上市房企中報披露接近尾聲。數據顯示，盡管房企資金壓力在前階段的“以?xún)r(jià)換量”中有所緩解，但整體庫存仍居高位。當前市場(chǎng)正處于膠著(zhù)狀態(tài)，熱銷(xiāo)與冷清并存。業(yè)界認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未形成整體回暖趨勢。隨著(zhù)下半年進(jìn)入全年銷(xiāo)售目標的沖刺階段，“金九銀十”有望帶來(lái)新一輪的推盤(pán)高峰，并帶動(dòng)成交量的整體上升。
房 企 去庫存仍為主要目標
Wind資訊統計數據顯示，截至2012年8月25日，滬深兩市已有101家房地產(chǎn)上市公司公布了半年報，總體來(lái)看，上半年房企銷(xiāo)售普遍飄紅，但利潤增幅明顯落后于銷(xiāo)售增幅�！罢斜Ｈf(wàn)金”四大行業(yè)巨頭上半年營(yíng)業(yè)收入總額超過(guò)674億元，相比去年的484億元大幅增長(cháng)近40%；但凈利潤只比去年同期增長(cháng)不足2億元，為79.59億元。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部常清告訴記者，作為內地上市房企的前四強，“招保萬(wàn)金”的經(jīng)營(yíng)情況反映了大型房企的一些特征�！坝捎诮Y算項目數量和質(zhì)量的不同，“招保萬(wàn)金”的營(yíng)收和利潤漲幅不一，但整體而言，四大房企‘增收不增利’”。
該機構認為，從房企的結算周期來(lái)估計，目前反映在房企上半年報表中的項目多數都受到了2010年以來(lái)調控的影響。除招商地產(chǎn)部分毛利率較高的項目進(jìn)入結算以外，其余3家房企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率都出現下調。其中，萬(wàn)科為26.5%，同比下降5.6個(gè)百分點(diǎn)；金地為36.1%，同比下降3.16個(gè)百分點(diǎn)；保利為37.51%，同比下降3.19個(gè)百分點(diǎn)。
根據半年報數據，四大房企持有現金1097.77億元，與年初相比增加了27.67%。新增短期借款和一年內到期的長(cháng)期借款合計575.65億元，同比基本持平。鏈家地產(chǎn)據此分析認為，近幾個(gè)月來(lái)房企為了規避風(fēng)險，拓寬資金來(lái)源，加大了和其他房企以及資金實(shí)力較強機構在項目上的合作�！吧习肽甑拈_(kāi)源節流，現金為王使得房企當前償債壓力明顯降低�！北M管大多數房企在年初以來(lái)普遍推行“以?xún)r(jià)換量”的銷(xiāo)售策略，緩解了一些資金壓力，但庫存量依然有增無(wú)減。最新數據顯示，四大房企的當前庫存合計為5157.68億元，與年初4760億元相比增長(cháng)了8.35%。
常清告訴《經(jīng)濟參考報》記者，僅從數據來(lái)看，房企的庫存同比上漲明顯。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)結算周期的影響，部分已經(jīng)被銷(xiāo)售但尚未結算的物業(yè)也包含在庫存之中。而這部分物業(yè)的價(jià)值可以用房企的預收賬款數量來(lái)估算。如果減去預售賬款部分，房企的真實(shí)庫存為2499.43億元，與年初相比則降低了1.56%。
金地集團總裁黃俊燦告訴記者，“盡管當前房企的庫存消化周期在下降，已經(jīng)從12個(gè)月降到10個(gè)月。但是預計下半年很多標桿房企推到市面上的總量在增加，所以當前房企去庫存的壓力依然很大�！�
黃俊燦還說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率下滑將是未來(lái)趨勢�！皩τ诘禺a(chǎn)企業(yè)而言，從2009年到2011年，成本在上升，居民地價(jià)未來(lái)也有可能上升�？傮w來(lái)看，房企未來(lái)的利潤空間會(huì )下滑�！彼J為，房企未來(lái)的策略除了去庫存以外還要改善產(chǎn)品結構。
市 場(chǎng) 難言“整體回暖”
盡管四大房企資金鏈和去庫存的壓力相對有所改善，但更多的中小房企償債能力仍然堪憂(yōu)，行業(yè)內“業(yè)務(wù)轉型及股權收購兼并”的案例屢有出現。同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，雖然5月以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量總體出現了回升的局面，“但是至今還沒(méi)有帶動(dòng)房地產(chǎn)投資規�；厣虺霈F趨勢性回暖的局面。因此，整體樓市尤其是開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面相對較為緊張的基本面并沒(méi)有改變”。
北京中原市場(chǎng)研究部總監張大偉告訴記者，調控以來(lái)，先后有中弘地產(chǎn)、ST珠江、萊茵置業(yè)、鼎力股份、華業(yè)地產(chǎn)等10余家地產(chǎn)公司開(kāi)始轉型其他行業(yè)。張大偉說(shuō)，“非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)加劇了房企間的并購浪潮，幾乎支撐起此輪房企并購潮的半壁江山。上半年來(lái)已經(jīng)有多家上市房企開(kāi)始涉及其他行業(yè)，房企開(kāi)礦等轉移經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)的行為逐漸增加�！�
