近來(lái)，國土資源部多次強調“小產(chǎn)權房”不合法，將進(jìn)行試點(diǎn)清理，并沒(méi)收了北京延慶的51棟小產(chǎn)權樓房，查處了相關(guān)責任人，這一系列舉措引起了社會(huì )公眾的廣泛關(guān)注。接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的有關(guān)專(zhuān)家表示，“小產(chǎn)權房”已經(jīng)形成了一定的規模和體量，并不是歷史遺留問(wèn)題而是現實(shí)困難，既不能一拆了之，更不能全部合法化，要照顧各方利益公平處置。
購房者抱定法不責眾
解決“小產(chǎn)權房”問(wèn)題，需要深入研究購房需求，區分購房人群，測算各類(lèi)比例，分類(lèi)處理，從而為今后制定清理方案打好基礎。記者在采訪(fǎng)中發(fā)現，購買(mǎi)“小產(chǎn)權房”的人群大致分為三類(lèi)，他們的需求各異心態(tài)不同，清理的難度也各不相同。
一是買(mǎi)不起大產(chǎn)權房的城市低收入家庭和進(jìn)城農民。購買(mǎi)中小戶(hù)型的“小產(chǎn)權房”，大多為改善性自住需求，其中一部分人群屬于剛性需求。在大連、北京等地小產(chǎn)權房集中區采訪(fǎng)中，記者發(fā)現，當地買(mǎi)房者中有不少為新婚夫婦和年輕人。
二是退休后到農村居住享受田園生活的老人。買(mǎi)房既是退休后休閑又可以投資。在北京最大的小產(chǎn)權社區太玉園，62歲的張女士訴記者，知道“小產(chǎn)權房”不合法，但法不責眾，多少年了也沒(méi)人管。一名中年婦女指著(zhù)成片的小產(chǎn)權樓盤(pán)說(shuō)：“這么多樓，能說(shuō)拆就拆嗎？過(guò)幾年政策一松，就可以拿到房產(chǎn)證了�！�
三是中等收入人群為度假享受購買(mǎi)別墅，少數人購買(mǎi)小戶(hù)型投資。記者在北京昌平區采訪(fǎng)時(shí)，一些購買(mǎi)小產(chǎn)權四合院的業(yè)主表示，如果將這些別墅洋房全拆了，無(wú)疑是巨大的財富浪費，有關(guān)部門(mén)這么做得不償失。而投資者認為，小產(chǎn)權房不受?chē)蚁拶徴哂绊�，想買(mǎi)多少買(mǎi)多少，租出去有穩定收益，將來(lái)也會(huì )升值。
開(kāi)發(fā)商攫取農村集體土地“超額利潤”
記者調查發(fā)現，小產(chǎn)權房所占的土地，沒(méi)有經(jīng)過(guò)性質(zhì)變更和上市拍賣(mài)，往往是開(kāi)發(fā)商與村鎮干部私下談妥地價(jià)后即進(jìn)行開(kāi)發(fā)。而在農村集體土地上開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的“超額利潤”，大多被開(kāi)發(fā)商獲得，失地農民所得甚少。
大連市房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)學(xué)會(huì )秘書(shū)長(cháng)賈廣葆說(shuō)，很多開(kāi)發(fā)商從村集體拿到的土地每畝只需10多萬(wàn)元，用地成本幾乎可以忽略不計，開(kāi)發(fā)商利潤率高達50%以上。三亞市政府副秘書(shū)長(cháng)陳國誠說(shuō)，三亞小產(chǎn)權房之所以泛濫，主要原因就在于小產(chǎn)權房巨大的利潤。建設小產(chǎn)權房每平方米成本2000元左右，而售價(jià)在每平方米4000元以上，獲利豐厚。
