中國指數研究院3日發(fā)布數據顯示，2012年8月，百城(新建)住宅平均價(jià)格為8738元/平方米，環(huán)比7月上漲0.24%，漲幅縮窄。同比來(lái)看，百城住宅均價(jià)連續5個(gè)月下跌。與此同時(shí)，中央進(jìn)一步釋放信號。日前，國務(wù)院總理溫家寶在天津考察保障房建設時(shí)強調，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調控成果，需要堅決遏制投資投機性購房需求，更重要的是增加住房有效供應，包括普通商品房和保障房供應。
業(yè)內專(zhuān)家表示，在遏制投資投機行為的背景下，剛需購買(mǎi)力逐漸釋放完畢，另外，加大需求供應量，也使房?jì)r(jià)不再具備持續上升，持續放大的可能性，因此，今年的“金九銀十”難現大漲局面。
價(jià)格 環(huán)比漲幅收窄
根據中指院對全國100個(gè)城市新建住宅的全樣本調查數據，2012年8月，百城(新建)住宅平均價(jià)格為8738元/平方米，環(huán)比7月上漲0.24%。其中63個(gè)城市環(huán)比上漲，37個(gè)城市環(huán)比下跌。與上月相比，本月環(huán)比下跌的城市個(gè)數增加7個(gè)，跌幅在1%以上的有5個(gè)城市；漲幅在1%以上的有10個(gè)，較上月減少12個(gè)。
同比來(lái)看，全國百城住宅均價(jià)是連續第5個(gè)月下跌，且跌幅為1.60%，比上月縮小0.17個(gè)百分點(diǎn)。北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為15539元/平方米，環(huán)比上月上漲0.45%，與去年同期相比下跌1.49%，連續第8個(gè)月同比下跌，跌幅繼續縮小。另外，按100個(gè)城市住宅價(jià)格的中位數計算，全國住宅價(jià)格中位數為5775元/平方米，環(huán)比下跌0.43%。
同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉認為，全國百城房?jì)r(jià)連續三月上漲的整個(gè)市場(chǎng)背景來(lái)看，房企開(kāi)發(fā)拿地規模，銷(xiāo)售面積和金額，大多數還處于同期負增長(cháng)的市場(chǎng)局面，因此整個(gè)市場(chǎng)“基本面”并未回暖。
需要注意的是，十大城市住宅均價(jià)8月份環(huán)比漲幅接近全國平均水平的2倍。而同比來(lái)看，則是連續第8個(gè)月下跌，跌幅縮小0.8個(gè)百分點(diǎn)。而十大城市與價(jià)格漲幅較大相對應的是，部分城市成交量出現明顯下降。以北京為例，根據北京住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數據統計，8月包括新建商品住宅和二手住宅在內的住宅網(wǎng)簽總量為28215套，環(huán)比7月下跌3%，如果剔除新建商品住宅中的保障房部分，成交量跌幅達到了12.4%。與此同時(shí)，二手房成交量下跌更為嚴重。偉業(yè)我愛(ài)我家數據顯示，8月份北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為13690套，環(huán)比7月份大幅下跌了20.1%。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部常清表示，數據的一高一低也表明，盡管重點(diǎn)城市多由于結構性原因維持上漲，但整體市場(chǎng)短期已經(jīng)出現了一定的降溫�！皬臄祿䜩�(lái)看，8月房?jì)r(jià)環(huán)比上漲的城市較7月有所下降，環(huán)比漲幅也出現了一定的放緩�！�
“剛需對房?jì)r(jià)尤為敏感，價(jià)格高了就不買(mǎi)�！敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，目前剛需購房者的集中釋放已幾乎完畢，下階段，需求不足是重點(diǎn)�！白鳛閯傂鑱�(lái)說(shuō)，與投資客最大的不同就是有自己購房?jì)r(jià)格底線(xiàn)，不跟漲，因此若價(jià)格再次觸及剛需人群不能夠接受的房?jì)r(jià)紅線(xiàn)，則使他們再次陷入觀(guān)望�！�
此外，中指院在報告里也進(jìn)一步指出，國務(wù)院7月底派出督查組對全國16個(gè)省市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行督促檢查，近期發(fā)改委也表示嚴防房?jì)r(jià)反彈�！霸谡叩谋O督和約束下，8月百城住宅均價(jià)環(huán)比漲幅收窄，表明絕大多數開(kāi)發(fā)企業(yè)定價(jià)理性，全國價(jià)格總體較為平穩�！�
信號 增加住房有效供應
日前，國務(wù)院總理溫家寶在天津考察保障房建設時(shí)強調，衡量安居工程進(jìn)展好壞、水平高低，不能只看開(kāi)工數、竣工數，而要看是否及時(shí)投入市場(chǎng)，解決群眾的迫切需求，質(zhì)量和服務(wù)群眾是否滿(mǎn)意。
