可能略有回調，下半年或將整體與上半年持平。
　　薛建雄：可以這樣說(shuō)，中央與地方互相協(xié)調從而來(lái)保證大家的利益，拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)，這是良性的說(shuō)法。
　　下半年屬于政策緊中偏松的狀態(tài)，房?jì)r(jià)會(huì )有明顯上漲。對于身處淡季的第三季度，估計房?jì)r(jià)應該會(huì )相對比較平穩，沒(méi)有多大的波動(dòng)；但是到第四季度，估計房?jì)r(jià)會(huì )有非常明顯的上漲走勢。
　　尹伯成：地方政府對土地財政的渴望越來(lái)越強，中央防止地方政府動(dòng)搖，才會(huì )出此方法。如果不解決初級財政問(wèn)題，地方利用微調之言與中央玩游戲，中央要觀(guān)察民生卻也要防止地方動(dòng)搖。
　　對于房?jì)r(jià)未來(lái)的走勢，個(gè)人覺(jué)得如果中央沒(méi)有新的調控政策出來(lái)，那么房?jì)r(jià)很可能會(huì )觸底反彈；如果中央出臺新的調控政策的話(huà)，那么房?jì)r(jià)就會(huì )趨向平穩。要知道，中國的房?jì)r(jià)永遠是跟著(zhù)政策走的。