“這就是答案”——綠地的摩天經(jīng)濟學(xué)
“外界很多人質(zhì)疑，綠地造那么多超高層，資金從哪里來(lái)，這就是答案�！�
“當時(shí)，南京方面找了很多家公司，但他們都不愿意投。后來(lái)南京方面找到綠地，給了一個(gè)優(yōu)惠條件：南京國資集團以土地入股，講明：做得好，就還錢(qián)，做得不好，就還房子�！闭劶熬G地集團的第一幢超高層建筑，綠地集團董事長(cháng)、總裁張玉良說(shuō)：“但我們還是有很多擔心，覺(jué)得450米太高了，想讓南京方面同意把高度降到300米�！�
“后來(lái)籌建中，我們才慢慢發(fā)現，原來(lái)450米也不是很有難度，技術(shù)上是可行的，于是又把高度恢復到了450米�！�
張玉良在接受專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，在此之前，他并沒(méi)有想到，這幢后來(lái)的世界第七高樓，“為綠地開(kāi)創(chuàng )了一個(gè)藍�！�。
超高層效益的綠地算法
這幢樓就是南京·綠地中心，南京人則習慣稱(chēng)之為紫峰大廈。
2005年1月，紫峰大廈奠基。公開(kāi)資料顯示，紫峰大廈總投資額為40億元，綠地作為控股方占股77%，南京國資集團占股23%。南京國資集團成立于2002年，以代表政府有效整合、管理國有資產(chǎn)為主要職能，強調“發(fā)揮導向作用”的同時(shí)努力讓資產(chǎn)增值，總資產(chǎn)超過(guò)2000億元。
在南京確定將位于南京行政軸線(xiàn)和商業(yè)軸線(xiàn)交匯處的鼓樓作為“第一高樓”選址后，南京國資集團以單一競拍的方式拿到了鼓樓A1、A2地塊，當時(shí)的地價(jià)是1.1萬(wàn)元/平方米，總價(jià)2.7億元，是當年南京的地王。
2010年，紫峰大廈建成開(kāi)業(yè)，雖然世界排名從2005年的世界第五下滑為第七，但項目本身的成功卻得到了業(yè)內公認。
業(yè)內人士曾預測，該項目最初拿地時(shí)，樓板價(jià)是1000多元/平方米，建造成本大約是1.5萬(wàn)元/平方米。2011年，紫峰大廈的寫(xiě)字樓平均售價(jià)為3.5萬(wàn)元/平方米，整幢平均售價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米。
張玉良告訴記者，關(guān)于紫峰大廈的收益，綠地有與國際通行模式不同的算法：“按照國際上的傳統模式，物業(yè)全部持有，長(cháng)期經(jīng)營(yíng)，那回收周期要長(cháng)達15到16年。我們是核心物業(yè)持有，辦公樓能賣(mài)的全部賣(mài)掉，這樣2到3年就能收回成本�！�
張玉良說(shuō)，所謂核心物業(yè)，主要是酒店、商場(chǎng)�！昂诵奈飿I(yè)還能抵押貸款，多出了很多現金流去造別的超高層。外界很多人質(zhì)疑，綠地造那么多超高層，資金從哪里來(lái)，這就是答案�！�
但這或許還不是“超高層”帶給綠地的最大收益。在很多業(yè)內人士看來(lái)，超高層對綠地集團的最大貢獻，是獲得地方政府的政策支持并拿到捆綁的住宅用地，綠地能以2000萬(wàn)元的注冊資金起步，20年里資產(chǎn)規模和年業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入都突破2000億元，年復合增長(cháng)率超過(guò)40%，綠地在全國范圍內轟轟烈烈的“造城”功不可沒(méi)，而超高層正是“新城”的核心。
超高層換來(lái)了什么
在業(yè)內，流傳著(zhù)一些關(guān)于綠地借超高層獲得捆綁土地的故事。
2009年，南昌市政府希望建設“國賓館”，數次前往上海與張玉良商談。張玉良認為項目總投資高達15億元，首期投資也要8億元，回收周期過(guò)長(cháng)。最后，南昌方面決定捆綁500畝住宅用地給綠地，讓綠地利用住宅的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)為項目提供現金流，綠地的投資金額由此降低到2到3億元。
同一年，在與濟南商談超高層項目時(shí)，張玉良提出將地價(jià)從11億元降到8億元，后來(lái)的結果是地價(jià)不變，濟南方面將原定捆綁給綠地的住宅面積由2000畝增加到2500畝。
