●6月以來(lái)全國重點(diǎn)城市的樓市確實(shí)出現了一些新動(dòng)向，成交活躍度是2010年2月這輪樓市調控中罕見(jiàn)的。
●這一輪回暖是由這兩年積累的剛需釋放出來(lái)所推動(dòng)，一旦這股剛需消化掉，市場(chǎng)需求的增長(cháng)將出現停滯。
●如果開(kāi)發(fā)商繼續以?xún)r(jià)換量，交易量或還有增長(cháng)余地，但房?jì)r(jià)顯然上升乏力，“量?jì)r(jià)齊升”將很難爆發(fā)。
最近數據顯示，7月全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為每平方米8717元，環(huán)比6月上漲0.33%。其中70個(gè)城市環(huán)比上漲，30個(gè)城市環(huán)比下跌。與上月相比，環(huán)比上漲的城市增加25個(gè)。在北京、西安等地，作為樓市火爆標志性場(chǎng)面的日光盤(pán)、夜光盤(pán)又重現。
房地產(chǎn)調控政策基本沒(méi)有任何松動(dòng)，當前樓市為何暖風(fēng)頻吹？樓市出現回暖跡象，是不是預示著(zhù)房?jì)r(jià)要重新回到上漲通道？就這些問(wèn)題，記者（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“記”）日前采訪(fǎng)了復旦大學(xué)管理學(xué)院住房政策研究中心主任陳杰（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“陳”）。
記：最近數據顯示，7月全國70個(gè)城市房?jì)r(jià)環(huán)比上漲，北京、西安等地日光盤(pán)、夜光盤(pán)又重現樓市。有評論認為，樓市回暖。您同意這種判斷嗎？
陳：我基本同意這種判斷。判斷樓勢是否回暖，房?jì)r(jià)是一個(gè)重要參考，但成交量更加重要，兩者要結合來(lái)看。因為一方面，“有價(jià)無(wú)市”構成不了對市場(chǎng)行情的推動(dòng)；另一方面，零星個(gè)別樓盤(pán)的成交價(jià)格有很大偶然性，作為對市場(chǎng)行情的判斷依據會(huì )有很大偏差與誤導�，F在來(lái)自官方和民間各方面的房?jì)r(jià)和成交數據和種類(lèi)繁多，要綜合對比和根據判斷需要來(lái)看。但無(wú)論國家統計局還是眾多大型中介服務(wù)機構，都認同6月以來(lái)全國重點(diǎn)城市的樓市確實(shí)出現了一些新動(dòng)向，成交活躍度是2010年2月這輪樓市調控中罕見(jiàn)的。
就上海而言，從5月以來(lái)，無(wú)論是住房成交量還是價(jià)格都出現了小幅上漲。按照上海統計局含有動(dòng)遷房和保障房的官方數據，上半年上海一手住宅銷(xiāo)售了703萬(wàn)平方米，同比下降1.2%，是2010年以來(lái)最小降幅，但4月至6月都出現了11%以上的增幅。我們復旦大學(xué)住房政策研究中心掌握的數據顯示：在剔除配套動(dòng)遷和保障房之后，6月份上海市場(chǎng)化新建商品住宅成交套數比去年同期高出26%，是2010年同期的2.2倍，7月又繼續同比上升了7%，是2010年同期的1.8倍；同時(shí)，5月以來(lái)，無(wú)論是銷(xiāo)售交易均價(jià)，還是我們研究中心開(kāi)發(fā)的控制地段和類(lèi)型等結構性因素的特征法價(jià)格，都出現了止跌平穩乃至有所反彈的跡象，雖然漲幅很小。
一般認為房產(chǎn)交易量持續同比上升5個(gè)至6個(gè)月，并配合房?jì)r(jià)的上升，才可以正式稱(chēng)為“回暖”。但上海乃至全國樓市都正在出現回暖跡象，這點(diǎn)已經(jīng)基本確認，需要高度重視和嚴肅關(guān)注。
記：房地產(chǎn)調控政策基本沒(méi)有任何松動(dòng)，什么原因導致當前樓市暖風(fēng)頻吹？
陳：從根本上說(shuō)，還是因為大量剛需的客觀(guān)存在，導致樓市需求有一個(gè)底部可以依托，不至于無(wú)限下滑，再加上連續降息的刺激，這部分剛需被激發(fā)出來(lái)。樓市在經(jīng)歷兩年半嚴厲調控達到一個(gè)平穩發(fā)展階段后，積蓄的剛需在觀(guān)望多時(shí)后開(kāi)始集中入市。
