接受《經(jīng)濟參考報》采訪(fǎng)的多位業(yè)內人士表示，當前調控已經(jīng)取得一定成效。目前市場(chǎng)仍處于消化庫存、穩步回調階段，所謂樓市“回暖”存在過(guò)度解讀成分，更未出現大幅反彈跡象。業(yè)內人士認為，在目前的利益博弈中，包括地方政府和開(kāi)發(fā)商在內的各方，均希望政策以穩定為主。
調 控 取得明顯成效
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一告訴本報記者，此輪調控以來(lái)，從49個(gè)地級以上大中城市先后出臺“限購令”，到600多個(gè)城市出臺房?jì)r(jià)控制目標；從上海、重慶啟動(dòng)房產(chǎn)稅收改革試點(diǎn)，到各地加大保障性安居工程建設力度；從二套房貸嚴格執行差別化信貸政策，到央行3次加息、6次上調存款準備金率，“在如此一系列政策措施作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步降溫。特別是從2011年9月到2012年4月，在70個(gè)大中城市中，新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降與持平的城市總數占絕大多數，同比下降的城市也逐月增多，調控成效逐步顯現”，朱中一說(shuō)，“本輪調控重點(diǎn)是抑制投機投資性需求，關(guān)鍵措施則是限購、限貸政策。近兩年來(lái)盡管社會(huì )上對限購的議論一直沒(méi)有停止，但實(shí)踐證明其效果是很明顯的”。
中原地產(chǎn)中國大陸區總裁賴(lài)國強亦告訴記者，根據當前形勢，未來(lái)樓市調控仍將持續，只不過(guò)“從原來(lái)的以調為主，變成以控為主”。他說(shuō)，調控效果明顯體現在購房群體的理性轉變上，“尤其最近以來(lái)，剛需客戶(hù)是市場(chǎng)主流�！�
業(yè)內普遍認為，國務(wù)院從7月下旬開(kāi)始，派出8個(gè)督查組對16個(gè)省(市)貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策情況開(kāi)展專(zhuān)項督查以后，進(jìn)一步強化了中央關(guān)于嚴格執行樓市調控的預期。中國房產(chǎn)信息集團分析人士劉衛衛據此告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“房地產(chǎn)政策調控依然在政府主導之下影響著(zhù)市場(chǎng)，督查組對地方政府的工作給予了基本肯定和鼓勵，也相應提出了完善性的具體工作建議。結果釋放出最主要的信息就是房地產(chǎn)政策調控不會(huì )放松”。劉衛衛認為，16省市房地產(chǎn)督查結果總體“基本滿(mǎn)意”，對有的地方甚至是充分肯定，采取的態(tài)度是鼓勵性和指導性的�！霸谶@種情況下，不具備出臺調控新政的緊迫性，應是合理的判斷”。
市 場(chǎng) “回暖”存在過(guò)度解讀
值得注意的是，國家統計局8月中旬公布的“7月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，7月全國70個(gè)大中城市價(jià)格漲幅擴大，另外從北、上、廣、深價(jià)格指數來(lái)看，新建住宅及二手房?jì)r(jià)格指數也全面止跌。加上此前北京、上海、廣州等一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)“高價(jià)地塊”頻出，由此加劇業(yè)界關(guān)于樓市“回暖”甚至“反彈”的判斷，在此預期下更引發(fā)了部分恐慌性購房需求的入市，市場(chǎng)對新一輪調控政策出臺的預期有所增強。
但多位業(yè)內人士則認為當前的樓市“回暖”存在過(guò)度解讀因素。劉衛衛認為，在“穩增長(cháng)”宏觀(guān)經(jīng)濟政策背景下，二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)出現所謂“回暖”跡象，主要是因為購房貸款規模擴大、利率優(yōu)惠、開(kāi)發(fā)企業(yè)以?xún)r(jià)換量的銷(xiāo)售策略，以及剛性需求階段性釋放等多個(gè)因素的共同作用，帶來(lái)總體成交量的上升，才因此引發(fā)出市場(chǎng)對房?jì)r(jià)反彈的擔憂(yōu)。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師常清亦告訴《經(jīng)濟參考報》記者，雖然統計局數據顯示部分城市房?jì)r(jià)出現連續兩月上漲，“但在當前的市場(chǎng)環(huán)境和政策環(huán)境下，市場(chǎng)很難就此步入快速反彈的軌道”。他認為，這種現象僅僅是房?jì)r(jià)在市場(chǎng)規律下的正常波動(dòng)而已。