在房地產(chǎn)行業(yè)內，綠地超高層戰略令人艷羨的除了捆綁低價(jià)住宅用地外，還有“但凡綠地在各地的重大項目上馬，多家銀行組成的銀團必然同時(shí)出現”。房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)常識是：造城需要超大片土地，超大片土地帶來(lái)的又是超大資金壓力，項目成敗的關(guān)鍵就在于拿地成本和融資能力。在很多業(yè)內人士看來(lái)，綠地的超高層正好換取了地方政府在這兩方面的支持。
對于這些故事，張玉良不置可否，但在接受專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)也承認“綠地有些項目的土地成本較低，因為有地方政府的鼓勵政策”。其原因就是綠地“做了地方政府想做、而當地企業(yè)做不了的事”。
截至目前，綠地全國在建的超高層建筑已達17幢，最近2年，綠地集團在全國的大規模造城中，“超高層”都屬于核心內容。
2010年，綠地以53.98億元競得武漢國際金融城項目地塊，總面積413畝，總建筑面積超過(guò)300萬(wàn)平方米，可建設房屋面積達155萬(wàn)平方米。項目涵蓋居住、辦公、娛樂(lè )等功能，建成后將成為武漢規模最大的現代服務(wù)綜合體。而當時(shí)拿地的要求中，就明確規定“臨江主要公建高度不低于600米”。
2012年4月，綠地投資的上海與黑龍江兩地最大的一攬子投資項目開(kāi)工建設，項目總建筑面積約680萬(wàn)平方米，總投資規模約455億元。其中，大慶市綠地科技金融創(chuàng )新城綜合開(kāi)發(fā)項目包含216米“龍江第一高”雙子塔建筑。
張玉良說(shuō)，目前綠地集團每年要接待四五十個(gè)各地政府的代表團，商談的多是在當地建設地標性的超高層事宜。
無(wú)償造綠的多樣版本
回顧綠地發(fā)展歷史，就會(huì )發(fā)現“超高層”模式正是綠地集團昔日“無(wú)償造綠”模式的新版本。
綠地集團的前身上海綠地開(kāi)發(fā)總公司1992年成立，注冊資金2000萬(wàn)元。1997年，公司改制為上海綠地集團。2004年，綠地集團年銷(xiāo)售額突破百億元，成為上海最大的房地產(chǎn)企業(yè)。
1992年到1997年間，綠地實(shí)行的策略是以房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)積累資金，無(wú)償投資城市公共綠化。綠地集團提供的資料顯示：綠地前2年首期2000萬(wàn)元盈利中，有1700多萬(wàn)無(wú)償投建上海滬閔路地鐵一號線(xiàn)沿線(xiàn)綠化帶，從1995年到1997年，綠地每年拿出4000萬(wàn)到5000萬(wàn)元建設城市公共綠地。其收獲就是綠地以公共綠化提升了房產(chǎn)價(jià)值，同時(shí)獲得政府的政策性支持，參與舊城改造與動(dòng)遷房建設。
張玉良對該模式的總結是“做政府想做的事”。此后，綠地在1997年到2001年期間大量參與上�！�365危棚簡(jiǎn)屋改造”等大規模舊城改造工程，并以此為契機逐步投建商品房項目，一躍成為上海房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)。
2001年，綠地以“新城模式”向全國擴張，無(wú)償造綠換取政府支持的傳統套路顯得不合時(shí)宜，綠地迫切需要為“做政府想做的事”尋找一個(gè)新的突破口。
2003年，西安市領(lǐng)導帶隊到上海為“高新區二次創(chuàng )業(yè)”招商。綠地提出愿意在西安建設一個(gè)國際會(huì )展中心，當時(shí)中國會(huì )展產(chǎn)業(yè)尚不成熟，會(huì )展中心自然也就成了政府貼錢(qián)都沒(méi)企業(yè)愿意做的項目。綠地不但付錢(qián)購買(mǎi)會(huì )展中心用地，還持有經(jīng)營(yíng)，西安市政府自然樂(lè )觀(guān)其成，最后拍板捆綁給綠地1000畝土地。當時(shí)業(yè)內傳言，這1000畝地原本的地價(jià)是上百萬(wàn)元/畝，但綠地付的地價(jià)只有40萬(wàn)元/畝，不過(guò)綠地對此一直閉口不提。