該機構的統計數據也顯示，2012年上半年，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)公開(kāi)的規模股權交易達到了51宗，已經(jīng)公開(kāi)的總交易額就達到了205億，同比2011年上半年的42宗131億上漲了21%及56%，股權變動(dòng)明顯增加。張大偉說(shuō)，“本輪調控使得部分大型企業(yè)獲得發(fā)展機遇，或以專(zhuān)業(yè)化，或以資金優(yōu)勢謀得利潤；而另外一些資金壓力過(guò)緊的企業(yè)則只能甩股換錢(qián)”。
除了房企之間出現分化，當前全國市場(chǎng)也正在呈現“冷熱不均”的態(tài)勢，北京等一線(xiàn)城市的一些項目則在傳統淡季出現“熱銷(xiāo)”局面。
根據偉業(yè)顧問(wèn)的數據統計，由于購房人群對中大戶(hù)型房源的熱衷，使得北京市場(chǎng)主打“大中戶(hù)型”的樓盤(pán)在8月份取得了非常好的銷(xiāo)售成績(jì)�！捌渲�，90至150平方米的中大戶(hù)型成交占比明顯提高，與7月相比提高了6%，與年初相比則提高了12%，而與此同時(shí)90平方米以下戶(hù)型的成交占比則出現了明顯下降，成交占比與年初相比下降了11個(gè)百分點(diǎn)”。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉分析表示，除了改善型購房需求比例有小幅上升這一原因之外，在限購限貸持續從緊的大背景下，人們“一步到位”的置業(yè)觀(guān)念逐步強化，是導致8月份中大戶(hù)型房源成交占比明顯增加的重要原因。
而同樣處于一線(xiàn)城市之列的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)則相對偏冷。上海易居房地產(chǎn)研究院的統計數據顯示，今年前7個(gè)月上海市商品房銷(xiāo)售面積為954.0萬(wàn)平方米，同比下降7.8%。另外，自2010年初以來(lái)，上海市商品住宅銷(xiāo)售面積的同比增幅也一直為負值。進(jìn)入2012年以來(lái)，商品房銷(xiāo)售面積同比跌幅持續在15%左右。
7月份，上海市純商品住宅供應面積為74.5萬(wàn)平方米，同比下降13.3%，跌幅比上個(gè)月擴大3.7個(gè)百分點(diǎn)，這也是自去年8月份以來(lái)連續一年來(lái)同比下跌。易居研究院副院長(cháng)楊紅旭分析稱(chēng)，“7月是上海的酷暑季節，開(kāi)發(fā)商大多選擇避開(kāi)這一傳統淡季開(kāi)盤(pán)。隨著(zhù)傳統旺季的來(lái)臨，這一跌幅逐漸有所收窄，預計下半年商品房市場(chǎng)將實(shí)現正增長(cháng)”。
預 測 業(yè)界寄望“金九銀十”
不僅僅是上海的開(kāi)發(fā)商寄望于發(fā)力“金九銀十”。事實(shí)上，在庫存壓力及年度目標的激勵下，眾多的開(kāi)發(fā)商均對即將到來(lái)的傳統旺季躊躇滿(mǎn)志。
2012年上半年，大部分房企完成了全年銷(xiāo)售目標的50%以上。在市場(chǎng)有所好轉的情況下，房企希望在“去庫存”及業(yè)績(jì)方面更上層樓。下半年至今，先后有世茂房地產(chǎn)和中海地產(chǎn)上調年度銷(xiāo)售目標，分別從307億元和800億港幣上調至350億元和1000億元港元。調整后目前這兩家房企上半年分別完成了年度銷(xiāo)售目標的76%和75%。
另外，下半年房企的推貨力度將會(huì )明顯增加。如萬(wàn)科的半年報就明確提出“公司今年的新推盤(pán)大部分集中在下半年特別是第四季度”。常清也告訴《經(jīng)濟參考報》記者，在庫存壓力下，預計下半年房企會(huì )加速出貨，“而大部分開(kāi)發(fā)商對于即將到來(lái)的‘金九銀十’抱有較高的期望，9、10月份或許會(huì )迎來(lái)全年的開(kāi)盤(pán)高峰”。
偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院在對近四年各城市的一、二手市場(chǎng)數據進(jìn)行了分析統計后，認為一手市場(chǎng)比二手市場(chǎng)“金九銀十”現象更加顯著(zhù)。在年度銷(xiāo)售計劃的督促下，9、10月份開(kāi)發(fā)企業(yè)的策略將轉向于不惜一切代價(jià)創(chuàng )造銷(xiāo)售機會(huì )。該機構同時(shí)指出，結合前幾年“空間”維度與“市場(chǎng)”維度的經(jīng)驗可以預計，“金九銀十”可能還會(huì )在天津、沈陽(yáng)、青島、唐山等北方二、三線(xiàn)城市延續。
張宏偉告訴記者，就全國而言，政策面“降息、降準”與樓市“微調”正在形成市場(chǎng)疊加效應，這個(gè)疊加效應對于自住需求繼續“放量”起到刺激作用，預計整個(gè)下半年樓市成交量將好于上半年，成交方面應該在下半年的這個(gè)時(shí)間窗繼續保持“放量”。
張宏偉強調，在如此背景下，“首套房自住需求將繼續支撐整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量持續回升，并且將成就樓市成交量的‘金九銀十’”。他進(jìn)一步預測，在今年年底，開(kāi)發(fā)企業(yè)對于整個(gè)市場(chǎng)預期逐漸轉向樂(lè )觀(guān)，這也將促使開(kāi)發(fā)企業(yè)在成交量回升之后進(jìn)一步有序加大房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工面積，甚至重拾土地市場(chǎng)拿地的熱情，最終形成市場(chǎng)真正意義的“回暖”。
而中原地產(chǎn)張大偉同樣認為，全年成交量最高點(diǎn)在9、10、11月繼續沖高的可能性非常大�！啊鹁陪y十’供應量上行后，市場(chǎng)整體成交量有望再現上漲�！