政策風(fēng)云再起。夏末秋初時(shí)節，房產(chǎn)稅改革的消息如“秋老虎”般涌出，牽動(dòng)各方神經(jīng)。在國務(wù)院督查組完成16省(市)房地產(chǎn)調控督查后，對于房地產(chǎn)調控后續政策出臺的呼聲越來(lái)越高，關(guān)于推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的相關(guān)信息也隨之沸騰，先是稱(chēng)全國30余省市地稅官員進(jìn)行為期半年的房產(chǎn)稅稅基評估集訓，后是說(shuō)湖南、湖北被列入房產(chǎn)稅第二批試點(diǎn)征收范圍。房產(chǎn)稅改革真的來(lái)了？
據國家稅務(wù)總局(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“國稅總局”)財產(chǎn)行為稅司綜合處內部人士向記者透露，湖南、湖北兩個(gè)最新試點(diǎn)區域的房產(chǎn)稅改革征收細則正在制定中，房產(chǎn)稅擴容范圍包括個(gè)人已購的第二套存量房，征收的稅率不會(huì )太高，對于具體的征收細節以及方案出爐時(shí)間，不方便透露太多。
另?yè)鲜∧撤康禺a(chǎn)業(yè)內人士對記者透露，關(guān)于近期湖南、湖北進(jìn)行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的消息，湖南省已收到要求其做好年內試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革的準備通知，主要包括技術(shù)及軟件方面的準備。
種種跡象表明，這一次房產(chǎn)稅擴圍似乎是真正的“狼來(lái)了”。
集訓已始 試點(diǎn)在即
關(guān)于湖南、湖北兩地將作為繼上海、重慶之后試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革的第二批征收范圍的傳聞，早在去年底就已傳出。2011年12月，在三亞召開(kāi)的全國部分省市財產(chǎn)行為稅工作座談會(huì )上，國稅總局財產(chǎn)行為稅司司長(cháng)陳杰就提出，2012年稅收政策改革工作重點(diǎn)之一是在湖北、湖南開(kāi)展房產(chǎn)稅、城鎮土地稅合并的改革試點(diǎn)，對企業(yè)和單位按評估值征稅。
在該次座談會(huì )上還討論了“全國房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)應用工作高級專(zhuān)業(yè)人才培養計劃”，也即近期流傳甚廣的“國稅總局組織來(lái)自全國30多個(gè)省市的71名稅務(wù)系統工作人員在中國人民大學(xué)學(xué)習房產(chǎn)稅批量評估技術(shù)”的消息。
中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院公共財政研究所教授孫玉棟對記者表示，這是人民大學(xué)公共管理學(xué)院與國稅總局合作舉辦的針對房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)應用工作高級專(zhuān)業(yè)人才的培訓，5月份就已經(jīng)在公共管理學(xué)院開(kāi)課，是一個(gè)純技術(shù)方面的培訓，應該是在為下一步的房產(chǎn)稅擴圍做技術(shù)準備。房產(chǎn)稅的征收改革對現行樓市限購政策具有替代作用，通過(guò)對保有環(huán)節征稅達到壓制投機炒房和調控樓市的目的。
湖南省房地產(chǎn)研究中心研究員陳真誠則對記者透露，“關(guān)于房產(chǎn)稅試點(diǎn)的具體城市名單還沒(méi)出來(lái)，但據說(shuō)湖南是以湘潭作為試點(diǎn)，而此次試點(diǎn)與上海、重慶不同的是，計稅依據不是原來(lái)的房產(chǎn)原值，而是市場(chǎng)評估價(jià)”。
湖南某房地產(chǎn)評估機構也向記者透露，他們現在確實(shí)得到消息說(shuō)湖南試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革，他們已經(jīng)在做房產(chǎn)稅稅基的培訓。
“據我了解，各省財政稅務(wù)機關(guān)一直在做房產(chǎn)稅改革的征收研究，房產(chǎn)稅的改革征收并不是調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種手段，而是我國稅制改革的一部分，也是地方政府尋找的新財源，年內肯定會(huì )在湖南、湖北展開(kāi)�！标愓嬲\說(shuō)。