但在張玉良看來(lái)，這并沒(méi)有特別凸顯出綠地優(yōu)勢：雖然符合“政府想做”的要求，卻沒(méi)有達到“當地企業(yè)做不了”的程度。而綠地紫峰大廈的建設，才真正給綠地帶來(lái)了一個(gè)別人難以復制的“藍�！�。
值得一提的是，在其他產(chǎn)業(yè)，綠地也在以其他形式復制著(zhù)無(wú)償造綠和超高層模式。2008年，綠地集團將能源確定為集團第二主業(yè)。2009年綠地與中煤集團簽署戰略合作協(xié)議，雙方在上海港羅涇碼頭設立煤炭分銷(xiāo)儲備基地，開(kāi)展煤炭的中轉、儲存、篩選、混配、批發(fā)、零售等業(yè)務(wù)。同一年，綠地在內蒙古、山西、山西等地收購5座煤礦。
張玉良的出發(fā)點(diǎn)依然是“政府的需要”。邏輯也很簡(jiǎn)單：“煤炭緊張的時(shí)候，你不加價(jià)把煤賣(mài)給政府，政府就會(huì )感激你，當煤很多，市場(chǎng)困難的時(shí)候，政府也會(huì )來(lái)支持你，政府的企業(yè)優(yōu)先買(mǎi)你的煤�！�
超高層擴張再加速
“當前成果不是很明顯，未來(lái)幾年不得了�！睆堄窳歼@樣對本刊記者描述綠地的超高層計劃：“今后3-5年，每年要有3到5幢超高層開(kāi)工�！�2012年8月，綠地在成都的1幢高468米的超高層、在銀川的2幢300米高的超高層將開(kāi)工。
張玉良說(shuō)：“不僅是省會(huì )城市，經(jīng)濟能級特別高，如GDP在3000億以上、人口在200萬(wàn)以上的城市都應該建超高層�！倍鳛槠髽I(yè)，建設超高層的具體原則就是附加值高，“比如超高層里的五星級酒店，每間客房最起碼能賣(mài)到500元/天，在南京的紫峰大廈，寫(xiě)字樓起碼能賣(mài)到3萬(wàn)元/平方米�！�
目前，中國超高層建設在設計、技術(shù)、材料、設備、經(jīng)驗方面都沒(méi)有問(wèn)題，而城市在不斷長(cháng)大的同時(shí)也有長(cháng)高的需要。張玉良說(shuō)，“建設超高層既是地方政府的需要，也是當地人民的需要。上海金茂剛剛建成的時(shí)候，有多少人去看！當地人也會(huì )因為超高層產(chǎn)生自豪感，這是精神層面的需要�！倍鱾�(gè)城市間在建筑高度上的競爭，不僅存在于國內，“日本的東京塔，高600多米，但功能性方面還不如國內的超高層”。
張玉良所說(shuō)的日本東京塔，是東京新的電視塔，又稱(chēng)為“東京天空樹(shù)”，原本預定的高度約為610米，超過(guò)號稱(chēng)世界第一塔的加拿大多倫多電視塔“CN
Tower”的553米而成為新的“世界第一塔”。后來(lái)，因為廣州正在建設的新電視塔也是610米，日本方面把東京天空樹(shù)的頂端天線(xiàn)部分加高了24米，以保住“世界第一”的排名。
超高層究竟是不是老百姓的需要，無(wú)從證實(shí)。但可以確定的是，眾多地方政府對超高層的追捧，正合綠地心意。綠地集團此前多次表示，將把公司發(fā)展重心轉移到中西部區域，尤其是省會(huì )城市和三四線(xiàn)城市。而且綠地的計劃都很大，“最少也要500畝地，造城”。
超高層也對綠地的產(chǎn)業(yè)結構產(chǎn)生了影響。目前，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷(xiāo)售額和利潤，分別占集團總額的50%和70%。
2012年，綠地房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售額中，住宅占60%，商業(yè)地產(chǎn)占40%，而張玉良的目標是將這個(gè)比例顛倒過(guò)來(lái)，也就是讓商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售額占60%，“這還不包括持有的商業(yè)物業(yè)”。未來(lái)幾年，綠地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的增長(cháng)將主要依靠商業(yè)地產(chǎn)的增長(cháng)，這似乎為綠地超高層的超高速擴張又提供了另一個(gè)動(dòng)力。