剛需對利率十分敏感，利率的連續下降，既因為直接減少了按揭成本，又帶有樓市調控政策不會(huì )進(jìn)一步加強的信號釋放，進(jìn)一步刺激了他們的購房欲望。一批剛需的入市活躍了市場(chǎng)，又改變另一部分剛需和改善型需求購房者對市場(chǎng)的預期，進(jìn)一步放大市場(chǎng)成交。此外，部分開(kāi)發(fā)商的降價(jià)促銷(xiāo)、以?xún)r(jià)換量的銷(xiāo)售策略，也起到了一定的推動(dòng)作用。
有一個(gè)數據可以輔助我判斷近期的樓市回暖以自住型剛需為主。上海樓市近期在一手房交易量企穩和反彈的時(shí)候，二手房交易卻仍然大幅下滑，上半年成交面積529.47萬(wàn)平方米，下降31.1%。這說(shuō)明購房者總體上是十分謹慎和理性的，而不是像2007年和2009年房?jì)r(jià)暴漲時(shí)候那樣像搶白菜一樣恐慌性哄搶所有市面可得的住房。還有一個(gè)原因是，剛需最大一部分是婚房，多偏愛(ài)新房。
記：樓市出現回暖跡象，是不是預示著(zhù)房?jì)r(jià)要重新回到上漲通道？
陳：在當前限購政策與不太景氣的宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境下，我不認為房?jì)r(jià)會(huì )重回快速上漲通道。
樓市近期的回暖只是臨時(shí)性、階段性、技術(shù)性的反彈�；疽蛩厥侨ツ晖诘幕堤�，看起來(lái)同比增幅大，但絕對值并不高，尚構不成市場(chǎng)行情的總體反轉。
近期樓市的市場(chǎng)成交活躍，本質(zhì)是補償性回調。以上海為例，這幾個(gè)月的成交量，相比去年同期的同比增幅是高的，相對2010年同期也是很高的，但還僅恢復到過(guò)去6年歷史平均水平的60%至70%。要知道，中國主要城市2010年和2011年的成交量都連續出現過(guò)兩位數的大幅下跌。
從歷史經(jīng)驗來(lái)看，樓市調整過(guò)程中的“量?jì)r(jià)”關(guān)系往往會(huì )經(jīng)歷四個(gè)階段。分別是“量跌價(jià)穩——量跌價(jià)跌——量升價(jià)穩——量?jì)r(jià)齊升”。這次樓市調整周期，從2010年4月“新國八條”到去年底，在重點(diǎn)城市基本上都出現了“量跌價(jià)穩”。去年底到今年初，雖然房?jì)r(jià)總體價(jià)格跌幅可能不明顯，但不少局部確實(shí)
“量?jì)r(jià)齊跌”。而近幾個(gè)月，在沒(méi)有更嚴厲調控措施和降息刺激下，在房?jì)r(jià)基本穩定的情況下，交易量連續上升，出現了第三階段“量升價(jià)穩”的苗頭。
不過(guò)，樓市缺乏繼續升溫的基礎。這一輪回暖是由這兩年積累的剛需釋放出來(lái)所推動(dòng)，一旦這股剛需消化掉，市場(chǎng)需求的增長(cháng)將出現停滯。因為在限購不放松的情況下，后續的剛需不像現在入市的剛需有兩年多的時(shí)間來(lái)積累收入與儲蓄，購買(mǎi)力相對不足，對價(jià)格更為敏感，無(wú)法支撐房?jì)r(jià)的上沖。如果開(kāi)發(fā)商繼續以?xún)r(jià)換量，交易量或還有增長(cháng)余地，但房?jì)r(jià)顯然上升乏力，“量?jì)r(jià)齊升”將很難爆發(fā)。
現在，所謂的樓市“回暖”更多應該理解成房地產(chǎn)市場(chǎng)“去投資化”后的回歸正�；航灰谆厣�，是對過(guò)去兩年市場(chǎng)過(guò)度恐慌下跌的補償性反彈，但不是總體反轉；成交量還有繼續增長(cháng)的空間，但所謂房?jì)r(jià)報復性反彈的可能性很小。
記：您反復提到剛需是推動(dòng)本輪樓市回暖的關(guān)鍵。那么，就上海地區而言，剛需到底絕對量有多少？
陳：這方面的數據很難精確判斷，但一些相關(guān)數據可以幫我們推測——
上�，F在大概有830多萬(wàn)戶(hù)常住家庭，過(guò)去10年年平均新增20多萬(wàn)戶(hù)；戶(hù)籍520多萬(wàn)戶(hù)，上海戶(hù)籍曾經(jīng)控制很?chē)�，每年只增�?萬(wàn)戶(hù)，但近年有所放松，2010年一年新增戶(hù)籍10萬(wàn)戶(hù)。同時(shí)，上海近年來(lái)每年結婚就有13萬(wàn)至14萬(wàn)對，新畢業(yè)大學(xué)生13萬(wàn)至15萬(wàn)人。簡(jiǎn)單說(shuō)，只要常住人口中有1%的家庭有可支付的剛性需求，或僅考慮新增戶(hù)籍家庭，就是很大的潛在購買(mǎi)力。