溫家寶說(shuō)，做好保障房工作是穩定房?jì)r(jià)、鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調控成果的重要支撐。本輪房地產(chǎn)調控已經(jīng)持續兩年，取得了明顯的成效，房?jì)r(jià)過(guò)快上漲勢頭總體上得到遏制。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)調控仍處于關(guān)鍵時(shí)期，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調控成果，需要堅決遏制投資投機性購房需求，更重要的是增加住房有效供應，包括普通商品房和保障房供應，已建成的保障房要盡快投入市場(chǎng)。
這已是中央層面10日內再次強調應加大保障房供給，形成有效供應。8月21日，李克強副總理在北京考察保障性安居工程建設情況時(shí)強調，要在保質(zhì)按期完成今年保障房建設任務(wù)的同時(shí)，嚴格管理確保公平分配，完善配套形成有效供應，創(chuàng )新機制實(shí)現持續運行，切實(shí)保障性住房建設成果轉化為惠民成果。
“提高住房供給量是平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的重要因素�！鳖櫾撇硎�，在以穩為主的調控背景下，即便房產(chǎn)稅等后續政策出臺，也是房地產(chǎn)調控后期的中長(cháng)期政策，因此，并不能直接對現階段房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生影響。
國稅總局相關(guān)人員也表示，決定房?jì)r(jià)高低的關(guān)鍵是供求關(guān)系，調控房?jì)r(jià)、保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運行需要財政、金融等經(jīng)濟措施與行政措施相互配合。
顧云昌認為，隨著(zhù)中央層面的正確指引以及表態(tài)，后一階段，我國將迎來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)住房供應的高峰期。
預判 “金九銀十”難現大漲
事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商為迎接“金九銀十”樓市旺季，不約而同的放緩推盤(pán)速度，也使北京在8月下半個(gè)月沒(méi)有新盤(pán)開(kāi)售，出現了罕見(jiàn)的“斷供”現象。據統計，8月全月，北京新房新增供應量?jì)H為5183套，與7月相比市場(chǎng)供應量幾近腰斬。
對此，北京中原市場(chǎng)研究部總監張大偉分析認為，在接下來(lái)的兩個(gè)月，開(kāi)發(fā)商集中推盤(pán)，成交量?jì)r(jià)齊升可能性非常大。但是，后續是否出臺政策和出臺政策的力度將影響“金九銀十”市場(chǎng)上漲的幅度。
而常清認為，雖然在督查組完成督查后還沒(méi)有政策實(shí)質(zhì)落地，但是，對于市場(chǎng)的作用還是短期預期方面的影響，同時(shí)，大部分城市樓市價(jià)格目前已經(jīng)有了一定的上漲，繼續上行也存在一定壓力，也會(huì )有部分開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量，因此，年內樓市出現過(guò)度反彈的可能性較小。
顧云昌表示，由于宏觀(guān)調控手段的介入，淡季、旺季之說(shuō)早已被打破。一線(xiàn)城市的“金五銀六”，二三線(xiàn)城市的“金六銀七”已過(guò)去，由于剛性需求不存在反復釋放，因此，在遏制投資投機行為的背景下，剛需購買(mǎi)力逐漸釋放完畢。另外，加大需求供應量，也使房?jì)r(jià)不再具備持續上升，持續放大的可能性。隨著(zhù)剛需的釋放完畢，購房需求將進(jìn)入溫和釋放期，房地產(chǎn)行業(yè)整體走勢相對穩定。
與此同時(shí)，庫存仍然處于高位，開(kāi)發(fā)商去庫存化的任務(wù)依然很?chē)谰�。而隨著(zhù)供求缺口收窄，去庫存化可能會(huì )遇到更多的阻力�！氨本┠壳坝薪�8萬(wàn)套的庫存，加上未來(lái)還有8萬(wàn)套左右的商品住宅入市，未來(lái)一年內北京市場(chǎng)共計約16萬(wàn)套的待售量，足以滿(mǎn)足全市購房者的購房需求。而一旦新房市場(chǎng)供應量充足、房?jì)r(jià)穩定，則將使眾多二手房業(yè)主面臨壓力，不會(huì )貿然提價(jià)�！焙皶煼治�，從需求角度看，年底前限購仍將從緊，新的購房需求再生速度緩慢，高昂的貸款成本也使得改善性購房需求難以釋放，加上投資投機類(lèi)購房需求更不可能重返市場(chǎng)，所以有限的購房需求很難支撐樓市成交量再創(chuàng )新高。