房地產(chǎn)已經(jīng)成了老百姓的最?lèi)?ài)與最恨。有人問(wèn)我：“在現在形勢下，有什么辦法既能維持當前的房地產(chǎn)調控政策，又能盤(pán)活房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓房地產(chǎn)這個(gè)發(fā)動(dòng)機再次成為中國經(jīng)濟復蘇的引擎？”我的答復是我還沒(méi)有發(fā)現有這樣的好辦法，因為中國房地產(chǎn)已經(jīng)正式進(jìn)入下半場(chǎng)。
　　如果把房地產(chǎn)比作一場(chǎng)足球賽，過(guò)去的十幾年，房地產(chǎn)踢了個(gè)漂亮的上半場(chǎng)，至少5：0。
　　那要問(wèn)，房地產(chǎn)下半場(chǎng)還有的踢嗎？答案是肯定的。再踢個(gè)5：0肯定是不行了，但踢個(gè)2：0或者2：1還是很有希望的。
　　其一，我國的城市化和工業(yè)化進(jìn)程還遠未完成，我們還處在城市固定資產(chǎn)大規模形成時(shí)期。沒(méi)有大規模和高質(zhì)量的固定資產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)支撐，產(chǎn)業(yè)升級、再工業(yè)化就無(wú)從談起，這都離不開(kāi)房地產(chǎn)的持續發(fā)展。其二，隨著(zhù)城市化和工業(yè)化的繼續推進(jìn)，未來(lái)10年，我國至少還有2億農民進(jìn)城，加上目前處于“漂浮”狀態(tài)的2億流動(dòng)人口，只要解決好了城鄉二元戶(hù)籍問(wèn)題，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力還非常大�？梢钥隙ǖ氖�，中國的房地產(chǎn)已正式進(jìn)入下半場(chǎng)，且再也不會(huì )有下一個(gè)黃金十年了�；貧w理性，這才是根本。
　　今后房?jì)r(jià)的基本走勢會(huì )怎樣？
　　考慮到CPI和人均收入的持續上漲因素以及土地的稀缺性，不管是大城市還是中小城市，房?jì)r(jià)絕對值肯定還會(huì )持續上漲。而相對價(jià)格，指的是房?jì)r(jià)與收入的比值，中國目前的這一比值畸高，未來(lái)會(huì )下降。收入漲得快，雖然房?jì)r(jià)絕對值漲了，但購房者可能反而不覺(jué)得貴。
　　今后的房?jì)r(jià)走勢應該會(huì )比較溫和，大跌大漲的行情應該不會(huì )再出現了。從趨勢看，我國市場(chǎng)經(jīng)濟制度肯定是越來(lái)越成熟，制度性和市場(chǎng)性的調控措施會(huì )逐步取代行政性調控手段，開(kāi)發(fā)商和購房者的心態(tài)也會(huì )逐漸趨于理性。
　　在以上兩個(gè)基本認識的基礎上，就可以確定我們的投資策略了。
　　如果是基于自住性需求，該出手時(shí)就出手，任何時(shí)候都是購房的合適時(shí)候，因為從長(cháng)遠來(lái)看，房?jì)r(jià)肯定是上漲的，而短期的最低點(diǎn)誰(shuí)也無(wú)法準確知道在哪里。
　　如果是投資，住宅性房產(chǎn)短期的投資盈利空間可能有限，投資期限最好能超過(guò)5年。因為按照現在的二手房政策，5年內交易的房產(chǎn)，要交營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅，綜合稅率超過(guò)總房?jì)r(jià)的10%。而從國外經(jīng)驗和未來(lái)趨勢來(lái)看，這一稅率只會(huì )上升，不會(huì )下降。
　　見(jiàn)房就買(mǎi)，買(mǎi)了就賺的時(shí)代已經(jīng)結束，房產(chǎn)投資決策之前一定要慎重，只有資金流而沒(méi)有人流支撐的房地產(chǎn)市場(chǎng)，崩盤(pán)是遲早的事。我們要充分認識到，房?jì)r(jià)只漲不跌的神話(huà)只是神話(huà)而已。目前的溫州、鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)就是血淋淋的教訓。
　　從地區選擇來(lái)看，一二線(xiàn)城市的投資空間已經(jīng)非常有限，最好投資三四線(xiàn)，甚至五線(xiàn)城市。中國未來(lái)城市化加速趨勢是不可逆轉的，但這種城市化絕對不是人口繼續涌入“北上廣”這類(lèi)一線(xiàn)城市，中小城市，特別是中西部地區的中小城市才是中國未來(lái)城市化的重點(diǎn)。