適時(shí)擴大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的趨勢已逐漸清晰，在近日舉行的博鰲房地產(chǎn)論壇上，財政部財政科學(xué)研究所所長(cháng)賈康表示，在雙軌統籌的制度建設里，無(wú)法規避地要包含著(zhù)房產(chǎn)稅改革的組成部分�！皬淖罡邲Q策層重要會(huì )議和管理部門(mén)的重要改革文件中都有清晰的表述，要適時(shí)擴大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍�！�
存量征收成為焦點(diǎn)
自上海、重慶在樓市調控期推出房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)后，這項被喻為“虎狼猛藥”的政策改革一直飽受爭議，當坊間再次傳出房產(chǎn)稅擴大改革試點(diǎn)的消息后，諸如哪些城市會(huì )被納入下一批試點(diǎn)，如何征收，稅率如何確定等又成為社會(huì )各界關(guān)注的焦點(diǎn)。于是乎，各種聲音紛雜而出。
據了解，此次30多個(gè)省市地稅官員的培訓主要是為開(kāi)展非經(jīng)營(yíng)性消費房產(chǎn)的存量部分恢復征稅的試點(diǎn)提供技術(shù)儲備。而湖北、湖南兩省開(kāi)展的試點(diǎn)側重于如何將房產(chǎn)稅的計稅依據由房產(chǎn)原值或租金改為評估市場(chǎng)價(jià)，并將房產(chǎn)稅與城鎮土地使用稅合并。
中國房地產(chǎn)稅改革專(zhuān)家組成員與顧問(wèn)曲衛東表示，此次培訓班是涉及對存量房征稅進(jìn)行稅基評估。在存量房的定義上，除了對城市所有已購房地產(chǎn)采取普遍征收原則，以防在二三套房認定上加大征管成本和增加尋租空間外，也可對開(kāi)發(fā)商已建未售的房地產(chǎn)設置一個(gè)銷(xiāo)售期，并對逾期未售的房地產(chǎn)征稅，從而防止開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售，或對購房者的二套(含)以上住房征稅，從而提高閑置住房的出租率。
對存量房征稅，一直以來(lái)被業(yè)界認為是房產(chǎn)稅的改革發(fā)展方向，但是稅率的設置、計稅依據的條件、房屋價(jià)值的確定以及各方利益的調解等均成了房產(chǎn)稅改革征稅的難題，孫玉棟認為，房產(chǎn)稅應該對存量征稅，根據納稅人持有房產(chǎn)數量的不同，采取累進(jìn)稅率征收比較合理，不應該是統一的比例稅率。
陳真誠則認為，不管是存量還是增量都該征收房產(chǎn)稅，可以采取首套房免稅，其余的二套房、存量房、新增房都要按一定比率進(jìn)行征收。重慶、上海的稅率既不能解決地方財政收入來(lái)源問(wèn)題，也起不到調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用，有效的稅率應該按照房產(chǎn)稅所占財政收入比重計算出的比率，并考慮到納稅人的承受能力、納稅公平以及對房地產(chǎn)市場(chǎng)影響等多種因素來(lái)制定。
木蘭英華稅務(wù)師事務(wù)所(上海)有限公司所長(cháng)樊劍英對記者分析認為，在全國住房信息聯(lián)網(wǎng)的前提下，對一些投資投機性房產(chǎn)進(jìn)行征收，只有保證在房產(chǎn)持有環(huán)節和轉讓環(huán)節有大量的稅收存在，才能降低市場(chǎng)的投資需求。最終征收房產(chǎn)稅應該按照房屋購買(mǎi)價(jià)和評估價(jià)計算，評估價(jià)可以參照土地增值稅的計稅依據，給予一定的扣除比例。而稅率可以參照租賃市場(chǎng)的稅賦標準，在初期試行的時(shí)候，選取大家可以接受的稅率。
房產(chǎn)稅改革，這一纏繞房地產(chǎn)界、學(xué)術(shù)界、政界和社會(huì )輿論多年，而又被不時(shí)傳出其擴圍已“板上釘釘”的消息的事件，這次恐怕是真的來(lái)了。房產(chǎn)稅改革不僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的一把“利劍”，也是地方政府組織財政收入的一個(gè)“法寶”，必定會(huì )成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。