“剛剛參股了三亞一個(gè)別墅項目，正在談珠海一個(gè)商住兩用樓，不過(guò)珠海樓盤(pán)的位置不是很好，對方要價(jià)也有點(diǎn)高�！蹦硣Y背景PE公司的老總對《經(jīng)濟參考報》記者說(shuō)。最近一段時(shí)間，他經(jīng)常在全國各地的二線(xiàn)城市出差，看了不少項目。
在銀行信貸和資本市場(chǎng)再融資等渠道收緊、房企資金壓力加大的情況下，房地產(chǎn)私募基金作為一種新的融資方式，受到越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商的關(guān)注，并成為社會(huì )資金介入房地產(chǎn)領(lǐng)域的一種重要方式。
房地產(chǎn)基金漸成房企融資主流
日前，陽(yáng)光城集團股份有限公司的一則公告顯示，公司擬與歌斐資產(chǎn)管理有限公司簽訂《合作框架協(xié)議》，引入九億元房地產(chǎn)基金合作投資福州、廈門(mén)項目。歌斐資產(chǎn)在房地產(chǎn)私募基金方面的活躍表現，其實(shí)是近年來(lái)房地產(chǎn)私募基金發(fā)展的一個(gè)縮影。
此前，由香港太平洋投資集團旗下的創(chuàng )匯財富與沈陽(yáng)富邦地產(chǎn)合作，獲得了沈陽(yáng)市中心商業(yè)地塊的開(kāi)發(fā)權。自從2011年以來(lái)，創(chuàng )匯資本已經(jīng)在大連、哈爾濱完成了多個(gè)城市綜合體項目。
創(chuàng )匯資本專(zhuān)注于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和投資，首期基金由五十強領(lǐng)袖企業(yè)阿里巴巴易居、蘇寧電器、巨人集團、均瑤集團、華誼兄弟、涌金集團、新光集團等數十家中國民營(yíng)企業(yè)領(lǐng)袖共同發(fā)起。
建設銀行高級研究員趙慶明表示，在銀行開(kāi)發(fā)貸款、房地產(chǎn)信托依然從緊的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)融資最有可能的資金來(lái)源是由實(shí)業(yè)和股市退出的產(chǎn)業(yè)資本組成的房地產(chǎn)業(yè)投資基金，這些資金從去年下半年開(kāi)始已經(jīng)積極介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，今年有可能會(huì )有更多的投入。
據清科研究中心發(fā)布的報告顯示，房地產(chǎn)私募基金的募集活躍程度自2010年起開(kāi)始，當年總募集規模達500多億元。2011年，全年新募集房地產(chǎn)基金達67只，人民幣房地產(chǎn)私募基金總規模已達千億，比2010年增逾一倍，而且規模還在不斷增長(cháng)。報告還顯示，截至2012年第二季度，共有30只私募房地產(chǎn)基金募集到60億美元資金。
過(guò)于依賴(lài)信貸發(fā)展模式將改變
資料顯示，全球目前房地產(chǎn)私募基金所管理的資產(chǎn)超過(guò)5000億美元，占整個(gè)全球股權私募基金約20%，是私募基金行業(yè)的一個(gè)重要投資領(lǐng)域。很多著(zhù)名的全球金融機構，包括黑石集團旗下的房地產(chǎn)私募基金和喜達屋集團、摩根斯坦利房地產(chǎn)基金等，都擁有房地產(chǎn)私募基金。社�；�、高收入個(gè)人和大學(xué)基金成為背后重要的出資人。
諾亞財富CEO汪靜波表示，房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)于依賴(lài)信貸的發(fā)展模式將會(huì )改變�！靶刨J支持在任何一個(gè)行業(yè)過(guò)于集中，都會(huì )給整個(gè)金融系統帶來(lái)潛在風(fēng)險。在這種情況下，地產(chǎn)基金支持的開(kāi)發(fā)商將有機會(huì )在未來(lái)勝出�！彼治�，房地產(chǎn)基金期限長(cháng)、資金來(lái)源穩定、發(fā)行相對自由，有利于解決房地產(chǎn)行業(yè)因信貸緊縮帶來(lái)的資金短缺問(wèn)題。同時(shí)，在政府持續調控下，房?jì)r(jià)將趨于穩定，租金回報率增加，房地產(chǎn)信托投資基金等證券化產(chǎn)品將推出。這些因素都有利于地產(chǎn)基金發(fā)展。