另外，在土地市場(chǎng)上，盡管前段時(shí)間北京、上海、廣州等一線(xiàn)城市部分地塊出現“高溢價(jià)率”成交現象，但從整體看來(lái)，即使在下半年各地市場(chǎng)供應放量的情況下，市場(chǎng)也沒(méi)有出現明顯過(guò)熱甚至反彈的跡象。以記者跟蹤的北京土地市場(chǎng)為例，在經(jīng)歷7月短暫火爆之后，8月再次進(jìn)入低迷期。截至目前，北京市整個(gè)8月份無(wú)住宅用地成交，這是繼今年3月、5月之后北京第三次住宅用地出現“零成交”。萬(wàn)科董秘譚華杰也表示，“總體來(lái)看，土地市場(chǎng)尚未出現明顯轉向�！彼J為，近期個(gè)別城市出現的高價(jià)地塊，跟地塊的特殊位置、企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略等因素有關(guān)，不具備代表性�！靶袠I(yè)調整的格局并未出現明顯變化，市場(chǎng)仍在調整期�！�
上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的《8月全國房地產(chǎn)行業(yè)月報》指出，受?chē)绤栒{控政策的影響，“本月東、中、西部的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅依然出現不同程度回落，以中、西部較為明顯，均已經(jīng)持續5個(gè)月收窄。中、西部地區反應較慢，而東部地區開(kāi)發(fā)投資增幅出現底部盤(pán)整，預期未來(lái)數月東部地區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅會(huì )筑底后反彈”。此外，“自4月出現了2010年以來(lái)首次同比負增長(cháng)后，本月房屋新開(kāi)工面積降幅繼續擴大”，易居研究院預測，“全年房屋新開(kāi)工面積將保持下跌狀態(tài)，這也將是多年來(lái)首次出現年度負增長(cháng)”。
可以佐證樓市冷熱不均的還有上海、杭州等城市的統計數據。今年前7個(gè)月上海市商品房銷(xiāo)售面積為954.0萬(wàn)平方米，同比下降7.8%。另外，自2010年初以來(lái)，上海市商品住宅銷(xiāo)售面積的同比增幅也一直為負值。進(jìn)入2012年以來(lái)，商品房銷(xiāo)售面積同比跌幅持續在15%左右。
而杭州市統計局最新發(fā)布的數據也顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在回落。1至7月，杭州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資782.82億元，比1至6月回落4.6個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，來(lái)自經(jīng)緯研究中心的分析報道還指出，杭州樓市絕大多數樓盤(pán)成交乏力，“地王”樓盤(pán)成燙手山芋，土地市場(chǎng)冷清，部分開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售、成交數據注水等�！皹鞘姓{控大勢依舊，杭州樓市量平價(jià)穩將是未來(lái)趨勢”。
未 來(lái) 希望政策“以穩為主”
近日，山東省在房地產(chǎn)調控工作會(huì )議上，提出將總結改善商品房預售管理辦法，開(kāi)展商品住房現房銷(xiāo)售試點(diǎn)。業(yè)界隨即擔憂(yōu)，取消預售制度轉而實(shí)行現房銷(xiāo)售后，由于沒(méi)有辦法很快形成市場(chǎng)供應，有可能將形成一個(gè)市場(chǎng)供應的真空期，供應斷檔或者或供應偏小的現象將造成短期內房企無(wú)貨可推，一定程度上會(huì )形成現房供不應求，從而造成價(jià)格上漲。
北京中原市場(chǎng)研究部總監張大偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，山東預售資金監管政策被過(guò)度解讀，短期內現房銷(xiāo)售的可能性不大。他認可“從目前情況來(lái)看，取消預售證只會(huì )使得房?jì)r(jià)再現暴漲，而不會(huì )增加市場(chǎng)供應”的觀(guān)點(diǎn)。但他同時(shí)認為“部分媒體報道夸大了政策原意，山東政策僅為正常的加強預售監管，而非取消預售制。尤其在房地產(chǎn)調控關(guān)鍵階段，當地政府不太可能冒險出臺如此激烈的政策�！�
事實(shí)上，多位分析人士均指出，無(wú)論是政府層面還是開(kāi)發(fā)商都希望近階段政策以保持當前調控力度的“穩定”為主，而不希望政策進(jìn)一步加碼。鏈家地產(chǎn)對記者表示，“目前政策依然是穩定為主，以北京方面為例，短期內新政策落地的可能很小”。
賴(lài)國強同樣告訴記者，“因為金融政策的寬松，2012年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)有所復蘇。由此引發(fā)了可能出臺新調控政策的聲音”。他表示，市場(chǎng)要穩定發(fā)展，政策也要保持穩定，松緊適宜。
就企業(yè)而言，同樣希望政策以“穩定”為主。當前不少房企依然面臨著(zhù)高庫存和一定的土地儲備需求，希望“以?xún)r(jià)換量”迅速回籠資金。新城控股集團有限公司副總裁譚為民表示，“當前企業(yè)的主要目標依然是去庫存。假設政策不變，市場(chǎng)去庫存的過(guò)程也將持續到明年�！彼赋�，“現在能把資金盤(pán)活就是理性行為，市場(chǎng)的交易量才能慢慢有所回升，但價(jià)格不會(huì )輕易上漲，以免調控再次加碼�！