而按著(zhù)市統計局發(fā)布的2011年含動(dòng)遷房和保障房的1474萬(wàn)平方米一手住宅銷(xiāo)售面積，折合14萬(wàn)套左右，今年上半年則是7萬(wàn)套左右。如果扣除定向部分戶(hù)籍人口配售的動(dòng)遷房和保障房后，上海近年所統計的一手住宅銷(xiāo)售量中，市場(chǎng)化商品住宅大約只占一半。
這說(shuō)明新增供應量相對新增需求總體上是不足的。只要房?jì)r(jià)稍有回落，或者說(shuō)房?jì)r(jià)收入比稍有改善，就能激發(fā)出相當大的購房需求。所以，上海抑制房?jì)r(jià)的壓力始終很大，任務(wù)艱巨、不容松懈。
記：面對暖風(fēng)頻吹的樓市，中央與地方政府都表現出高度關(guān)注，7月國務(wù)院、住建部、銀監會(huì )等多次表態(tài)絕不松動(dòng)調控，多項調控政策被再度重申，國務(wù)院于7月下旬派出8個(gè)督察組對全國16個(gè)�。ㄊ校┴瀼芈鋵�(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策措施情況開(kāi)展專(zhuān)項督察，上海市政府7月26日也通過(guò)辦公廳專(zhuān)門(mén)發(fā)文重申調控政策不變。堅定調控態(tài)度的同時(shí)，有關(guān)部門(mén)也需要拿出更多辦法。對此，您有什么建議？
陳：中央政府和地方政府的政策表態(tài)是必要，也是及時(shí)的，否則如果坐視樓市回暖不聞不問(wèn)，甚至推波助瀾，會(huì )給市場(chǎng)傳遞錯誤信號，導致購房者和投資者都誤判市場(chǎng)前景而做出錯誤選擇。資本市場(chǎng)參與者，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌是與生俱來(lái)的慣性，“棘輪效應”難以避免。目前看來(lái)，這些政策穩定了市場(chǎng)預期，還是比較有效遏制了恐慌性購買(mǎi)的重演。
但著(zhù)眼未來(lái)，光靠行政命令的手段來(lái)遏制房地產(chǎn)投資顯然是不夠的，需要更長(cháng)遠的制度設計。我覺(jué)得最重要有兩點(diǎn)，一是土地財政的改革，二是要做好保障房這張牌。
土地財政各國都有，只是形式不同，不可也不可能廢除，關(guān)鍵是怎么搞。但當前這種粗放式、掠奪式的土地出讓金制度，誘發(fā)地方政府對商用和住宅用地實(shí)行“饑餓供地”策略，是房?jì)r(jià)暴漲的根源，顯然是不可持續的。土地財政的背后，表面上是地方政府財權和事權的重新界定，需要重新對公共財政體制重新設計，但更根本的是城市發(fā)展中土地增值收益如何分配，而這又涉及到對地方政府的公權力如何授予、對其績(jì)效如何考核的問(wèn)題，是將來(lái)改革的核心難題之一。
關(guān)于保障房，其實(shí)是住宅產(chǎn)業(yè)重新塑造的契機。國務(wù)院領(lǐng)導多次強調，保障性住房工程，不僅有改善住宅供應結構的直接作用，又兼有促民生、保增長(cháng)、調結構、擴大內需、推進(jìn)城市化等多重宏觀(guān)功能，但大張旗鼓的保障性工程建設，哪些品種，量多大，怎么搞，都是需要好好思考和審慎決策的。特別強調一點(diǎn)，保障性住房不一定要全部新建，那樣風(fēng)險大、公共成本高，可以通過(guò)政策設計和制度安排，多從現有房源中利用
“梯度消費原理”來(lái)籌措合適房源。
學(xué)者小傳
陳杰：復旦大學(xué)管理學(xué)院住房政策研究中心執行主任、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)系副教授。復旦大學(xué)學(xué)士、挪威奧斯陸大學(xué)碩士、瑞典烏普薩拉大學(xué)經(jīng)濟學(xué)博士，瑞典烏普薩拉大學(xué)房地產(chǎn)與城市研究所兼職研究員。在房地產(chǎn)與城市領(lǐng)域的國際權威期刊發(fā)表過(guò)多篇SSCI論文，主持完成和在研4項國家級課題，獲得省部級科研獎勵多項。致力于通過(guò)專(zhuān)業(yè)的學(xué)術(shù)研究和建設性的政策參與提高中國普通居民的住房民生福利。多次應邀參與國家和上海市的住房政策決策制定與咨詢(xún)。