山東將總結改善商品房預售管理辦法，開(kāi)展商品住房現房銷(xiāo)售試點(diǎn)。分析人士認為，這意味著(zhù)商品房預售制度將迎來(lái)變局，雖然目前只在有限范圍內試點(diǎn)，影響也會(huì )有限，但如果未來(lái)形成趨勢，無(wú)疑將對開(kāi)發(fā)商資金鏈產(chǎn)生撼動(dòng)。隨著(zhù)調控觸及開(kāi)發(fā)商“切身之痛”，各方博弈加劇，樓市調控步入深水區。
　　這是自本月初“取消預售制”消息傳出并造成市場(chǎng)震蕩后，又一次傳出與預售制度有關(guān)的消息。由于預售制度改變將直接影響開(kāi)發(fā)商的資金鏈，其試點(diǎn)對樓市調控的意義尤為重大。
　　商品房預售制度始于1994年出臺的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，目的是降低企業(yè)資金門(mén)檻，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售。按照該法律規定，商品房預售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設。2010年，住建部出臺文件，對這一制度進(jìn)行規范。
　　作為當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項基本制度，預售制對開(kāi)發(fā)商的重要性究竟有多大？根據國家統計局數據，1-7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金50832億元，其中定金及預收款12750億元，占比超過(guò)25%。這就不難理解，為什么在本月初傳出預售制度調整的消息后，開(kāi)發(fā)商幾乎異口同聲地表示反對。
　　分析人士認為，在樓市調控持續深入，房企資金渠道缺乏的情況下，加強預售資金管理甚至微調預售制度仍然很有必要。進(jìn)入8月以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量和交易金額持續保持高位，強化預售制度管理，不僅有助于銷(xiāo)售環(huán)節的規范，同時(shí)也避免開(kāi)發(fā)商挪用預售資金，侵害購房者利益。
　　當前，全國絕大部分新建商品房以期房形式進(jìn)行銷(xiāo)售，在這種銷(xiāo)售模式中，信息公開(kāi)、明碼標價(jià)、一房一價(jià)等較繁瑣的預售要求，以及商品房項目較分散的布局，正使得預售制度面臨監管難的困境。同時(shí)，若房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢不佳，在期房銷(xiāo)售中，處于弱勢一方的購房者則要承擔巨大風(fēng)險。
　　同時(shí)，與預售制度伴生的期房銷(xiāo)售模式，已成為投資客青睞的投資渠道。由于期房銷(xiāo)售價(jià)格相對不高、投資收益較高，不少投機投資性購房者通過(guò)期房交易來(lái)獲取利益。相比之下，現房的市場(chǎng)價(jià)值較穩定，價(jià)格波動(dòng)較小。因此，鼓勵現房銷(xiāo)售無(wú)疑是有益嘗試。
　　事實(shí)上，山東試點(diǎn)并未從根本上“撼動(dòng)”預售制度，對市場(chǎng)和房企資金面的影響不大。但啟動(dòng)這一試點(diǎn)，具有積極意義。
　　住房城鄉建設部有關(guān)負責人日前表示，正密切監測房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，會(huì )同和配合有關(guān)部門(mén)，研究進(jìn)一步強化市場(chǎng)調控的政策措施。而預售制的調整，與其他多項長(cháng)效手段的醞釀，將是實(shí)現本輪房地產(chǎn)調控目標，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展的重要一步。無(wú)疑，試點(diǎn)邁出的只是一小步，卻是深化樓市調控的一大步。