針對一段時(shí)間以來(lái)房產(chǎn)中介市場(chǎng)存在的亂象，多個(gè)地方積極創(chuàng )新管理的方法手段，整治取得了一定成效。業(yè)內人士建議，《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》自去年實(shí)施后，當前宜進(jìn)一步加大落實(shí)力度，實(shí)現執法必嚴、協(xié)同監管，同時(shí)做大做強行業(yè)協(xié)會(huì )，加強行業(yè)自律，實(shí)現優(yōu)勝劣汰。
“制度+科技”加強監管
近年來(lái)，多個(gè)地方紛紛出臺房產(chǎn)中介領(lǐng)域的管理措施，并通過(guò)網(wǎng)上監管等科技手段加以實(shí)施，取得了較好效果。
例如，上海、北京、深圳等城市均已推行存量房網(wǎng)上交易和資金監管系統。今年4月1日起，南京也開(kāi)始運行存量房網(wǎng)上交易和資金監管系統。二手房交易環(huán)節的資金除定金外將全部納入監管賬戶(hù)，只有等交易完成后，二手房賣(mài)主才能拿到房款，中介公司才能拿到傭金。而此前通過(guò)中介交易時(shí)，如果房子交易最終沒(méi)有實(shí)現，買(mǎi)方就會(huì )要求傭金和首付款，此時(shí)往往會(huì )產(chǎn)生糾紛。據不完全統計，去年因二手房交易資金問(wèn)題產(chǎn)生的糾紛就多達400多鏈家地產(chǎn)南京公司市場(chǎng)部經(jīng)理舒莉莉表示，這一措施其實(shí)就是讓政府充當“支付寶”的角色。實(shí)行二手房交易“網(wǎng)簽”后，只有經(jīng)過(guò)備案的中介公司才能登錄系統進(jìn)行二手房交易，一定程度上杜絕了“黑中介”的活動(dòng)，也有助于解決房地產(chǎn)中介吃差價(jià)、一房多賣(mài)、傭金不還等問(wèn)題。資金監管系統則可以防止中介公司在雙方簽訂合同后就收錢(qián)走人的情況出現，促成合同最終成立，維護買(mǎi)賣(mài)雙方的利益。
業(yè)界人士建議，一些地方的存量房網(wǎng)上交易和資金監管系統還可進(jìn)一步完善。南京滿(mǎn)堂紅房地產(chǎn)中介公司經(jīng)紀人王靜說(shuō)，完成全部交易的時(shí)間由過(guò)去的三天延長(cháng)到現在的至少一個(gè)月，效率需要進(jìn)一步提升；此外，資金托管產(chǎn)生了大量的現金流，本金和利息的監管、流向需要更加公開(kāi)透明。
再如，針對房產(chǎn)中介市場(chǎng)存在的“陰陽(yáng)合同”偷逃稅款現象，北京市從去年底開(kāi)始應用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)加強存量房交易稅收征管。北京市采集了最新的存量房交易數據作為測算依據，應用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)對存量房交易申報價(jià)格進(jìn)行評估，重新修訂了存量房交易計稅價(jià)格核定辦法，并根據房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)更新存量房交易價(jià)格評估值。
根據規定，對于申報的存量房交易價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當理由的，按核定計稅價(jià)格征收稅款。記者了解到，采用新的價(jià)格評估方法后，動(dòng)態(tài)檢測系統所評估的價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)已經(jīng)相當接近，有效壓縮了作弊空間。
業(yè)界呼吁“執法必嚴”
業(yè)內人士表示，由國家有關(guān)部門(mén)制定的《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》已于去年4月1日實(shí)施，這是我國房產(chǎn)中介領(lǐng)域的一項重要政策規范，已經(jīng)產(chǎn)生了積極效果，當前宜進(jìn)一步加大落實(shí)力度。
中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)柴強說(shuō)，《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》的許多條款都具有較強的針對性。例如，針對信息隱瞞及披露不充分等問(wèn)題，明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的信息公示和告知義務(wù)；針對業(yè)務(wù)委托不規范問(wèn)題，明確規定了房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同行為；針對房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)違規收費問(wèn)題，對房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)實(shí)行明碼標價(jià)制度。
業(yè)內人士同時(shí)表示，“有法可依”還須“執法必嚴”，防止“多頭管理”變成“空頭管理”。中國房產(chǎn)信息集團研究總監薛建雄說(shuō)，目前對房地產(chǎn)中介機構的監管，涉及工商、物價(jià)、勞動(dòng)等多個(gè)部門(mén)，這些部門(mén)尚未形成有效的監管合力。對于領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執照從事房地產(chǎn)中介的大量個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)難以納入房地產(chǎn)主管部門(mén)備案監管范圍，對于存在未備案等違規行為的房地產(chǎn)中介機構難以吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執照，及時(shí)清出市場(chǎng)。
薛建雄表示，《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》在執行中應由建設、物價(jià)、勞動(dòng)、工商、稅務(wù)等多個(gè)部門(mén)齊抓共管，而哪一家具體負責哪一塊、如何加強協(xié)同還需更加完善�！袄�，交易中假證明、假材料之所以能夠蒙混過(guò)關(guān)，主要是因為主管部門(mén)和社保、稅務(wù)部門(mén)沒(méi)有一個(gè)很好的聯(lián)系機制，缺乏共享的信息平臺�！�
上海漢字地產(chǎn)總經(jīng)理施宏叔認為，利益驅動(dòng)加上尚不完善的監管機制，導致中介違規行為屢禁不絕�！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》的最終落實(shí)，還要靠更為詳細的地方細則，對于群眾舉報的中介違法違規行為及時(shí)予以查處。
做大做強行業(yè)協(xié)會(huì )
業(yè)內人士建議，在政府部門(mén)加強和完善監管的同時(shí)，還須創(chuàng )新房產(chǎn)中介行業(yè)的自律方式方法，做大做強行業(yè)協(xié)會(huì )，加快市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰。
南京市房管局中今科的負責人說(shuō)，目前我國房地產(chǎn)中介采取的是備案制，這導致這個(gè)行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻偏低，公司規模大小不一，員工素質(zhì)參差不齊。由于中介服務(wù)成本低，一張桌子幾個(gè)人就撐起了一家門(mén)店，有的門(mén)店除了進(jìn)行房屋中介以外，還進(jìn)行勞務(wù)中介，有的甚至還進(jìn)行日用品零售。這些中介多為從事“地下”交易，給監管帶來(lái)很大難度。
柴強表示，從市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)達國家和地區的經(jīng)驗看，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和人員應當加入房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織實(shí)行自律管理。我國還未建立全國性的房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會(huì )組織，一些地方甚至連區域性的房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會(huì )也沒(méi)有，即便是已經(jīng)建立的地區性經(jīng)紀協(xié)會(huì )，在會(huì )員數量、服務(wù)培訓、管理手段上往往不盡如人意，使行業(yè)自律處于缺位狀態(tài)。他建議，這一點(diǎn)今后應在《城市房地產(chǎn)管理法》的修訂中予以解決。
“從業(yè)人員素質(zhì)是決定行業(yè)水平的關(guān)鍵�！辈駨娬f(shuō)，鑒于目前取得全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格的人數還較少，《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》規定房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同應當由一名房地產(chǎn)經(jīng)紀人或者兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理簽名，此條應是過(guò)渡性規定�！暗葘�(lái)取得全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格的人數達到一定規模時(shí)，應當規定只有具有全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格者才可以在房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同上簽名�！