隨著(zhù)住宅市場(chǎng)的持續調控，已經(jīng)有越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商涉足商業(yè)地產(chǎn)。近日，參與“2012博鰲房地產(chǎn)論壇”的多位企業(yè)人士告訴《經(jīng)濟參考報》記者，作為純投資性質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)，盡管在調控閘門(mén)之外，但要均衡長(cháng)期運營(yíng)與合理回報一直存在難度。另外，由于地方政府對商業(yè)地產(chǎn)同樣熱衷，當前國內商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現總量過(guò)剩等泡沫化風(fēng)險。
　　記者了解到，當前除了萬(wàn)科、保利、華潤置地等一些標桿企業(yè)有意在商業(yè)地產(chǎn)分一杯羹，商業(yè)用地也正受到其他投資商熱捧。前段時(shí)間高價(jià)地塊頻出，其中大部分為商業(yè)性質(zhì)用地。北京中原市場(chǎng)研究部總監張大偉曾告訴本報記者，“土地市場(chǎng)尚未全面回暖，目前成交復蘇的地塊屬性基本都為商業(yè)類(lèi)地塊�！�
　　事實(shí)上，隨著(zhù)調控政策的影響，前半年全國土地市場(chǎng)一度處于冷清狀態(tài)。各地政府推出的住宅地塊往往以流標和底價(jià)成交，由此造成的土地財政的縮水接近上千億元。與住宅市場(chǎng)形成鮮明對比的則是近期商業(yè)地塊的升溫。業(yè)內甚至預計，未來(lái)國內房企可能會(huì )將更多的人力物力投入到商業(yè)地產(chǎn)。
　　北京首都創(chuàng )業(yè)集團有限公司總經(jīng)理劉曉光在博鰲房地產(chǎn)論壇表示，當前有些地方已經(jīng)發(fā)生了商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)剩，甚至有些企業(yè)被套牢后自我淘汰使得行業(yè)洗牌加速。他認為，盡管商業(yè)地產(chǎn)在京津、長(cháng)三角、珠三角等大城市圈不乏前景�！暗�是要做商業(yè)地產(chǎn)，需要先有商業(yè)的競爭力，不能貿然涉足”。
　　龍湖地產(chǎn)有限公司戰略發(fā)展部總經(jīng)理王亞軍分析指出，由于沒(méi)有限購，“大家把注意力都放在商業(yè)地產(chǎn)了，但是做起來(lái)難度卻非常大”。
　　王亞軍告訴記者，由于商業(yè)地產(chǎn)重點(diǎn)是投資屬性，投資者對回報的要求就非常高。
　　“對于一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)而言，怎么樣把商圈打造出來(lái)，帶動(dòng)整個(gè)商圈提升投資價(jià)值？”他認為，不是所有的企業(yè)都具備商業(yè)地產(chǎn)的長(cháng)期運營(yíng)能力。
　　另外則是資金方面，“因為是長(cháng)期投資持有項目，如果融資成本高到12%以上，基本上商業(yè)地產(chǎn)就不用考慮了，偶爾也許一個(gè)項目升值，但很多時(shí)候是做不到這一點(diǎn)的�！蓖鮼嗆娞寡�，龍湖在打造商業(yè)地產(chǎn)過(guò)程中，如何控制資金成本是“非常難”的一個(gè)問(wèn)題。尤其是“中國宏觀(guān)經(jīng)濟往后很長(cháng)一段時(shí)間，都有不確定性”。
　　深圳美佳華實(shí)業(yè)有限公司董事長(cháng)洪小佳則告訴記者，困擾商業(yè)地產(chǎn)的還有“租售比”問(wèn)題�！澳阗u(mài)多少？持有多少？現有的金融體制對商業(yè)地產(chǎn)的融資沒(méi)有辦法給予完全的融資，如果全靠融資的話(huà)，那肯定會(huì )完蛋”。洪小佳告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“對我們來(lái)說(shuō)一般是賣(mài)一部分，持有一部分，但賣(mài)的部分盡量不影響整體格局，必須控制好后續經(jīng)營(yíng)，控制好業(yè)態(tài)”。
　　以專(zhuān)注于商業(yè)地產(chǎn)自居的寶龍地產(chǎn)控股有限公司副總裁黃永華則分析指出，除了社會(huì )層面對商業(yè)地產(chǎn)的需求，造成商業(yè)地產(chǎn)升溫的另一個(gè)因素是“政府層面的默許”。他認為，“這也是當地政府和商業(yè)地產(chǎn)商比較容易達到默契，達成多方共贏(yíng)的一種需求”�！�
　　黃永華進(jìn)一步解釋?zhuān)�“對于政府�?lái)講，希望一個(gè)不太成熟的地塊很快地成熟起來(lái)。所以，像萬(wàn)達、寶龍這樣企業(yè)，在二、三線(xiàn)城市、三、四線(xiàn)城市更能受到政府的歡迎。因為，當這些企業(yè)把城市綜合體的概念做起來(lái)，旁邊的地價(jià)就翻得更快，甚至幾倍的翻”。
　　“當前很多地方政府熱衷于推出商住綜合體項目。對于政府來(lái)說(shuō)賣(mài)地可以賺錢(qián)并能拉動(dòng)當地GDP；而對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，即可規避調控政策，又能變相做住宅項目。確實(shí)是雙贏(yíng)的做法�！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)內人士表示。
　　而記者了解到，商業(yè)綜合體等項目在二、三線(xiàn)城市及中西部城市發(fā)展尤為迅速。由地方政府主導、出于追求業(yè)績(jì)的盲目規劃，而野蠻生長(cháng)的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)引起越來(lái)越多業(yè)內人士的警惕。中國房地產(chǎn)住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌曾經(jīng)指出，在競爭激烈的情況下，把城市綜合體作為城市經(jīng)濟發(fā)動(dòng)機，大量地供應商業(yè)地產(chǎn)土地，一定會(huì )造成供大于求。
　　“如果企業(yè)和當地政府前期溝通比較好，能夠達到預期，政府將給你更多的支持，這是一種相互默契”。黃永華認為，這是商業(yè)地產(chǎn)被看好的原因之一。但是他同樣指出，實(shí)際上商業(yè)地產(chǎn)在現在這個(gè)階段有很多風(fēng)險已經(jīng)表現出來(lái)�！氨热缟虡I(yè)地產(chǎn)總量過(guò)剩，如此發(fā)展下去會(huì )對企業(yè)和投資者很不利�！