汪靜波認為，未來(lái)的趨勢是以信貸支持為主的地產(chǎn)業(yè)向基金支持的地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。未來(lái)一段時(shí)間的投資機會(huì )將集中在地產(chǎn)基金。
大開(kāi)發(fā)商的游戲
從房地產(chǎn)私募基金的參與方來(lái)看，這更像是一場(chǎng)大開(kāi)發(fā)商的游戲。金地、復地、富力、恒大、遠洋等大開(kāi)發(fā)商或自建房地產(chǎn)基金公司，或參與投資了房地產(chǎn)股權投資管理有限公司�！�
據介紹，目前，國內地產(chǎn)基金主要有兩大類(lèi)，一類(lèi)是獨立私募房地產(chǎn)投資基金，一般是由專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃投資機構發(fā)起，因為他們熟悉房地產(chǎn)運作，熟悉房地產(chǎn)定位和流程，專(zhuān)注于投資一二線(xiàn)城市核心區域商業(yè)類(lèi)物業(yè)。另外一類(lèi)則是房地產(chǎn)企業(yè)參與發(fā)起房地產(chǎn)基金，目前大型房地產(chǎn)企業(yè)都參與了其中。比如復地、金融街、中國海外、遠洋地產(chǎn)、華潤地產(chǎn)、金地集團等，均已試水房地產(chǎn)基金。
8月9日，北辰實(shí)業(yè)董事長(cháng)賀江川在香港中期業(yè)績(jì)會(huì )上透露，作為融資平臺的房地產(chǎn)基金公司已成立，目前在進(jìn)行第一筆基金的籌集。該基金公司的第一筆募集資金首期目標融資不低于20億元。不過(guò)，雖然基金公司現在已經(jīng)成立，還需要拓寬更多的融資渠道。
北京嘉富誠國際投資有限公司董事長(cháng)鄭錦橋表示，房地產(chǎn)行業(yè)一直是資金需求較大的行業(yè)，當前樓市調控環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金會(huì )更緊。這給REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)與PE帶來(lái)了機會(huì )。對于投資人而言，REITs以固定回報的方式獲得收益，每年的收益能夠達到18%至20%，甚至更高。這使得不少地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商愿意拿出一部分資金投資到地產(chǎn)基金里面，轉型成地產(chǎn)投資人。
今年4月，諾亞財富宣布將攜手易居中國，聯(lián)合業(yè)界TOP50開(kāi)發(fā)商，共同發(fā)起TOP50地產(chǎn)母基金，借此吸引國內房地產(chǎn)業(yè)的一批領(lǐng)頭羊企業(yè)作投資人。業(yè)內人士分析表示，TOP50開(kāi)發(fā)商通過(guò)房地產(chǎn)母基金的聚合，能夠對市場(chǎng)資金產(chǎn)生強大的吸引力，迅速聚集資本。而投資人則可以通過(guò)投資地產(chǎn)母基金，參與50強開(kāi)發(fā)商的優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)項目，分享開(kāi)發(fā)商品牌和運營(yíng)的溢價(jià)能力。有消息稱(chēng)，恒大、富力等均對此地產(chǎn)母基金表達了濃厚的投資興趣。
鄭錦橋表示，和海外相比，中國房地產(chǎn)基金市場(chǎng)還有很大的發(fā)展空間。未來(lái)地產(chǎn)基金或將成為地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道之一。國內部分房產(chǎn)企業(yè)存在融資難的問(wèn)題，不得不考慮民間借貸等方式。中小地產(chǎn)企業(yè)本身正在進(jìn)行一些不規范的融資，有可能涉嫌非法集資。如果把上述集資行為轉化為基金形式，由專(zhuān)業(yè)的公司——地產(chǎn)股權基金來(lái)管理，資金運作將更加方便，募集規模也將更大。