江蘇省國土資源廳一名干部告訴記者，開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權房的環(huán)節基本都是暗箱操作，集體土地的價(jià)格都是村鎮干部與開(kāi)發(fā)商私下達成的，土地轉讓的費用無(wú)從知曉，而建成后產(chǎn)生的非法暴利更加驚人，甚至超過(guò)了商品房。
有關(guān)專(zhuān)家認為，國家有關(guān)部門(mén)雖然三令五申，但由于一些地方國土部門(mén)未能及時(shí)果斷清理，甚至采取了默許縱容的態(tài)度，才導致小產(chǎn)權房逐步做大成為頑癥痼疾。賈廣葆說(shuō)，堵住小產(chǎn)權房蔓延之風(fēng)，各級政府以及國土、規劃、建設、綜合執法等多個(gè)部門(mén)都負有責任，但因為沒(méi)有利益所得、又是個(gè)“燙手的山芋”，最終沒(méi)有人真正去管。
多年從事土地督察的一位干部表示，小產(chǎn)權房吸引了大量資金進(jìn)入和溢出，游離于政府監管之外，在很多地方成為一筆糊涂賬。如果對小產(chǎn)權房繼續默許下去，農村集體土地秩序將無(wú)法規范，農民權益和購房者利益也無(wú)法保障。
制定“路線(xiàn)圖”：分類(lèi)處置 逐步推進(jìn)
有關(guān)專(zhuān)家表示，“小產(chǎn)權房”已經(jīng)形成了一定的規模和體量，并不是歷史遺留問(wèn)題而是現實(shí)困難，既不能一拆了之，更不能全部合法化，要照顧各方利益公平處置。
清華大學(xué)教授蔡繼明、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )顧問(wèn)袁倫華等學(xué)者認為，清理整頓工作的“路線(xiàn)圖”應劃定三條界限：
一是觸碰“紅線(xiàn)”的需要予以嚴厲懲處。對在耕地特別是基本農田上，明顯違反城鄉規劃的“小產(chǎn)權房”不能合法化，應依法堅決予以拆除，還原土地本來(lái)面貌。對于占用大量土地的別墅洋房，應罰沒(méi)或拆除。對于開(kāi)發(fā)企業(yè)和鄉村負責人的不法行為不能姑息；違法建設的開(kāi)發(fā)商，應進(jìn)行經(jīng)濟懲罰，性質(zhì)嚴重的還應限制其進(jìn)入建筑開(kāi)發(fā)領(lǐng)域；對于“小產(chǎn)權房”被拆除的購買(mǎi)人，應妥善處理，開(kāi)發(fā)企業(yè)或鄉村組織要退還房款，減少購房人的損失。
二是“黃線(xiàn)”內可合法化的部分。在用地方面，對最終納入土地利用總體規劃的“小產(chǎn)權房”，宜盡快補辦集體土地變性、征地、完善用地出讓手續、補繳有關(guān)出讓金和稅費。對已經(jīng)銷(xiāo)售和居住的小產(chǎn)權房，用于自住、首次購房的人員，需要補繳出讓金和稅費以實(shí)現合法化，家庭有實(shí)際困難的可以分期繳付。
三是“紅線(xiàn)”和“黃線(xiàn)”之間的部分�！靶‘a(chǎn)權房”遍地開(kāi)花的主要原因是由于低收入群體無(wú)力購買(mǎi)商品房。因此，可將城鄉結合部或城市近郊已建設或在建、未出售空置的部分“小產(chǎn)權房”，質(zhì)量驗收合格后，轉變?yōu)楣夥炕虮Ｕ戏��；蛘甙凑战?jīng)濟適用房和限價(jià)房的有關(guān)政策向符合購買(mǎi)此房條件的居民出售；對已出售并已居住的“小產(chǎn)權房”，如果買(mǎi)賣(mài)雙方符合經(jīng)濟適用房、限價(jià)房條件的，也可視為經(jīng)濟適用房或限價(jià)房，以解決此類(lèi)房屋的權屬認定問(wèn)題，從而減少社會(huì )震蕩。